내집마련 기초반 1강 강의 후기 [내집마련 기초반 41기 138조 피디존]

안녕하세요. 내마기초 41기 138조의 피디존입니다.

'내집마련기초반'은

열반기초, 실전준비반, 열반중급반, 실전반, 지방투자기초반, 서울투자기초반에 이은

7번째 정규 강의입니다.

돌고돌아서 부동산 하락기에 만나게된

내집마련기초반' 강의는,

어쩌면 가장 먼저 수강했더라면 어땠을까,하는

약간의 후회도 들게 만듭니다.

그만큼 지금 같은 시기에 잘 어울리는 내용이고,

내집마련이라는 기본을 먼저 다지고 투자 강의를 수강했어도

나쁘지 않았겠는 생각도 함께 했습니다.

유튜브 <구해줘 월부>의 톤이 그대로 연결되는

너나위님의 '내집마련기초반' 강의는,

기존 투자 강의 때보다는 다소 유머러스하고 보다

직접적인 내용을 알려주는 방식을 취하고 있습니다.

최근 하락기의 시세와 급변하는 트렌드를 정리할 수 있는 귀한 시간이었습니다.

1주차 강의 후기는 저작권을 고려하여,

강의 내용은 가급적 적지않고, 느낌 위주로 적습니다.

1-1. 지금 집사도 괜찮은 가요?

"내 기준을 가지고 매수해야한다"는 이야기는

너나위님의 진행하는 '구해줘월부'에서도 몇번 들은 적이 있었지만,

내 경우가 되면 실제로 '손실회피'라는 얇팍한 심리에서

자유로울 수 있을까 싶다.

현실에서는 큰 돈 앞에서 나약할 수 밖에 없고,

배우자라는 설득의 대상이 있다.

이 벽을 넘으려면 '학습'을 넘어

''익힘'이라는 지리한 시간과 노력의 강도 건너야 한다.

아직은 내집마련과 투자의 마인드가 혼동되지만,

내집마련이라는 기준을 놓고 볼때,

수업을 통해 배운 'PIR과 전세가의 관계'

그리고 '전 고점 대비 매수 타이밍 제시'에

머리를 한대 얻어맞은 느낌이다.

아파트의 가격은 다소 떨어졌어도

전세가율이 답보 상태였기 때문에

아직은 투자에 적합하지 않은 시기라고만 보아왔다.

하지만, 내집마련을 위한 기준으로 보면 전고점 대비 크게 하락한 상태였다.

한동안 잊고 있던 '실제 내집마련'의 필요성이 떠올라

가용할 수 있는 금액이 얼마인지 진지하게 계산해 보는 계기가 되었다.

■ BM

- 집값 PIR과 전세가율의 변화에 관심을 갖고 추이를 관찰하는 습관을 갖는다.

1-2. 내집마련 방법선정 및 7단계 로드맵

'내집마련'이라는 현실적인 명제 앞에서 정신이 퍼득 든다.

매가와 전세금의 차이만 생각하다가,

매수를 위한 규모의 종잣돈을 생각하면 눈 앞이 아찔해진다.

그간 아이 교육에 번돈을 모두 쏟아 부우며 거의 모으지 못했다.

교육비 지출이 끝났는데도 개운하다는 생각보다는

뭔가 손쓸 수 없는 절벽 앞에 서있는 착잡한 기분이다.

이제부터 시작해야 한다는 아득함과

시기상 서울로 갈 수 있는 시기가 얼마 남지 않았다는

촉박함에 조바심만 느껴진다.

언제 소액 투자로 돈을 모아 서울로 갈 수 있는 돈을 모을 수 있을까?

나도 할 수 있는 것일까?

아니면 대출을 잘 받도록 지도해준다는

쏘스쿨을 수강하러 가야하는걸까?

중간을 넘어 결과를 먼저 생각하고 있었다.

고3 아이를 케어하며 강의와 투자 공부에서 멀어져 있는 동안,

시장의 변화에 둔감하게 지내다 강의를 통해서 체감하는

가격하락과 지방 소도시의 인구탈출 속도가 무척 빠르게 느껴졌다.

그간 밀린 업무를 밀어 내려는 듯

만들어야 할 앞마당에 관심을 기울였다.

보다 큰 흐름을 읽는데는 게을렀다.

사실, '들을 강의는 다 들었는데, 더 새로운게 있을까?'라며

임장과 독서만 고집했다.

'내마반기초' 수강을 통해 강의를 들어야 하는 이유를 새삼 느낀다.

■ BM

- 독서와 임장과 더불어 강의도 꾸준히 수강한다.

1-3. 내집마련을 위해 알아야할 대출 기본지식

30년 만기일시상환대출의 진정한 의미가 머리를 때리며 가슴에 와닿았다.

사실 주담대를 받을 땐 큰 의미가 없게 느껴졌는데,

1985년 신현대 아파트 대출금 3000만원이

30년 뒤 어떤 가치가 되는지 사례를 통해서

자본주의 경제에서 인플레이션이 얼마나 큰 역할을 하는지 잘 느끼게 되었다.

