안녕하세요.
브롬톤v입니다.
그 뜨거웠던 여름도 서서히? 물러가는 가운데
실전반 36기도 종강을 위한 마지막 박차를 가하고 있습니다.
(아침,밤 공기는 습하지만 조금 낮아진거 같습니다.)
실전반4강은 수강생분들의 질문을 선별하여
"잔쟈니" 튜터님께서
선배투자자 입장에서
자산가 입장에서
어려움과 숙제를 풀어나갈 수 있는
혜안을 얻을 수 있는 시간이었습니다.
잔쟈니 튜터님 4강을 수강하면서
배울점을 간단히 요약해보고
금번 실전투자반 36기를
전체적으로 되돌아 보는 시간을
가지면서
스스로 배우고 알고 있던
태도와 지식에 대해 걸맞게 행동하는지에
대한 답을 찾아가는 시간까지 가져보겠습니다.
실전반 4강 큰 흐름은
1. 현재 시장진단(8.3 세제개편)
2. 투자의 방향성_투자의사결정
3. 투자 노하우_가치판단 및 투자공부
4. 꾸준한 투자자로 살아 남는 법
#규제책에 대응할 수 있는 방법
8.3 세재개편의 자세한 사항 중
보유세, 종부세에 대한 기준점을
금액으로 제시뿐만 아니라
어떤 지역에 어떠한 아파트를
가지고 있을 경우를 예시를 들어주시면서
해당여부를 판단할 수 있도록
풀어서 안내해주셨습니다.
무언가를 할 때
알지 못하던 규칙이 나오게 되면
누구나 움추어드는게 순리이라 생각합니다.
하지만, 누군가는 그 위기속에서
기회를 찾고 행동으로 옮겨나아가고 있습니다.
아마도 그 중에 대부분은 우리처럼
원칙과 기준에 의거해
정석대로 투자공부를 하는 사람들이
모인 집합체인 “월부인”들이 대부분일 거라 생각됩니다.
사람마다 얼굴 생김새와 성격이 모두 다릅니다.
이처럼 투자자마다 보유한 물건과 시기가 다릅니다.
이는 어떤 분들은 보유세와 종부세를
감당할 수도 있다는 이야기입니다.
하지만, 공부하고 있는 대부분의 사람들은
현 세제개편안에 두려움을 떨지 않아도 된다는 것이
“잔쟈니”튜터님의 강의를 통해
속시원하게 알 수 있었습니다.
그러면서,
자산을 가지고 있는 사람들은
투자로 연결시킬 것인지 또는 보유할지 여부를
스스로 결정해야하며.
무엇보다, 무주택자에게는
이처럼 소중한 기회의 장에서 행동으로 옮겨야하는 점을
강조해주셨습니다.
"규제"로 인해
나의 투자시기는 끝났다.
"세재개편안"로 인해
토허가제 매수불가로
현명한 노후준비가 어려워졌다.
이렇게 생각하는 이유의
가장 큰 전제는
바로 "규제"였기 때문입니다.
규제는 늘상 있던 시장상황에
하나의 파도와 같은 것이었습니다.
작년 하반기에[ 시행되었던 토허제 지역은
구리+동탄까지 확대설정하는 시장까지
흘러오게 되었습니다.
지역마다 상승의 폭이 다르지만
대부분의 지역의 가격은 상승하였지요.
이번 기수의 특징은
“매수”에 대한 직접적인 투자 질문보다는
마인드적인 질문이 많았다는 것이
아쉽다는 말씀까지 주셨는데요.
한 예로, 지금 자금력도 부족한데도
상급지로의 앞마당을 만드는 것이 유효한 전략인지에
대한 질문도 상당한것으로 알고 있습니다.
머리로는 이해가 됩니다.
바로 자금력이 없었기에. 상급지 00억 되는 단지에
전화임장하고 매물임장을 하는 것이 올바른 선택인지를
말이죠.
하지만, 대부분은 알고 있습니다.
