지금 변동형 주담대를 갖고 계신 분이라면, 지난주에 이런 두 마음이 동시에 드셨을 겁니다.
"8·13 대책으로 대출이 다시 나온다는데 이제 움직여야 하나 싶기도 하고, 금리가 또 올랐다는데 더 기다려야 하나 싶기도 하고요."
그 두 뉴스가 같은 날 도착한 건 우연이 아닙니다.
오늘은 그 이유, 그리고 지금 내 대출 구조에서 실제로 바뀐 숫자가 무엇인지 짚어보겠습니다.
특히 '고정 vs 변동' 판단 기준이 왜 지난달과 달라졌는지, 그 하나의 기준만 가져가셔도 충분합니다.
지난주 목요일, 시장에서 가장 크게 움직인 숫자는 집값이 아니었습니다.
8월 27일, 한국은행 금융통화위원회가 기준금리를 연 2.75%에서 3.00%로 0.25%포인트 올렸습니다.
7월 16일 인상(2.50% → 2.75%)에 이어 두 달 연속입니다.
그리고 한은은 이날 물가 대응의 중요성을 강조하며 추가 인상 가능성을 열어놨습니다.
오늘은 이 0.25%포인트가 우리 자산 계획에서 실제로 어떤 숫자가 되는지, 그리고 이번 인상 사이클이 왜 이전과 다른지를 정리해보겠습니다.
지금 실제 금리는 어디까지 와 있나
'기준금리 3%'라는 말은 체감이 잘 안 됩니다.
우리가 실제로 마주하는 숫자를 보겠습니다.
☑️ 8월 27일 기준 5대 은행(KB국민·신한·하나·우리·NH농협) 주택담보대출 금리
| 구분 | 현재 | 지난해 12월 말 | 변동 |
|---|---|---|---|
| 5년 고정형 | 연 4.72~7.17% | 3.93~6.23% | 하단 기준 0.79~0.94%p 상승 |
| 변동형 | 연 4.20~6.55% | 3.70~5.87% | 0.50~0.85%p 상승 |
여덟 달 만에 하단이 1%포인트 가까이 올라왔습니다.
그리고 시장에서는 한은의 추가 인상이 이뤄질 경우 이르면 연내 고정형 주담대 상단이 8%를 넘을 수 있다는 관측이 나옵니다.
고정형의 준거금리인 금융채 5년물이 한 달 만에 다시 상승 전환해 4.4%를 넘어섰기 때문입니다.
3억을 빌리면 무엇이 달라지나
숫자로 바꿔보겠습니다. 원리금이 아니라 이자만 계산한 값입니다.
| 금리 | 3억 원의 월 이자 | 연 이자 |
|---|---|---|
| 4.0% | 100만 원 | 1200만 원 |
| 6.0% | 150만 원 | 1800만 원 |
| 8.0% | 200만 원 | 2400만 원 |
4%에서 8%로 가면 월 100만 원이 늘어납니다. 연 1200만 원입니다.
세후 소득으로 환산하면 웬만한 직장인의 연봉 인상분 몇 년치가 이자로만 빠져나갑니다.
여기서 중요한 건 '8%가 온다'가 아닙니다.
8%가 와도 버틸 수 있는 구조인가입니다.
이번 인상 사이클이 이전과 다른 이유
많은 분들이 이렇게 생각하십니다.
"물가가 잡히면 금리도 내려오겠지."
과거에는 대체로 맞는 말이었습니다.
그런데 이번에는 조건이 하나 더 붙어 있습니다.
한은은 7월 인상 당시, 인상 배경으로 수도권 주택가격 상승 등 금융안정 상황을 직접 지목했습니다.
통화정책 결정문에 집값이 명시적으로 들어온 겁니다.
이게 왜 중요한지 말씀드리겠습니다.
금리 인상의 명분이 물가라면, 물가가 잡히는 순간 인하 논의가 시작됩니다.
명분에 집값과 가계부채가 들어가 있다면, 물가가 잡혀도 그것만으로는 끝나지 않습니다.
그럼 가계부채 상황은 어떨까요.
☑️ 6월 말 가계신용 잔액 2019조 8000억 원.
3개월 만에 25조 9000억 원 늘며 사상 처음 2000조 원을 넘어섰습니다
☑️ 6월 은행 원화대출 연체율 0.56%.
6월 기준으로 2016년(0.71%) 이후 10년 만에 가장 높습니다
☑️ 3월 말 자영업자 연체율 2.04%.
2015년 6월 말 이후 최고치입니다
숫자가 말하는 건 하나입니다. 한은이 지금 인상을 멈출 명분이 약합니다.
그런데 이걸 읽으면서 "나는 괜찮겠지"라고 생각하셨다면, 딱 하나만 여쭤보겠습니다.
지금 갖고 계신 대출, 금리가 1.5%포인트 더 오르면 월 이자가 얼마나 늘어나는지 바로 말씀하실 수 있으신가요?
대부분은 바로 답 못 하십니다. 저도 처음엔 그랬습니다.
그게 문제입니다. 위험이 없는 게 아니라, 위험이 얼마인지 모르는 상태인 겁니다.
여기에 한 가지 역설이 겹칩니다.
8·13 대책으로 가계대출 총량 증가분이 약 30조 원 생겨 대출 문 자체는 다시 열렸습니다.
금융당국도 올해 가계대출 증가율 관리 목표를 1.5%에서 3.0%로 확대했습니다.
문은 열렸는데, 문턱의 높이가 올라갔습니다.
"이제 대출이 나온다"는 소식과 "이자가 8%를 향한다"는 소식이 같은 시기에 도착한 이유입니다.
