안녕하세요
신나게 투자생활하고 싶은
신나는시간1입니다.
주인전세(매도인 책임 거주) 계약을 진행하다 보면 매도인의 사정(자녀 학기, 분양권 입주, 타 주택 세입자 만기 등)으로 1년 단위 단기 계약을 맺는 경우가 종종 있습니다.
하지만 만기를 앞두고 "이사 갈 집 일정이 꼬여 7개월만 더 살겠다"와 같이 기간 연장을 요청받았을 때, 법적 효력과 실무 대응법을 정확히 모르면 불리한 조건에 놓이기 쉽습니다. 유사 사례에서 임대인이 반드시 확인해야 할 법적 쟁점과 실무에서 적용해야 할 것들을 정리해보았습니다.
1년 특약이 있어도 임대인은 연장을 거부할 수 없다
법적 근거 (주택임대차보호법 제4조 제1항):
임대차 기간을 2년 미만으로 정한 경우, 오직 임차인만이 그 기간(1년)의 유효함을 주장할 수 있습니다.
- 임차인이 변심하여 법정 보장 기간인 2년을 채우겠다고 하거나, 그 범위 내인 1년 7개월을 살겠다고 요청하면 임대인은 이를 법적으로 거부하거나 강제 퇴거시킬 수 없습니다.
=>임차인이 해달라고 하면 해줘야 하네.. 변심까지도.. 그만큼 주임법은 임차인 편인거지!!
재계약도, 계약갱신청구권도 아니다
- 이번 7개월 연장은 새로운 재계약이나 계약갱신청구권(2+2) 행사가 아닙니다. ‘기본 법정 기간(2년) 내에서 퇴거일을 합의 조율하는 것’에 불과합니다.
- 임차인의 계약갱신청구권은 여전히 미사용 상태로 살아 있습니다. 만에 하나 7개월 뒤(1년 7개월 시점)에도 상대방 사정이 풀리지 않는다면, 남은 법정 기간(5개월)을 더 채우려 하거나 갱신권을 행사해 2년을 더 살겠다고 나설 수 있습니다.
합의서 작성 시 명도 일자를 명확히 못 박고, 리스크를 완전히 차단하려면 '제소전화해' 신청을 조건으로 합의하는 것도 방법입니다.
보증금 증액이나 반전세 전환이 가능한가?
- 임차인이 법정 기간(2년)의 권리를 행사하는 것이므로, 임대인이 일방적으로 전세 시세 반영 증액을 요구하거나 월세(반전세) 전환을 강제할 수 없습니다.
원만한 협의를 통해 소액 증액이나 단기 월세를 조율해 볼 수는 있으나, 임차인이 거절하면 기존 보증금 조건 그대로 유지해 주어야 합니다.
=> 법정기간 2년은 못건드려!!! 2년 내에는 임대인의 일방적 전세 증액 못해!!
만기 계절 변경(12월 겨울 → 7월 여름)에 따른 유불리
학군지/실거주 선호 단지:
통상 학령기 자녀가 있는 지역은 12월~2월(겨울방학)이 연중 전세 수요가 가장 집중되는 성수기입니다. 7월은 여름방학 수요가 일부 있으나 겨울 대비 매수/임차 수요 볼륨이 상대적으로 작습니다.
만약 해당 단지가 겨울 이사 수요가 강한 곳이라면, 어정쩡하게 7개월(여름)을 늘려주기보다 "차라리 법정 기간 2년을 다 채우고 다음 해 12월 성수기에 퇴거하는 조건"으로 역제안하는 것이 향후 전세가 세팅 및 공실 방지 면에서 유리할 수 있습니다.
■ 계약서 작성 및 부동산 수수료
- 새로운 중개 매칭이 아니므로 통상 공인중개사를 통해 대필료(5만~10만 원 선)를 지불하고 변경 합의서를 작성합니다.
"본 합의는 주택임대차보호법상 2년 보장 범위 내에서 임차인의 요청에 따라 202X년 X월 X일까지 거주 후 퇴거하기로 합의한 것이며, 계약갱신요구권 행사가 아님을 확인한다. 임차인은 위 약정일에 명도 의무를 이행한다."
주전세 1년 계약을 맺더라도 주임법상 칼자루는 2년까지 임차인에게 있습니다.
세입자의 연장 요청을 마주했을 때는 단순히 기간만 늘려줄 것이 아니라,
① 갱신권 잔여 여부 확인
② 비수기(여름) vs. 성수기(겨울) 세팅 유불리 판단
③ 명도 확약 장치 마련
을 함께 검토하시기 바랍니다.
이 글에서 전달드리고 싶은 핵심은
임차인의 권리는 2+2년이지만 그 사이에 임차인과 단기계약을 했다고 해도 남은 임차인의 권리는 살아있다는 점을
기억해야 합니다.
주택임대차보호법은 임차인을 위한 법이기 때문에 임차인의 권리가 크다는 것을 알 수 있습니다.
이 내용을 알고 협의점을 찾아볼 수 있는 방향으로 하신다면 임대인에게도 유리한 방향을 찾아서
협의해볼 수 있지 않을 까 싶습니다.
감사합니다:)