예습을 통한 학습은 올바르고 빠른 판단을 할수 있습니다.
다만, 예습에는 어려움과 힘듦이 동반되기에
이에 대한 의문과 질문이 있다는 것을요.
토허가제 묶인 지역에서 또는
토허가제 묶이지 않은 지역에서는
상반적으로 거래가 되는 흐름을 보이면서
시장의 흐름의 차이를 설명해주시면서
앞으로 다가올 시장상황을
투자자 스탠스별로 대비하는 것을
권유해주셨습니다.
토허가제가 묶였더라도
평생 토허가제로 묶이는 것이 아니기에
언제 풀릴지 모르는
토허가제 지역을 앞마당을 만드는 스탠스가
매우 중요하며,
상급지는 상당히 네고가 되는 반면,
중하급지에서는 불장이 되고 있는
기히한 현상이 있다는 점을요.
이 기회의 장을 꼭 이용하고
투자자에게는 비규제 지역내 적극적 투자를.
가치 있는 자산으로 교체하는 갈아타기까지
발빠르게 행동하는 것을 주문해주셨습니다.
(기회의 문은 언젠가는 닫힐 수 있으니깐요.)
개인적인 종잣돈과 투자 포트폴리오에 따라
수도권, 광역시, 중소도시에서
주는 기회를 잘 봐야한다는 점도 중요하지만
두려움에 뒷걸음치는 것이 아닌
펙트를 확인하여서 대응의 영역이라면
넥스트 스텝을 주문을 강조 오브 강조!!
규제에 밀리거나 압도되어
아무거나 사거나
가치 없는 물건을 비싸게 주고 사는 것을 경계
아무것도 하지 않는 것은
최악의 행동 중이라 생각합니다.
탄탄한 실력을 겸비하면서
할수 있는 것에 집중하는 것이
현명한 투자자가 해야할 일이라는 점이라
생각됩니다.
할 수 있는 것은 분명히 종잣돈에 따라
나뉘게 될 것입니다.
언제나 투자하기 좋은 환경은 없었습니다.
좋은 시장에서는 자본금이 충분해야했기에
자본금이 없는 저로서는
지금처럼 시장에서 주는 기회의 장과
다가오는 시장을 대응하면서 나아가는 것이
올바른 투자자의 자세이라 생각이 듭니다.
투자자 생활하면서
행동으로 이어나가지 못할 때
자주 인용하는 문장입니다.
"큰 파도가 오는데, 이에 맞서지 않는 선박은 어찌될까요?"
“항구에서 파손될 수도 있겠죠. 바다로 나온다면 파도를 수긍할텐데”
어려움이 있을 때는 버티는 과정이 필요하며
세부항목마다 할수 있는 영역에서 대응하겠습니다.
[생각정리]
1. 문을 통과하는 사람은 내 몫
→보유세 및 중과세 대상 여부 판단
2. 투자 및 갈아타기 가능
→ 투자 및 갈아타기 자본금 부족
3. 해야할 일
→ 종잣돈 아끼는 것은 디폴트이면서
→ 비규제 투자 또는 상급지로 갈아타기 지역을 타켓팅
4. 시장은 언제나 기회를 준다.
-> 상심은 그만 할 수 있는 일에 집중한다. 그뿐이다.
8.3 부동산 규제에 따른 현재 시장상황을 근간으로
나아가야하는 방향과 운영에 대한 설명
그리고, 투자자로써 마인드까지
할수 있는 것과 현실적으로 대응할 수 있는 것
위기를 기회로 잡아들일수 있는 행동력까지
세심하게 케어받을 수 있는 시간이었습니다.
#위기는 준비된 자에게만
기회를 준다 [권유디 튜터님]
■ 원칙 : 디테일한 저환수원리
→ 인지와 행동의 연결고리
■ 원 메세지 : 큰 파도(세제 정책 발표)가 예정되어 있으므로 실체를 접한 다음에 각자 맞는 투자 스탠스를 취한다.