지금 해야 할 세 가지
여기서부터가 오늘의 본론입니다.
하나. 8% 기준으로 다시 계산하세요
가장 흔한 실수가 실행 금리로만 계산하는 것입니다.
지금 5%에 받았다면 5%로 수익률을 계산하십니다. 그런데 변동형이라면 그 숫자는 내년에 바뀝니다.
지금 당장 이 세 줄을 계산해보세요.
1. 내 대출 잔액 × 8% ÷ 12 = 월 이자
2. 그 금액이 월 실수령액의 몇 %인가
3. 40%를 넘는가
40%를 넘는다면, 이건 물건의 문제가 아니라 구조의 문제입니다. 지금 손을 봐야 합니다.
둘. 고정과 변동, 지금은 판단 기준이 달라졌습니다
고정형이 변동형보다 금리가 높은 구간이라 변동형을 택하시는 분이 많습니다.
평시라면 합리적입니다.
그런데 지금은 한은이 추가 인상 가능성을 공개적으로 열어둔 국면입니다.
이럴 때 변동형은 '싸다'가 아니라 '아직 반영이 덜 됐다'로 읽는 게 정확합니다.
정답을 드릴 수는 없습니다. 다만 판단 기준은 하나로 정리됩니다.
금리가 예상보다 1.5%포인트 더 올랐을 때, 내 계획이 무너지는가.
무너진다면 고정형이 비싼 게 아니라 보험료가 있는 것입니다.
셋. 여섯 가지 기준 중 '원금보존'을 최우선으로 두세요
저는 투자 판단에 가치·저평가·환금성·수익성·원금보존·리스크 여섯 가지를 씁니다.
국면마다 가중치가 달라지는데, 금리 상승 사이클에서는 순서가 명확합니다.
원금보존이 1순위입니다.
이유는 간단합니다. 좋은 물건을 못 사는 건 기회를 놓치는 것이고, 버티지 못하고 파는 건 손실을 확정하는 것이기 때문입니다.
상승장에서도 매도 타이밍을 스스로 정하지 못한 사람은 수익을 가져가지 못합니다.
금리 상승기에 무너지는 분들의 공통점은 물건을 잘못 고른 게 아닙니다.
버틸 기간을 짧게 잡은 것입니다.
지금 계산한 사람과 안 한 사람, 6개월 뒤가 다릅니다
지금 대출 잔액 3억, 변동형 5.5% 기준으로 두 경우를 비교해보겠습니다.
계산하지 않은 경우.
추가 인상 0.5%p 두 번 적용 시 금리 6.5%. 월 이자 162만 원 → 월 이자 상승분 27만 원.
연간 324만 원이 예산 계획 밖에서 빠져나감.
이미 자금이 빠듯했다면 이 시점에 처분을 고민하게 됩니다.
지금 계산한 경우.
8% 시나리오로 미리 계산 후 월 200만 원까지 버틸 수 있는 구조 확인 완료.
금리가 올라도 "예상 범위 안"이라는 사실만으로 매도 압박 없이 보유 기간을 스스로 결정할 수 있습니다.
차이는 수익률이 아닙니다.
매도 버튼을 내가 누르느냐, 금리가 누르느냐입니다.
버틸 수 있다는 확인이 끝나면 그다음이 달라집니다.
주변에서 "지금 팔아야 하는 거 아니야?"라는 말이 나와도 흔들리지 않게 됩니다.
금리가 한 번 더 오른다는 뉴스가 나와도 계산기를 다시 꺼낼 필요가 없습니다.
이미 그 숫자를 알고 있으니까요.
매도 타이밍을 스스로 정하는 것, 그게 이 시장에서 수익을 가져가는 사람들의 공통점이었습니다.
특별한 정보가 있어서가 아니라, 미리 계산해뒀기 때문입니다.
오늘의 정리
☑️ 8월 27일, 기준금리 2.75% → 3.00%.
7월 16일에 이어 두 달 연속 인상, 추가 인상 가능성 열림
☑️ 5대 은행 고정형 주담대 4.72~7.17%, 변동형 4.20~6.55%.
연내 상단 8% 관측
☑️ 가계신용 2019조 8000억 원으로 사상 첫 2000조 돌파.
은행 연체율 0.56%로 10년 만에 최고
☑️ 8·13 대책으로 대출 총량은 약 30조 원 늘어 문은 열렸으나, 금리는 반대로 움직이는 중
숫자가 오를 때 우리가 흔히 하는 일은 뉴스를 더 보는 것입니다.
그런데 정작 필요한 건 계산기를 한 번 더 두드리는 일입니다.
금리는 제가 정할 수 없지만, 버틸 수 있는 기간은 제가 정할 수 있습니다.
오늘 저녁, 딱 세 줄만 계산해보세요. 5분이면 됩니다.
1. 내 대출 잔액 × 8% ÷ 12 = 월 이자 상한선 확인 (1분)
2. 그 금액이 월 실수령액의 40%를 넘는지 체크 (1분)
3. 넘는다면 고정·변동 전환 또는 일부 상환 시뮬레이션 → 은행 앱 대출 계산기로 즉시 가능 (3분)
저도 이번 주 인상 직후 같은 계산을 다시 돌렸습니다.
숫자가 예상 범위 안에 있다는 걸 확인하고 나서야 뉴스가 소음으로 들리기 시작했습니다.
계산을 마친 분은 댓글에 "확인 완료" 한 마디만 남겨주세요.
그 한 줄이 이번 인상 사이클을 버티는 첫 번째 행동입니다.
