[열기92기 3시세끼 투자원칙뿐인 전4들 별별별별별] 부천시 원미구 백송동남디아망 수익률 보고서

PART1. 입지분석 (1주차)

■ 단지명 : 백송마을동남디아망

 1. 연식 : ‘02. 12월 (24년차)

 2. 세대수 : 582세대 

 3. 위치(지도)

■ 입지분석 

 1. 직장 (부천은 S / 원미구는 B)

 1) 종사자수 및 사업체 수

 - 부천시 종사자 수는 약 31만명이며 이 중 원미구 종사자 수는 약16만명

 - 전체 사업체 수는 8만9천개이며 500인 이상 사업체 수 단 15개

 - 직장의 수는 적지 않으나 대기업이 많지 않고 직장의 질이 좋은 편은 아님 

 2) 원천징수지 및 거주지 소득 

- 부천 내 직장에서 벌어 들이는 소득인 원천징수 평균연봉은 3,614만원으로 거주자 평균연봉인 3,886원으로 비슷한 수준

- 수도권에서 그리 높은 소득으로 보이지는 않음(군포보다도 낮음)

 3) 동 별 직장인 연봉 평균

 - 지역내에서 보면 연봉 5,000만원 이상 종사자수 500명 이상 대기업은 약 4개이며 원미구에는 없음

 - 외부로부터 직장 수요를 끌 수 있는 지역은 아닌 베드타운으로 보여짐

- 부천의 지리적인 위치를 보아 인근에 위치한 인천(부평 등) / 가산디지털단지.구로디지털단지 / 여의도 / 상암,마곡으로 그리고 7호선을 이용하여 강남 등으로 출퇴근 하는 인구가 많을 것으로 생각함

- 주요 업무지구까지 많이 가까운 편은 아니기에 내부 직장으로 출.퇴근하는 수요도 있을 것으로 생각됨

4) 부천대장 제1·제2도시첨단산업단지 입주 예정(’29년~‘31년)

- DN솔루션즈(R&D센터), SK그룹(SK이노베이션, SK하이닉스 등), 대한항공 대기업 입주 예정

2. 교통 (A)

 1) 7호선

 - 7호선 역들 기준 1시간 내외로 모든 업무지구 도착 가능

 2) 1호선

- 1호선 역들 기준 1시간 내로 모든 업무지구 도착 가능(7호선보다 약간 빠름)하나 7호선 주변의 환경이 더 선호되는 편

3) 서해선(개통 완료) 및 대장홍대선(25. 12월 착공 / 2031년 하반기 개통 예정)

- 서해선 개통으로 김포공항역에서 9호선 환승으로 마곡지구 20분대, 여의도 30분대 및 강남 40분대 진입 경로 추가 확보

- 대장홍대선 개통될 경우 상암DMC를 거쳐 홍대입구까지 30분대 진입 가능

 4) GTX-B노선 (’25. 8월 착공 / 2030~2031년 전후 개통 예정)

- GTX-B 개통으로 여의도(약 8분) 및 시청(약40~45분)까지 진입이 크게 개선됨 

5) 백송동남디아망 단지에서 도어 to 도어

- 역으로부터 주요 업무지구까지의 이동거리를 보면 구디,가디를 제외, 1시간 내외로 도착가능하므로 역과 가까워 출퇴근 시간을 줄일 수 있는 곳부터 수요가 몰릴 것으로 생각됨

 3. 학군 (B)

 1) 초등학교

- 학생수 1,000명 이상의 학교는 계남초등학교(학생수 1,188명/학급당 학생 수 25.3명)가 있으며 800명 이상 학교는 상일초, 석천초, 상인초 3개교가 있으며 모두 중.상동 위치

- 이쪽 인근 단지들은 내부 학군 수요가 있을 것으로 생각됨

 2) 중학교 및 학원가

 - 중학교 또한 학생수가 많은 초등학교 인근 중학교의 학업성취도가 높음(석천중 / 상일중)

 - 학원가 또한 상동역 위.아래에 가장 많은 수가 밀집되어 있음

- 외부 수요를 끌어들일 정도의 수준은 아니지만 이곳에 사는 학부모라면 이 생활권에 살면서 아이들을 교육시키고 싶어 할 것으로 생각 됨

 4. 환경 (S)

1) 주변환경

- 중·상동 신도시 중 중동신도시는 90년대 초반 형성되어 이곳에 경제적으로 괜찮은 사람들이 살다가 00년대 상동에 신축 아파트가 들어오면서 중동에 살던 사람들이 상동으로 이동함으로써 주요 생활권이 중동에서 상동으로 이동하였음

- 중동이 상동에 비해 노후되었으나 중·상동 모두 아파트 택지로 이루어져 있고 계획된 도시이다 보니 반듯하고 정리되어 쾌적한 느낌을 줌

- 7호선 인근 상권에 선호상권과 비선호상권이 혼재되어 있는것을 볼 수 있으나 이것들이 선호도에 직접적 영향을 주는 것으로 보이지는 않음(상동 나이트클럽 등)