→ (적용) 즉시 투자가 어려운 관계인점을 감안하여 상급지 앞마당화 및 재투자처 미리 알아두기
■ 액션플랜 : 부동산 투자와 부가 수익을 병행한다.
→ (부동산) 갈아탈 단지와 재투자처 매임으로 선 파악
→ (주식) 맨땅에서 모으는 것보단 수익성 관점에서 활용
→ (종잣돈) 정한 연 저축액에 맞춘 소비 패턴 최소화
추가적으로 과거 2020~2021년 어떠한 규제책도 통화지 않고
패닉바잉하던 시기 도래 이전으로
준비된 자에게는 “위기가 기회가 된다”라는 핵심 메시지까지!!
실전적으로 행동을 옮길 수 있는 수강생분들께는 기회를 놓치지 말 것을 주문!!
세금과 대출규제, 매수이후 오르지 않는 가격, 바닥난 투자금 그리고 높아져가는 호가!!
그리고 월부 머니이슈와 구해줘월부에서 매번 강하게 내려주는 핵심 메시지!!
→ 향후 3년 이내 신규 주택 공급의 역대급 가뭄 심화 현상!!
이미 양도세 강화 정책 시행 중으로 보유세 강화까지 2중 규제로 인해
다주택자 매물은 더더욱이 시장에 출현이 되지 않을 것이며
신규주택의 공급이 역대급 가뭄현상으로
실수요의 관점에서 흘러가는 전세가의 끝을 알 수 없는 시장의 연출이 예상된다.
한치 앞을 알 수 없는 미래이지만,
대응의 영역에서 대처하는 것이 올바른 투자자의 자세이지 않을까 생각됩니다.
2026년 7월 부동산 시장의 현 주소을 알고
투자 원칙인 ‘저환수원리’의 디테일을 배우고
10억 달성기 위한 매수전략뿐만 아니라 보유하고 매도까지 연결시키는 세금공부까지
어느 하나 거를 수 없었습니다.
<반영할 점>
→ (부동산) 갈아탈 단지와 재투자처 매임으로 선 파악
→ (주식) 맨땅에서 모으는 것보단 수익성 관점에서 활용
→ (종잣돈) 정한 연 저축액에 맞춘 소비 패턴 최소화
#가격이 아닌 가치가 우선!
[진담 튜터님]
■ 원칙 : ‘가격’이 아닌 ‘가치’가 우선!
→ (상 황) 서울과 수도권 대부분 단지들은 앞전 전고점을 넘음
→ (참여자) 이번 기회가 수도권 매수의 마지막 열차로 인식하여 매수 집중
→ (missing) 보유 및 매도 가능할 단지 체력, 즉 선호도 파악을 못하고 있다.
■ 원 메세지 : 가치로 선호도 판단 그리고 비교평가 프로세스!
→ (참여자)
① 임 장 : 분위기를 느끼고 온다.
② 임 보 : 수치로만 입지기준으로 나열한다.
③ 비교평가 : ‘변수’와 ‘상수’를 혼용해서 비교평가한다.
→ (missing)
① 임 장 : ‘range’ 결정을 ‘feeling’ 한다
② 임 보 : 기준 나열이후 ‘핵심 키워드'를 찾지 못하거나 또는 ‘강조’하지 못한다.
③ 비교평가 : ‘변수’와 ‘상수’ 항목을 마구잡이로 연결한 결론으로 고민한다.
■ 액션플랜 : ‘가치’→'비교평가'→'가격'→'결정'
→ (임 장) ‘range’ 결정과 결정에 따른 근거를 제시한다
→ (임 보) 지역마다 입지요소 항목별 ‘강점’을 찾고 적용한다.
→ (비교평가) ‘입지’, ‘상품’ 기준으로 ‘가격’의 변화에 따른 가설이후 검증연결
재수강이지만
새롭게 적용해보아야할 것들이 산더미이지만,
새롭게 임보를 작성하는데 평소보다 높은 열의를 가져봅니다.