그리고, 익혔다가도 다시 잊어버리고 처음 보는 것 같은 대출용어

LTV, DTI, DSR의 발전 순서를 알게되어

그 연계성을 통해 잘 기억할 수 있게 되었다.

2024년 2월 이후 적용되는,

기존 DSR에서 현재 이자율을 감안 적용해서

더 강력해진 '스트레스 DSR'까지 선제적으로 학습했다.

■ BM

- 복습과 예제를 통해 대출용어 LTV, DTI, DSR, 스트레스 DSR를 익힌다.

1-4. 내 종잣돈, 연봉에 맞는 내집마련 적정예산 계산하기

사실, 내 종잣돈이 얼마나 되는지

그리고 받을 수 있는 대출 규모가 얼마나 되는지 알아본 적이 없다.

그래봐야 종잣돈이 별로 없을 것이라는 불안한 예상 때문이다.

분수에 넘치는 교육비를 써왔고,

작게 사업하는 아내의 경우 가늠하기 힘든 규모의 사업자금을 운용하고 있다보니,

한 눈에 생활비 규모와 여유돈을 가늠하기 어려운 문제가 있었다.

직장생활을 하는 내 급여는

원천소득의 세전/세후 소득을 알 수 있지만,

대출은 좀 다른 이야기다.

현재 살고 있는 집은 단체로 실행되는 주담대였기 때문에 따로 고민할 일이 없었다.

생각해보면 상급지로의 갈아타기라는 중요한 일이 내게 남아있었다.

그간 내집은 신경 쓰지 않고 투자만 고민해왔다.

무엇하나 중요하지 않은 것은 없다.

어쩌면 귀찮고 잘 몰라서 그냥 외면해왔다.

수업을 통해 놓치고 있던 현실에 직면하는 경험을 한다.

■ BM

- 1년 간의 수입과 지출을 계산해보고, 가용할 수 있는 대출을 알아본다.

1-5. 예산에 맞는 내집마련 후보지역 선정방법

집값 하락에 따라,

투자 때보다 좁혀지는 내집마련의 범위는 혼란을 준다.

2년 전 투자를 위해 임장을 했던 지역도,

향후 임장을 하려던 지역도 내집마련으로 추천하지 않는 지역이다.

고령화가 빠르게 진행되어 외곽 구축은 내집마련에서 제외되고

신축만 보라고 한 지역은 여전히 투자를 위해 임장을 많이 가는 지역이었다.

빠른 변화에 모서리가 쳐진다.

매매가가 별로 사게 느껴지지만 PIR을 고려했을 때

저렴한 금액이라는 이야기에 가격을 다시 보게 되었다.

경기도에 오래 살면서,

서울의 매매가도 높게 보였지만 경기도 상급지가 높게 보인건 사실이다.

이런 고정된 사고 대신 새로운 시각으로 볼 수 있었다.

■ BM

- 복습과 예제를 통해 대출용어 LTV, DTI, DSR, 스트레스 DSR를 익힌다.

1-6. 종잣돈 갉아먹는 보험 완벽정리

업무상 여러 편의 보험 방송 제작을 하면서,

일찍이 보험에 대한 실체를 깨닫고 왠만한 보험은 모두 정리했다.

왠만한 사람들보다는 보험에 대해 잘 안다고 생각을 해왔지만,

정말 그럴까?

매번 보험 리뉴얼을 하면서 보험 GA사의 도움을 받았었다.

GA 설계사들이 믿을만한 사람들이고

이전보다 더 나은 조건을 저렴하게 설계를 해주었지만

사실 비용이 더 줄지는 않았다.

인플레이션 때문이기도 하고

나이를 먹어가면 더 필요한 보장 항목이 생긴 이유도 있지만

이러저러한 이유로 보험료는 조금씩 증가했다.

강의에서 소개된 다이렉트 보험을

적극 활용하는 방법을 시도해봐야겠다.

사실 귀찮음 때문에 소개를 받고 약관을 읽어보거나

특성상 나와 가족에게 필요한 보험을 알아보는 일은 하지 않았다.

내 스스로 할 수 없는 일을 다른 사람에게 의지하는 일이

편리함을 추구하는 것일 수도 있지만,

고정 비용이 소요되는 것이니 만큼

다시 꺼내서 다이어트 할 부분이 있는지 확인할 필요를 느낀다.

■ BM

- 기존 보험에서 더 줄일 부분이 있는지 보험 내역별로 세부 내역까지 확인해볼 것

내마반기초 강의를 듣고 조원들 보다 더 빨리 작성해서 가이드를 주고 싶었는데,

주중 저녁 야근과 주말 동안 부업이 있어 늦어진 점이 아쉽습니다.

다음 주엔 누구보다 먼저 강의를 듣고 후기를 적어보겠습니다.