- 이 지역을 벗어난 약대동쪽에는 이보다 신축단지들이 많이 위치하고 있으나 주변이 비균질하고 상권, 지하철역과는 많이 떨어져 있어 선호되는 생활권은 아님

- 1호선 인근에는 유흥상권과 비균질 환경이 많아 사람들의 선호가 떨어지는 편

2) 편의시설 등

- 중·상동에는 백화점 2개(현대백화점, 롯데백화점), 대형마트 2개(킴스클럽, 이마트 2), 종합병원 4개(순천향대학병원, 가톨릭대부천성모병원 등)이 위치하고 여러 재래시장 그리고 부천중앙공원이 있어 사는데 불편함이 없음

- 부천시청역에 위치한 현대백화점의 매출 순위는 21위로 소비력이 나쁘지 않음

- 편의시설은 평촌과 비슷할 정도로 잘 되어있으며 지역 내에서 모든 것들이 한큐에 해결될 정도로 없는 것이 없는 편이라 살기 좋을 듯

 5. 공급 (B)

 1) 원미구 공급 (적정 공급량 : 2천세대)

 - 4년 입주 합계 : 3,263세대 (26년~27년 없음 + 28년 150세대 + 29년 3,113세대)

- 3년 공급물량 150세대로 적정수요 0.5배 범위 내.‘26년 현재 투자를 진행한다면 28년 전세 만기가 돌아오게 되므로 원미구 내 걱정할 공급은 없으며 29년 공급 또한 중·상동 신도시의 입지에 비해 떨어지는 곳. 그러나 10월 e편한세상부천어반스퀘어의 경우 소사역 초역세권 공급이므로 영향을 줄 수도 있을 듯

2) 부천시 전체 공급 (적정 공급량 : 4천세대)

- 4년 입주 합계 : 12,073세대 (26년 1,147세대 + 27년 3,530(대장신도시 입주 시작) + 28년 2,167세대 + 29년 3,113세대)

- 3년 공급물량 6,844세대로 적정수요 2배 범위 내. 현재 투자를 진행한다면 공급 폭탄 수준은 아니지만 어느 정도 영향을 줄 수도 있을것으로 보여짐 

3) 인구이동이 많은 주변 지역 공급(부평+서해+시흥)

- 4년 입주 합계 : 16,781세대 (26년 2,106세대 + 27년 6,671세대 + 28년 6,218세대 + 1,786세대)

- 3년 공급물량 14,995세대로 적정수요 2배 범위 내. 새로운 공급지역이 부천보다는 입지가 좋은 지역은 아니나 신축 전세가와 원미구 구축 전세가가 크게 차이나지 않는다면 영향을 줄 수도 있을 듯하나 공공주택과 신혼희망타운 공급도 많은 편

4) 중·상동 신도시 내 재개발·재건축

- 중동 거의 대부분의 구축 단지들은 정비구역 지정된 상태로 아직 많은 단계가 남아 공급에 큰 영향이 있을 것으로 보이지 않음

 - 부천 선도지구 

▶ 은하마을대우동부아파트 (통합재건축) : 은하마을 대우동부, 효성쌍용, 주공1단지, 주공2단지 → 특별정비구역 지정·고시 완료 / 한국토지신탁을 예비신탁사로 선정하여 민간신탁방식 재건축 추진중

▶ 반달마을 A : 반달마을 삼익, 동아, 선경, 건영 → 정비구역 지정 준비중 / 공공시행·LH 협력방식 추진

■ 입지분석 후 나의 생각과 느낀점

* 대강 막연하게 알고 있었던 부천의 입지를 분석하며 글로 자세하게 적어 보니 막연했던 내용이 좀 더 명확해졌고 이성적 판단으로 투자에 적용 가능하겠다고 생각함

* 대장신도시와 도시첨단산업단지가 입주하고 착공된 교통이 추가적으로 개선되면 지금보다 더 좋아질 지역이라고 보여짐

PART2. 수익률분석 (2주차)

■ 수익률분석(5년 내 투자타이밍)

 1. 백송동남디아망 시세('16년/'21년/'26년)

                                                                                  (단위 : 만원/%)

2. ‘16년 및 ’21년도 투자 예상

                                                                                                                 (단위 : 만원/%)

3. ‘16년 및 ’21년도 투자 시 수익률 비교

  1) '16년 투자

 - ‘16년에는 2,800만원 투자로 현재 ‘26년 매도 시 10년 보유하여 53,200만원 수익이 발생하였고 수익률은 1,257% 연수익률 약11%. 부천의 경우 갈아탈 수 있을 때 갈아타기  또는 매도해서 갈아끼워야 하는 자산임에도 이정도의 수익과 수익률은 나쁘지 않으나 알파투자의 목표 수익률인 20%에는 미달되는 정도.

  - 그러나 ‘16년 3,200만원으로 구로 한마을 24평을 투자한 후 10년 보유하였다면 95,275만원 수익이 발생했을 것이고 수익률 2,233%를 얻었을 것. 연 수익률 약 19%로 목표수익률 20%에는 미치지 못하지만 부천 투자보다 높은 수익률을 얻을 수 있음. 다시 한번 입지와 어디에 투자하느냐의 중요성을 알게 됨(아는 곳이 많아야겠다는 것을 다시 한번 느낌)

2) '21년 투자

  - ‘21년 전고점에서 투자를 하여 현재 5년 보유 후 매도를 할 경우 18,200만원의 투자금으로 4,200만원 잃은 시점. 가격의 상승 흐름이 늦을 수 있는 지역이기에 가치를 믿고 기다려야 하며 수익이 나기 전에는 매도하지 않는다는 원칙을 반드시 따라야 함.