“performance” = ‘positive attitude’ X ‘ability’ X ‘luck’
누구에게나 처음은 있고,
실패와 도전을 두려워한나머지
아무것도 행하지 않는다면,
어떠한 성과도 얻지 못한다.
oo자동차의 주행에 대한 뒷이야기….
‘Who’, ‘When’, ‘How’ 으로 표현된 구체적인 행동을 할 때
비로서 “성과”가 뒷따라온다.
그리고 어제보다 조금 나아진 나를 위해서
오늘도 원씽에 집중합니다.
<반영할 점>
→ (임 장) ‘range’ 결정과 결정에 따른 근거를 제시한다
→ (임 보) 지역마다 입지요소 항목별 ‘강점’을 찾고 적용한다.
→ (비교평가) ‘입지’, ‘상품’ 기준으로 ‘가격’의 변화에 따른 가설이후 검증연결
# 시작은 가치. 끝도 가치
[허씨허씨튜터님]
■ 원칙 : 우선순위는 반드시 ‘가치’가 선행 지표
→(상 황) 최상급지는 보합 및 조정, 중하급지는 상승으로 가치가 혼재시장
→(참여자) 매수로 즉시 이어질 수 있는 ‘가치’를 알아야함
→(missing) 가치판단없이 매수가로 부동산 매수 결정
■ 원 메시지 : 지역마다 가치를 판단해야 한다.
→(상 황) 수도권, 지방마다 적용할 수 있는 가치판단 기준이 상이함
→(참여자) 가치판단기준에 따라 수도권, 지방 임장보고서 작성해야 함
→(missing) 기준없는 스스로만의 선호도 기준을 근거로 임장보고서 등 결론 돌출
■ 액션플랜 : 가치로만 단지선호도를 구분하고 검증한다.
→(임 장) 임장지에서만 느낄 수 있는 현장감, 전화로 알 수 있는 정보를 mix
→(임 보) 가치로만 단지선호도 및 레벨 판단 사유와 근거 제시
8월의 부동산 규제 이후
최상급지의 매물들은 쌓이고 있으면서 가격대는 보합 내지 하락!!
반면, 최상급지를 제외한 중하급지에서는
정책대출를 활용할 수 있는 사람들과 15억이라는 기준에 따라
매수세가 강하고 있어.
최상단과 중간하단부와의 분위기는 너무나 다르다는 점입니다.
분위기가 다르니, 매수세가 강한 가격대의
가치와 가격이 왜곡현상이 발생될 수 있으며,
현장에서는 실제 왜곡되게 거래되거나 적정가격이상으로
거래까지 이어지고 있는 상황으로
이러한 시기에 가치로 선호도를 구분하고 나열할 수 있다는 점을
알아야 하는 것이 허씨허씨 튜터님과 함께한 튜터링시간의
전부이자 핵심이었다고 생각됩니다.
가치를 정확하게 판단하고 매수해야지만,
매수로만 끝나는 것이 아니라
보유의 과정을 거쳐 추후 매도까지 실현할 수 있기 때문입니다.
수도권 임장지를 배정받았기에,
수도권의 가치 판단의 기준은 실전반 2강의 진담튜터님 강의에서
제시한 “oo” 기준점을 삼아서
가치 여부를 판단해야 하는 점을
허씨튜터님의 실전투자사례를 통해
폭 넓게 이해하고, 가치에 대한 이해도를
높히어 금번 임장보고서에 담아보도록 하겠습니다.
추가적으로,
하던대로 쓰던 임장보고서를 뒤로 하고
백지도에 새롭게 임장보고서를 쓰는 것을 주문해주신
허씨허씨튜터님께 진심으로 감사드립니다.
사용하던 틀을 뒤로 하고 벤치마킹할 수 있는 자료로
심도 있는 고민이후
워딩하나하나를 기재한 “ㅇㅇ”임장보고서!!
기존의 임장보고서는 ‘테크니’적이었다면.
허씨허씨튜터님과 만나면서부터는
저의 임장보고서는 '인문학'적으로 변모할 수 있는
발판을 마련하게 되었습니다.
