이번 강의는 이론보다 실전 판단과 임장 노하우에 무게가 실려 있었다. 하나하나 곱씹을 게 많았다.
리모델링은 분담금과 매매가격을 함께 봐야 한다
매매가만 볼 게 아니라 분담금까지 얹어서 실질 투자금을 봐야 한다는 것. 리모델링은 끝집이 bay가 더 나올 가능성도 있어서 같은 단지 안에서도 물건별로 따져야 한다.
갭투자와 소액투자를 구분하라
갭쟁이는 매전 차이(매매가-전세가)만 보고 산다. 정작 가치와 수요를 보지 않는다는 게 핵심 지적이었다. 반면 제대로 된 소액투자는 가치·수요를 먼저 보고 그 다음에 투자금을 따진다.
소액투자 물건의 함정
매매 물건이 많고 전세 물건이 적으면, 매매 물건이 전세 매물로 전환될 수 있다. 그럼 다른 투자자가 붙어서 경쟁이 생길 수 있다. 매물 구성까지 봐야 한다는 얘기.
입지를 보는 눈
주우이님은 스타필드를 백화점(상권 앵커)으로 봤다. 1기 신도시 선도지구도 짚어주셨는데, 특별정비구역 지정이 없는 상태이고 은하마을주공1단지가 많이 올랐다. 산본 분석에서는 선호 입지 요소가 교통이라 역세권을 먼저 본다. 베드타운은 학군보다 역세권이 더 중요하다는 특징.
단지 내 평형 구성의 힘
대형이 있는 단지는, 소형이 치고 나가면 대형이 따라가고, 대형이 올라가면 소형이 다시 따라온다. 서로 끌어주는 구조라 좋다.
상대적 저평가를 찾는 프레임
투자 우선순위를 부천 1~4등, 산본 1~5등으로 줄 세워서 지역 간 상대적 저평가를 찾았다. 전세가격도 함께 봐야 하는데, 예를 들어 보람마을아주가 율곡주공3단지보다 전세가가 높으면 보람마을아주가 투자금이 더 적게 든다. 먼저 입지 우위를 보고, 그 다음에 전세가격을 본다. 결론은 하나 → 살 수 있는 것 중에서 가장 좋은 것을 산다.
가격 협상 방법
현재 가격 대비 더 싸게 매수할 수 있는가를 본다. 실제 투자 금액의 1.5배를 이야기해서, 내가 진짜 매수할 수 있는 사람이라는 걸 사장님에게 알려줘야 한다.
임장·중개소 실전 노하우
• 부동산에 들어가서 바로 앉지 말고 아이스브레이킹부터 하고, 그 다음 지도를 보며 오늘 볼 물건이 어떤 건지 물어본다. 지도에서 동, 층, 향과 위치를 먼저 확인한다.
• 나갈 때 이사 날짜를 물어본다. 날짜가 확정돼 있으면 전세 맞추기가 어렵다.
• 부동산 여러 곳을 방문하는 건 부끄러운 게 아니다.
• 메모는 보고 온 후에 한다. 가면서 계속 메모하면 사장님이 매수자가 아니라고 의심할 수 있다. 기억이 안 나도 임장 끝난 뒤에 정리한다.
• 장부 매물(숨은 매물) 찾기.
문제를 세 가지로 분류하라.
1. 내가 해결할 수 있는 문제 / 2. 안고 가야 하는 문제 / 3. 내가 해결할 수 없는 문제. 이 구분을 명확히 해야 판단이 선다.
행복한 투자자.
포기해야겠다는 생각이 들 때가 비로소 성공에 가까워진 때다. 이 말이 오래 남았다.
Next Action
- 입지 → 전세가 순서로 검증 : 입지 우위 먼저 확인하고, 그 다음 전세가로 실투자금 비교 (보람마을아주 vs 율곡주공3 방식)
- 임장 체크리스트 정착 : 아이스브레이킹 → 지도로 물건 확인 → 동층향/위치 → 이사날짜 질문, 메모는 임장 후에. 매물 보러 가기 전에 지도에서 매물의 위치를 확인한다.
- 협상 스크립트 준비 : 현재가 대비 더 싸게 가능한지 + 실투자금 1.5배 단지 검토하여 매수 의지 어필하는 멘트 정리
- 문제 3분류 습관화 : 물건 볼 때마다 해결 가능/안고 갈/해결 불가 문제로 나눠서 판단
