지방 중소도시에서 실거주 아파트 매수를 준비 중인 40대 직장인입니다. 판단이 안 서서 고수분들 조언 구합니다.
현재 상황
- 수도권 소형 아파트 1채. 전용 43㎡, 공시가 2.6억. 민간임대주택으로 등록되어 있고 의무기간이 2030년까지입니다. 주택 수에 포함됩니다. 임대사업자 포괄양수도로 임대의무기간 중에도 매도할 수 있다는 것도 알고 소형아파트인게 걸리지만, 솔직히 제가 사려는 지방 아파트보다 입지가 낫다고 봐서 현재로서는 매도할 생각은 없습니다.
- 지방 신도시 분양권 1개. 올해 5월에 회사보유분을 무피로 매수했고 2029년 1월 입주 예정입니다. 계약금 5%만 들어간 상태입니다. 중도금 대출(10%)은 1회차만 실행됨.
- 현재 거주 중인 집은 아버지 명의라 제 주택 수에는 안 들어갑니다. 다만 세제상 사유로 올해 12월 20일까지 매도 잔금을 끝내야 해서 저는 어차피 나가야 합니다.
여기서 실거주 목적으로 같은 지역 다른 단지를 제 명의로 매수하려는데, 3주택이 되면서 취득세 8.4%입니다. 매수가가 8억대라 취득세만 7천만원에 육박합니다.
제가 이미 검토했던 방법들
- 잔금일을 미뤄서 시간 벌기 — 안 됩니다. 아버지 집이 12월에 팔리면 저는 갈 데가 없습니다. 아이가 29개월인데 전세로 한 번 들어갔다가 다시 이사하는 건 무리입니다. 아이 맡길 곳도 없어서 이사 두 번은 사실상 불가능합니다
- 분양권을 마이너스 프리미엄으로 던지기 — 최후의 수단으로 남겨두고 있습니다. 다만 지금 시장 분위기로는 마피로 내놔도 거래가 붙을지 장담을 못 하겠습니다. 그리고 입주 시점까지 들고 가면 지금보다 확실히 더 받는다고 보고 있습니다. 해당 지역 2029년 공급이 많은 건 알지만 호수공원 인접 입지라 입주가 가까워지면 나아진다고 판단하고 있습니다.
- 부모님이 실거주 주택을 대신 매수 — 접었습니다. 70대에 주담대를 일으키시라고 할 수도 없고, 8억대 아파트를 사달라고 요구할 상황도 아닙니다. 제가 그 집에 평생 살 것도 아니라 나중에 명의 정리가 또 일입니다.
중개사무소에서 받은 제안과, 제가 고민하는 지점
중개사무소에서 이런 방법을 제안받았습니다. 실거주 주택 매수 전에 분양권을 제3자에게 매매계약서를 쓰고 명의를 넘긴다, 중도금대출도 그 사람이 승계한다, 그 상태에서 제가 실거주주택을 매수해 일반세율로 취득세를 낸다, 몇 달 뒤에 분양권을 다시 매매계약서를 쓰고 제 명의로 가져온다. 중도금대출도 다시 제가 승계한다. 중개사무소는 문제없을 것 같다고 했습니다.
그런데 제 생각에는 위법적인 부분이 많은 것 같습니다ㅠ 명의신탁, 허위 실거래 신고, 조세포탈이 다 걸리고 은행에서 중도금대출을 이렇게 거래할 때 무리없이 재승계가 가능하게 해줄지도 의문입니다.
그럼에도 계속 고민하게 되는 지점이 이렇습니다. 7천만원은 저희 가정에 몇 년치 저축입니다. 아낄 방법이 있는데 안 하는 게 맞나 싶고, 현업 중개사가 단언한다는 건 시장에서 실제로 돌아가는 거래라는 뜻 아닌가 싶고, 결국 제가 정보가 부족해서 남들 다 아는 우회로를 못 찾고 있는 건 아닌가 하는 의심이 듭니다.
반대로 접는 쪽으로 기우는 이유도 명확합니다. 단기간에 원소유자로 되돌아오는 거래는 실거래 모니터링에서 가장 먼저 걸러지고, 실질과세로 처음부터 3주택 재계산되면 가산세까지 붙습니다. 무엇보다 명의신탁 약정은 무효라서 그 사람이 안 돌려주거나, 그 사람 채무로 가압류가 들어오거나, 사망해서 상속재산에 잡히면 회수할 방법이 없습니다. 잘 아는 사이도 아닌 사람에게 제 자산을 몇 달 맡기는 셈인데 그 신뢰를 어디서 확보하는지 모르겠습니다.
여쭙고 싶은 것
결국 실거주 주택 취득일 전에 2주택으로 만드는 것 외에는 길이 없다고 결론 내렸습니다. 3주택 상태에서 실거주 목적 감면 같은 건 없는 게 맞겠지요. 수도권아파트를 안 판다면 남는 건 분양권 처분뿐인데, 마피 매도 말고 이런 방법을 생각해봤습니다.
분양권을 아버지께 진짜로 증여하는 방식은 어떨까요? 되찾아오지 않고 아버지 명의로 잔금 전에 매도하는 그림입니다.(1년 이내 양도하면 양도세율 높은 것은 알고 있습니다.) 계약금 5%만 들어가 있고 프리미엄이 없으면 증여재산가액이 3천만원대라 증여공제 안에 들어오고, 분양권 단계에서는 취득세도 없는 걸로 알고 있습니다. 아버지는 직장생활 중이시고 연금소득도 있으셔서 중도금대출 승계 소득 요건은 될 것 같습니다.
실제로 이런 식으로 분양권을 부모님께 넘겨보신 분 계신가요? 특히 이 부분이 궁금합니다.
- 시행사가 증여에 의한 명의변경을 받아주나요? 승인 절차와 소요기간이 어느 정도 걸리는지 궁금합니다. 제가 12월 잔금이라 시간이 빠듯합니다.
- 은행 중도금대출 승계는 실제로 얼마나 걸리고, 고령 승계자에 대해 별도로 까다롭게 보는 게 있나요?
아버지는 현재 어머니와 함께 거주중이시고 제가 거주하고 있는 아파트까지 포함해서 2주택자인데 분양권을 증여로 취득하는게 문제는 없을까요? 제가 거주하고 있는 아파트를 매도예정이긴 하지만 매도잔금전에 분양권 명의이전을 해야 저도 매수 잔금 이전에 2주택자가 될 수 있을 것 같아서요.
그리고 이 방법 말고, 취득일 전에 주택 수를 1개로 만드는 다른 방법(새로 매수하는 주택포함 2주택자가 되는 방법)이 있다면 알려주시면 정말 감사하겠습니다. 제가 아예 모르는 신박한 방법이 있을 것 같아서 고수님들께 도움을 구하고자 글 올립니다. 몇달째 계속 고민중인데 머리가 너무 아프네요ㅠ
세무사 상담도 잡을 예정이지만, 월부 선배님들의 조언을 먼저 듣고 싶습니다.
읽어주셔서 진심으로 감사합니다..ㅠㅠ
