안녕하세요, 디그로그 입니다.
최근에 외국인 매도자 물건을 매수하게 되면서,
겪었던 실제 상황을 바탕으로
매수자 입장에서 미리 챙겨야 할 사항들을
이번 글에서 정리해 보았습니다.
요즘 시장에서 시세 대비 호가가 저렴하거나
조건이 좋은 매물을 찾다 보면
해외 거주자 물건을 종종 접하게 되실 텐데요.
"정상 거래가 가능할까?",
"나중에 문제 생기면 어쩌지?"
고민하시는 분들이 있으실 것 같아요.
매도자가 외국인이어도
필요한 서류와 절차만 미리 꼼꼼히 체크한다면
충분히 좋은 기회가 될 수 있으니,
매수를 앞두신 분들께 도움이 되었으면 좋겠습니다.
1. 위임장 내 ‘아포스티유 인증’ 및 권한 범위 확인
매도자가 한국으로 귀국하여 계약 및 잔금 수령등을
할 수 있는 상황이면 모르겠지만,
그렇지 않은 상황이라면,
계약서 작성부터 대금수령까지 한국에 거주하는
대리인이 이를 대리하여 처리하게 됩니다.
대리인에게 업무를 위임한다는 위임장을
주정부(Secretary of State)에 접수하여
아포스티유 인증 스티커/인증서 부착한 공증을 받게 되는데요.
이 공증받은 위임장과
위임장에 계약 및 대금 수령까지 다 잘 명시되어 있는지
확인하는 절차가 약정금(계약금)을 넣기 전 필요합니다.
단순 '계약 체결'뿐만 아니라
'계약금/중도금/잔금 대금 수령 권한'까지 명확히 있는지 여부를
큰 돈을 이체하기 전에는 꼭 다시 살펴보세요.
특히 약정금(계약금) 입금전에 위임장 사본 확인은
부동산 사장님을 통해 꼭 확인해보시는 것이 좋습니다!
참고로, 대리인이 권한을 다 가진다고 해도
전자계약은 할 수 없기 때문에 (현재 시점 기준)
금리 인하는 받을 수 없습니다..!!
저도 미리 알았다면, 협상 포인트로 썼을 텐데 ㅎㅎ
잘 참고하시면 좋을 것 같습니다 ㅎㅎ
2.토허제 신청 시 '복대리’ 가능 여부 확인
토허제 지역내에 매수를 하게 되는 경우에는
구청에 토허제 신청 접수를 하러가게 되는데요.
보통 이 절차를 부동산 사장님께서 직접 해주시거나,
아예 약정서 쓸때부터 법무사 분이 오셔서
서류 체크하고 접수까지 대리해서 해주시는 경우도 있습니다.
법무사나 부동산 사장님이 대리하여 진행하는 경우,
매수자측은 문제가 없을텐데,
해외거주 매도자의 대리인을 대리하여 진행하는 경우,
'복대리(대리인의 대리)' 형태가 됩니다.
제가 토허제 접수했던 지역의 구청에서는
복대리가 불가하다며 토허제 신청 취하하고,
재신청 하라고 연락이 왔었는데요.
복대리가 불가하여 서류를 취하하고,
대리인이 직접 재방문 접수하게 되면
허가까지 15영업일(약 3~4주)이 추가로 지연될 수 있습니다.
대출 실행 일정이나 잔금일에 차질이 생기지 않도록,
토허제 신청 전 해당 관할 지자체에
복대리 접수 인정 기준을 꼭 미리 확인해 보세요.
연말로 향할 수록 대출 한도도 줄어들고,
금리인상이 예고 되어 있는 상황에서
토허제 허가를 빠르게 받아
대출 신청을 받는게 훨씬 유리합니다.
(내년 잔금으로 진행하는 경우가 아니라면요!~)
괜히 저처럼 허가 받는데 1달 소요되지 않으셨으면 좋겠네요 ㅎㅎ
3.매도자의 영문이름도 꼼꼼하게 체크하기
매도자가 해외에서 결혼을 한 경우,
영문이름 중 성(Last Name)이 남편의 성(Last Name)으로
변경하는 경우가 빈번한데요.
- 예시: Suri Kim이 John Doe와 결혼 시 → Suri Kim Doe
성(Last Name)을 바꾸면서
Middle Name을 부모님께 물려 받은
원래 성(Last Name)으로 바꾸는 경우도 있다보니
‘동일인인가?’ 하는 의문이 들수 있습니다.
이 경우, 소유권 이전등기 전에
'등기명의인 표시변경 등기'를 위한
동일인 증명 서류(결혼증명서 아포스티유 등)가 필요할 수 있습니다.
물론 법무사분이 잘 알아서 처리 해주시겠지만,
잔금 당일 이름 불일치로 등기가 반려되지 않도록,
계약 초기 단계부터 매도자의 영문 이름 변경 이력을
법무사와 미리 크로스체크하시기 바랍니다.
4.법무사 수수료 미리 조율하기
외국인 매도자 물건의 경우,
일반 매매에 비해 챙겨야 할 서류
(아포스티유 번역, 표시변경, 거주사실확인 등)와
절차가 많아 법무사 업무 난이도가 높습니다.
이 과정에서 매수자 측에 예상보다
과도한 보수가 청구되기도 합니다.
법무사 수수료도 꼭 미리 체크 및 조율하셔서
잔금일에 당황하지 않도록
미리 점검해보시면 좋을 것 같습니다 :)
외국인 매도 물건은 매도자 측에서 준비해야 할 서류가 많지만,
서류 준비가 미비해 일정이 밀리면
대출 실행 기한이나 잔금 계획 등
매수자에게 직접적인 리스크로 이어지게 됩니다.
가격 메리트가 있는 물건이라면 겁먹지 마시고,
위 체크리스트를 바탕으로 꼼꼼히 점검하셔서
성공적인 투자로 이어가시길 응원합니다.
읽어주셔서 감사합니다!
