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안녕하세요.
어제보다 1% 더 발전하는 투자자 골드트윈입니다.
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부동산 투자를 하면서 세입자의 만기와 퇴거를 몇 번 경험했습니다.
처음에는 만기가 다가오면 계속 거주할지 확인하고 나간다고 하면 보증금만 준비하면 된다고 생각했습니다. 그런데 막상 직접 겪어보니 그 사이에 챙겨야 할 일이 생각보다 많았습니다.
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여러 번의 전세 갱신과 퇴거를 겪으면서 제가 놓쳤던 부분도 있었고 그 과정에서 새롭게 알게 된 것들도 있었습니다.
오늘은 그 경험을 바탕으로 세입자 만기와 퇴거 때 꼭 챙겨야 할 부분들을 정리해보려고 합니다.
갱신하기로 했다면 계약서까지 작성하기
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예전에 만기 6개월 전 세입자와 계약 갱신을 협의한 적이 있습니다.
당시 전세가는 처음 계약했을 때보다 내려가 있었지만 세입자는 기존 보증금을 그대로 두고 계속 거주하기로 했고 저도 그렇게 하기로 했습니다.
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문자로 서로 이야기를 마쳤기 때문에 저는 당연히 계속 거주할 것이라고 생각했습니다.
그런데 당시 갱신계약서를 다시 작성하지 않았습니다.
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그렇게 시간이 지나 만기를 한 달 정도 앞두고 세입자가 갑자기 퇴거하겠다고 말을 바꿨습니다.
이미 몇 달 전에 갱신하기로 이야기를 마쳤던 터라 저도 당황했습니다.
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물론 계약서를 작성했다고 해서 퇴거 가능성 자체가 없어지는 것은 아닙니다. 갱신 방식에 따라 임차인이 해지를 통보할 수 있는 경우도 있습니다.
다만 이번 일을 겪고 나니 서로 갱신하기로 했다면 문자로 이야기하는 데서 끝내지 말고 계약서 작성을 해야함을 배웠습니다.
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계약기간과 보증금, 계약갱신요구권 사용 여부도 다시 확인할 수 있고 서로 어떤 조건으로 갱신했는지도 명확하게 남길 수 있습니다.
저 역시 그때 바로 계약서를 작성했다면 갑작스러운 퇴거 통보에 당황하지 않을 수 있었을 것 같습니다.
퇴거 날짜는 미리 협의해두기
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세입자가 퇴거하겠다고 한 뒤에는 이사 날짜를 먼저 확정하지 말고 저와 협의해달라고 요청했습니다. 보증금을 준비해야 하고 새로운 세입자를 구한다면 입주 날짜까지 맞춰야 하기 때문입니다.
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하지만 세입자는 저와 날짜를 맞추기 전에 본인이 원하는 이삿날을 먼저 확정했습니다.
이때 퇴거 날짜 하나가 생각보다 여러 일정과 연결된다는 것을 다시 느꼈습니다. 새로운 세입자의 입주일도 맞춰야 하고 경우에 따라서는 보증금 반환을 위한 자금 일정도 달라질 수 있습니다.
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“퇴거 예정일과 보증금 반환 일정은 가능한 한 사전에 상호 협의하여 정한다.”
그래서 그후로 전세계약을 작성할 때부터 퇴거 일정에 관한 내용도 특약으로 넣는 것을 꼭 챙기게 되었습니다.
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물론 이런 특약이 임차인에게 법적으로 보장된 권리보다 우선할 수는 없습니다. 그래도 계약할 때부터 퇴거 날짜와 보증금 반환 일정은 서로 협의해야 하는 부분이라는 점을 한 번 더 확인해두는 의미는 있다고 생각합니다.
짐이 빠졌다고 바로 보증금을 보내지 않기
또 한 번은 세입자가 퇴거한 뒤 집을 확인하면서 유리창이 깨져 있고 바닥도 훼손된 것을 발견했습니다.
세입자에게 원상복구를 요청했고 처리가 끝난 것을 확인한 뒤 보증금을 반환했습니다.
만약 짐이 빠졌다는 말만 듣고 집을 확인하기 전에 보증금을 모두 반환했다면 이후 수리 문제를 협의하기가 더 어려웠을 수도 있습니다.
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물론 거주하면서 자연스럽게 생긴 생활 흔적까지 모두 세입자의 책임으로 볼 수는 없습니다.
하지만 명확한 파손이나 훼손이 있다면 퇴거할 때 함께 확인하고 원복이나 수리비에 대해 협의할 필요가 있습니다.
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이때 입주 전 사진도 도움이 됩니다. 처음 상태를 사진으로 남겨두면 퇴거할 때 발견한 문제가 기존에 있던 하자인지 거주하면서 생긴 파손인지 비교하기가 훨씬 수월합니다.
세입자 만기 시 꼭 확인할 것
• 만기 전 갱신 또는 퇴거 의사 확인하기
• 갱신하기로 했다면 계약서까지 작성하기
• 갱신 방식과 계약갱신요구권 사용 여부 확인하기
• 퇴거한다면 이사 예정일과 보증금 반환 일정 협의하기
• 퇴거 일정에 관한 내용을 계약서 특약으로 남겨두기
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세입자 퇴거 시 꼭 확인할 것
• 입주 전 사진과 현재 집 상태 비교하기
• 유리창, 바닥, 벽 등 파손 여부 확인하기
• 열쇠와 공동현관키 반환 여부 확인하기
• 관리비 등 정산할 금액 확인하기
• 원복이 필요한 부분은 사진을 남기고 세입자와 협의하기
• 집 상태와 정산할 부분을 확인한 뒤 보증금 반환하기
하나씩 보면 크게 어려운 내용은 아닙니다. 하지만 실제 만기가 다가오면 갱신 여부, 새로운 세입자, 이사 날짜, 보증금 반환이 한꺼번에 움직이기 시작합니다.
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세입자 만기와 퇴거 경험이 많지 않은 투자자라면 매수와 전세를 맞추는 것뿐 아니라 계약을 어떻게 갱신하고 어떻게 마무리할지도 미리 준비하길 추천드립니다.
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긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