<반영할 점>
→(임 장) 임장지에서만 느낄 수 있는 현장감, 전화로 알 수 있는 정보를 mix
→(임 보) 가치로만 단지선호도 및 레벨 판단 사유와 근거 제시
#성장경험담 발표
운 좋게 성장 경험담 발표를
튜터님과 조원님들께 할 수 있었습니다.
다소 무거운 주제가 아닌
꾸준한 투자자로 현재까지 이어온 모습에
대한 솔직한 모습에 대한 내용이었으면 한다는 것이었습니다.
투자를 시작한지
2021년부터 2026년까지
잘한 점도 있을 것이고 잘못된 점도 있을 것입니다.
그 중에서도 잘한 점보다는 잘못하고 아쉬운 부분에
많은 포커싱을 맞추어서 발표자료를 준비하였습니다.
6년째 투자자로 살아오면서
수익을 얻은 적이 거의 없었습니다.
지방에 투자했던 것은 손실로 매도하였고,
실거주 또한 매수한 가격보다 네고하여 매도
그 결과 실거주 자산을 키우게 되었지만,
웃는 얼굴과 못내 내심은 씁쓸하다는 공존의 감정
하지만, 이번 경험담을 통해
그 보유한 자산 3채를 모두 매도하면서
갈아타기를 하였던 저 자신을 만나게 되었고.
그 갈아타기 당시의 행동하나하나 되돌아보게 되었습니다.
타켓팅하던 단지를 직접 낮밤과 걸어가보고
다시 상권도 이용해보고
학교까지는 얼마나 걸리고,
아이들이 안전하게 등하교가 되는지까지
이런 과정속에서 실패한다는 생각보다는
어떻게든 해내겠다는 간절함과 소망이
부정적인 생각을 밀어내는데 집중을 하게 되었습니다.
가치 있는 실거주 자산으로 갈아타면서…
기존에 보유하던 단지들의 약점들을 보안할 수 있는 단지이며
추후 자산을 옮길 때 환금성을 보다 바로 실현할 수 있는 단지로 말이죠.
6년동안 갈고닦은 실력덕분이라 생각합니다.
하지만 이 실력 또한 혼자라면 절대 불가능하고
가졌더라도 일시적인 실력이었을 것이라 말하고 싶습니다.
그 많은 공부를 통해 실전 투자를 하지 못했더라면…
몇 만보씩 걸으면서 눈으로 직접 보고 느꼈던 임장력
시력도 안 좋지만 밤낮으로 임보를 작성하던 끈기
뭐 하나 쉬운 과정이 없었습니다.
하지만 자본시장의 투자는 냉정하기만 합니다.
그 말즉슨. 개인의 사정을 봐주지 않는다는 것입니다.
생존 vs 떠남
2개의 영역이 일부 공존하기는 하지만,
어느 하나를 택해야만 하고, 선택해야만 합니다.
그 선택은 우리의 마음의 태도와 실력에 달려 있다고 생각합니다.
아쉬운 감정이 없는 것은 거짓말이거라 생각합니다.
하지만, 지금의 6년동안 수많은 역경이
앞으로 남은 6년동안에는 꽃길이라 장담하지 못하지만.
훌륭한 자산적 밑거름이 되어줄거라는 것에는
확실이 듭니다.
아니. 확신을 가지게 되었습니다.
이번 경험담을 발표하면서 말이죠.
수많은 경험담을 발표할 수 있도록
지도편달해주신 “허씨허씨” 튜터님께
진심으로 감사드립니다.
이렇게 한달간의 강의를 한번더 보면서
복습겸 잘 모르던 점까지 확인할 수 있었습니다.
실전반36기도 마무리되어가는 시점인데요.
우리 허~쉬 초코렛조 한분 한분
인사드리고 싶었습니다.
