[한강뷰살모찌누나] CEO마인드로 1호기 준비하기_대출 알아보기 #5 세낀 물건 잔금, 왜 주담대가 아니라 신용대출을 알아봤을까요?

20시간 전

안녕하세요 한강뷰살모찌누나, 성장캐 모찌입니당 ㅎㅎ

나눔글 정말 오랜만에 적어보네용..

1호기 준비하는 과정의 전부를 나눔글로 작성해야겠다 생각했었는데

밀린 나눔글부터 차근차근 기록해나가보겠습니당!

지난 글에서 PLAN B 로 전환해서
세낀 채로 잔금을 치르는 방법을 확인해보겠다고 했다고 말씀드렸는데요,

소유권을 먼저가져오기위해 대출을 ‘일시적’으로 활용해보려는 과정에서

생각지도 못한 벽에 부딪혔습니다 😅오늘은 그 이야기를 정리해보려고 해요!

→ 지난 글 (PLAN A : 현전세입자와 새롭게 계약하기) 보러가기

[한강뷰살모찌누나] CEO마인드로 1호기 준비하기 #3-2 계약갱신청구권을 사용한 전세입자와 '새롭게' 계약 하기! 갱신권을 또 쓸수있을까요?

왜 주담대가 아니라 신용대출이었을까요?

원래 계획(PLAN A)은 이랬어요.

→ 현 세입자 만기일에 맞춰 잔금 → 동시에 현시세로 전세를 새로 세팅 → 새 전세보증금으로 잔금 충당

그런데 세입자분이 지금 새 계약을 할 이유가 없으신 상황이라,
소유권을 먼저 가져오는 방향(PLAN B)으로 전환했습니다.

즉, 세입자가 있는 상태 그대로 잔금을 치르는 것이죠!

여기서 문제가 생깁니다

세입자가 살고 있는 물건에 주담대를 받으면, 은행 근저당은 세입자 전세보증금보다 뒤 순위가 됩니다.

→ 세입자분이 이미 전입 + 확정일자로 대항력을 갖춘 상태니까요
→ 그래서 은행은 시세에서 전세보증금을 뺀 나머지만 담보 여력으로 봅니다

제 물건은 매전차(매매가 - 전세가)가 크지 않은 소액 물건이었어요.
전세보증금을 빼고 나면 담보로 잡을 여력이 거의 안 남습니다.

→ 그래서 주담대로는 잔금이 안 나오는 구조였고 → 결국 신용대출을 알아보게 된 거예요!

만기를 늘렸는데 한도가 그대로라니..!

그렇게 신용대출을 두드리기 시작했는데요, 제일 처음 부딪힌 벽이자 제일 오래 헤맨 부분입니다.

대출철회가 있으니, 대출을 받고 추가대출 한도를 더 확인해봐야겠다 싶었어요…!
(은행권에서는 추가대출은 받아봐야지 아는 거라고 자꾸 확인이 안된다길래ㅠ)

원리금균등 분할상환 만기를 5년 으로 받았다가 취소하고 → 10년으로 늘려봤어요

만기가 길어지면 연간 원리금이 줄고, 그만큼 DSR에 여유가 생기니까 한도가 늘어야 정상이잖아요?

그런데 추가 한도가 1원도 안 늘었습니다 😅

알고보니, 신용대출에는 DSR 위에 별도의 캡이 있었어요!

2025년 6·27 가계부채 관리방안 이후, 신용대출 한도는 차주의 연소득 이내로 일괄 제한되고 있습니다.

→ 그 전에는 은행 자율로 연봉의 최대 2배까지도 나왔는데요 → 지금은 소득을 넘길 수 없어요!

여기서 중요한 포인트는, 이 규제가 전 금융권 합산이고 DSR과 완전히 별개로 작동한다는 점이에요.

구분	기준	성격
DSR	연간 원리금 ÷ 연소득 (은행 40% / 2금융 50%)	상환 능력 심사
신용대출 총량 규제	전 금융권 신용대출 잔액 ≤ 연소득	절대 상한

→ 즉, DSR에 여력이 아무리 남아있어도 → 기존 신용대출 잔액이 이미 연소득 언저리라면

→ 만기를 어떻게 바꾸든 숫자가 안 움직입니다!

저는 연소득이랑 기존 신용대출 잔액이 거의 같은 상태였어요. DSR 계산기만 붙들고

"만기를 늘리면 되겠지~" 하고 있었는데, 애초에 병목이 DSR이 아니었던 거죠!

그리고... 비대면만 고집하지 마세요!

제가 이걸 늦게 안 결정적인 이유는, 전부 앱으로만 진행했기 때문이에요.

앱은 "고객님의 한도는 ○○○만원입니다" 하고 결과만 던져줍니다. 왜 그 숫자인지는 안 알려줘요!

창구 가서 "이 한도가 소득 한도 때문인가요, DSR 때문인가요?" 이 한마디만 물었어도 며칠을 아꼈을 것 같습니다 ㅎㅎ

→ 한도가 이상하다 싶으면 한 번은 꼭 대면 상담 권해드려요!

상환방식 3가지, 뭐가 다를까요?

한도 이야기를 하려면 상환방식을 먼저 알아야 합니당

방식	매달 내는 것	월 부담 흐름
원리금균등	원금+이자 합계가 매달 동일	처음부터 끝까지 일정
원금균등	원금은 매달 동일, 이자는 잔액 기준	초반이 가장 무겁고 점점 가벼워짐
만기일시상환	이자만! 원금은 만기에 한 번에	매달 가장 가볍고, 만기에 목돈

숫자로 보면 이렇습니다 (5,000만원 / 연 5% / 5년)

방식	월 납입액	총이자
원리금균등	약 94만원 (고정)	약 661만원
원금균등	약 104만원 → 84만원	약 635만원 (가장 적음)
만기일시상환	약 21만원	약 1,250만원 (가장 많음)

만기일시상환이 진짜 유리한 건 짧게 쓰고 목돈으로 털어낼 계획이 확실할 때입니다.

저처럼 전세 만기에 맞춰 새 세입자 보증금으로 상환할 계획이라면 딱 맞는 구조죠!

보유 기간 자체가 짧으면 총이자도 적게 끝나니까요.

→ 반대로 상환 재원이 불확실한 상태에서 선택하면,

→ 만기에 원금 전액을 마련해야 하는 리스크를 그대로 떠안게 됩니다!

DSR에서는 이야기가 또 달라져요!

같은 5,000만원인데도 상환방식에 따라 DSR에 잡히는 금액이 다릅니다.

방식	실제 연 납입	DSR에 잡히는 연 원리금
원리금균등 10년	약 636만원	약 636만원
원리금균등 5년	약 1,132만원	약 1,132만원
만기일시상환	약 250만원 (이자만)	약 1,250만원

만기일시상환과 마이너스통장은 실제로 이자만 내고 있어도,

DSR 계산에서는 5년 분할상환으로 가정해서 원금 상환액을 얹어버려요.

→ 매달 21만원 내는 대출이, 심사에서는 매달 104만원짜리로 취급되는 거죠!

한도를 최대로 뽑아야 한다면 원리금균등 분할상환 장기(최장 10년)가 유리합니다.

단, 앞에서 말씀드린 연소득 캡에 이미 걸려있다면 이것도 소용없어요 ㅠㅠ

마이너스통장도 같은 맥락인데요, 한 번도 안 썼어도 약정한도 전액이 부채로 잡힙니다!

주담대 실행 전에 마통부터 뚫으면 그만큼 주담대 한도가 깎여요.