3) ‘16년 매수 ’21년 매도 (가장 이상적)

  - 가장 수익이 많이 난 ‘16년에 매수해 ‘21년에 매도할 경우 2,800만원의 투자금으로 65,400만원의 수익을 낼 수 있고 수익률이 1,443%이므로 좋은 투자라고 보여짐.

4) 지금 투자 가능한가?

  - 매매 75,000만원 / 전세 53,000만원 / 투자금 22,000만원

  - 지금을 상승장 중반에서 하반으로 넘어가는 지점이라 가정했을 때 전고점 79,200만원까지 도달할 경우 4,200만원 안전마진이 확보되어 4,200만원 수익이 날 수 있음.

  - 전저점 대비 회복률이 19.35% 정도로 낮은 편이므로 충분히 회복할 여력이 남아있다고 생각함. 다만 늦게 오를 수 있으므로 가치를 믿고 보유하며 기다릴 줄 알아야 할 것.

■ 현장사진

■ 수익률 분석 후 나의 생각과 느낀점

- 수익률을 계산하면서 지금 시점에서 이 단지에 투자할 경우 투자 전략을 어떻게 가져가야 할지 생각해볼 수 있었음

- 이 단지에 투자한다면 가치를 믿고 수익이 날때까지 진득하니 보유해야한다는 생각을 하게 됨

PART3. 투자결론 (3주차)

■ 투자결론(각 항목별 평가)

 1. 저평가

  - 지금 선호하는 대부분의 단지들의 경우 전고점을 넘은 곳이 많은데 이곳은 아직 전고점을 넘지 못했으며 비슷한 입지의 단지인 상동윗쪽 라일락경남아너스빌보다 호가가 3천만원 저렴하고 상동윗쪽 라일락마을보다 뒷단에 위치한 다정한삼성래미안보다 호가 2천 저렴.

 - 절대적 저평가는 아닐지라도 상대적으로 저평가 되어있다고 봄.

 2. 환금성

  - 부천 원미구에서 선호생활권에 위치하고 있는 단지이며 하락장 시기인 ’22. 11~ ’24. 2월까지에도 매월 1건 이상의 거래가 이루어지는 것으로 보아 내가 원하는 시기에도 가격조정만 된다면 환금성에는 큰 문제는 없을 것이라 생각함. 

  - 부천에 살아야 하는 사람들이라면 이쪽 생활권의 선호단지 수요는 쭉 있을 것으로 보임.

3. 수익률

  - 현재 시장이 상승장 중반을 넘어가고 있는 시점이라고 보았을 때 절대적 저평가 구간은 아니기에 전고점까지 상승한다고 생각하면 수익이 크지 않음. 

  - 그러나 상승장이 지속되고 가치를 믿고 기다릴 체력이 된다면 과거 ‘16년~’21년까지의 수익률을 보았을 때 충분한 수익을 볼 수 있다고 생각함. 

4. 원금보존

  - 전세가율이 70%. 

  - 지금과 같은 상승장에서 전세가율이 이렇게 높다는 것은 아직 가격상승이 충분히 이루어지지 않았고 실사용 가치도 있다는 뜻으로 보임. 

  - 여러 규제 등으로 가격이 주춤한다면 투자하기 더 좋을 것으로 보이며 가치를 믿고 보유를 잘 한다면 원금보존은 충분히 가능할 것으로 보임

5. 리스크 대비

  - ‘27년 대장지구 입주가 시작하여 '28년까지 입주 예정이므로 영향을 줄 수 있음.

  - 인구 이동이 많은 지역인 인천 부평구, 서해구 그리고 시흥시에도 공급물량이 있긴 하나 중.상동신도시보다 뛰어난 입지의 공급은 많지 않음. 

  - 공급폭탄 정도는 아니며 적절하게 대응하면 투자가 가능할 것으로 보임(입주시기 당시 전세가의 약 10%)

■ 나의 투자 결론(매수 여부)

  - 주요업무지구와의 접근성도 나쁘지 않고 원미구 내에서 내부 수요를 끌어들이는 제일 좋은 생활권 내 단지로 적절하게 리스크를 대비하며 보유한다면 지금 시점에서도 충분히 투자 가능하다고 생각함

■ 작성하면서 느낀 점

- 투자물건을 찾으며 투자금에 맞게 투자가 가능할지는 현장에 나가 판단해야 저평가 되어있는지 투자가 정말 가능한지 확실하게 알 수 있을 것 같음

- 이 단지 외 내 투자금으로 투자 가능한 후보단지 5개는 더 찾아 수익률보고서를 만들어 글로 작성해 비교평가 해본다면 막연히 알고있는 것 보다 정확하게 파악 가능하겠다는 생각이 듦