[희망보리님]
첫 분임때 매도코픈 물건이 실제 매도되었을 때도
너무나 담담하였던 보리님^^
손실매도가 쉽지 않다는 점은 저도 너무나 공감하고 있지만,
이번 매도를 통해 가치 있는 자산으로
투자를 하기 위한 묵묵히 걸어가시는
보리님을 볼 때마다 심지가 굳건하시다는 점을 배우게 되었습니다.
[부린아씨님]
작년에 만나고 2번째 만남
덥다고 아이스크림만 먹다가 냉방병까지….
우리 과제의 올가미 역할을 끝까지
해주신 점 진심으로 감사드립니다.
지금의 지방투자 자산들이 스노우볼처럼
수도권 영역으로 갈아끼우실 날이 다가옵니다.
지금처럼만 노력하면 됩니다요. 저도 항상 응원할게요.
[실비아님]
점심이후 급 체력저하이후 말수가
확실히 적어지신 실비아님.ㅎㅎ
하지만, 임장지에서 차량찬스는
정말 너무나도 감사했드랬죠^^
궁금증도 많고, 지금의 자산에 대해 고민을
많이 하시는 모습에서 올바른 결정을 위해
고군분투하시는 태도와 자세를 배웠습니다.
[쨈미님]
임장지까지 멀지만 열정한가득을 가지고
함께 해주신 쨈미님
저라면 그리 열정적으로 하지 못했을거에요.
매도하면서 여러 발생되는 일들을
순리대로 풀어가시는 모습을 보면서
저렇게 침착하게 할 수 있을까라는 스스로에게
질문을 하게 되었습니다.
남은 일정과 매도까지 잘 맞추어보자구요.
[마른향내나는풀잎님]
임장일정이 맞지 않아서
내심 아쉬운 마음을 전화로 풀었죠?ㅎ
바로 투자가 어려운 관계와 개인적인 일정까지
빡빡한 생활속에서 해야할 것에 집중하는 모습에서
그릿과 실천력을 배우게 되었습니다.
남은 시간까지 조금더 힘내보자구요.
[재끈더양바순님]
매임 짝꿍인 바순님^^
질문도 잘해주시고, 전임도 잘 털어
상황파악을 빠르게 해주시는 분이십니다.
실력적으로 마인드적으로도
캐파가 커지신 분들 중에 한분이라
생각되고요. 긍정마인드와 깔깔포인트로
조를 밝게 해주셔서 진심으로 감사드립니다.
지금처럼만 하시면 엄청나게 성장하실 분이라
믿어요^^
[라이프리치님]
리치님도 직장생활로 주말에도 함께 못했던 것이
못내 아쉬움이 밀려오네요.
하지만, 전화로 아쉬운 부분을 풀면서
어떻게 해보는 것이 더 좋은 것인지 결정은 못했지만
지금 실전반에서 배운 실력으로 하나씩 해 나간다면
넘 멋진 성장이 기대됩니다.
질문과 사고 프로세스까지 너무나 닮고 싶어요.
[허씨허씨튜터님]
월부 동료이자 튜터라는 무게감으로 선생과 제자로 만나
저의 고민적인 부분을 해결해주는데 초점을 맞춰주신 분!
실전반은 전혀 생각없었지만 필연적으로 다시 만나게 되어
임보와 생각의 범위와 역량을 확 넓혀주시고 혜안을 주신분이라
생각됩니다.
제자를 케어하는 세심함과 튜터로서 답변하는 부분까지
너무나 닮고 싶고 배우고 싶네요.
아직 남은 일정이 있지만,
가열차게 달려가보겠습니다.
감사합니다.^^
이렇게
실전반36기 22조 소개를 드렸는데요.
어떠한 자리, 어떠한 모습일지라도
언제나 항상 응원하면서
원하시는 일 모든 것이 풀릴기를
진심으로 기도드립니다.
실전반 이후에 서로 각자 다른 자리에서
다른 일정들을 소화하실텐데요.
몸 건강히 안전하게 투자공부하면서
다시 만났으면 합니다.
감사합니다^^
-브롬톤v 올림-
