[열기92기 3시세끼 투자원칙뿐인 전4들 별별별별별] 부천시 원미구 덕유마을주공4단지 vs 산본 우륵주공7단지 수익률 보고서

PART1. 입지분석 

■ 단지명 : 중동 덕유마을주공4단지

1. 연식 : ‘97. 5월 (29년차)

2. 세대수 : 1,046세대

3. 위치(지도)

■ 입지분석

1. 직장 (S / 원미구는 B)

1) 종사자수 및 사업체 수

- 부천시 종사자 수는 약 31만명이며 이 중 원미구 종사자 수는 약16만명.

- 전체 사업체 수는 8만9천개이며 500인 이상 사업체 수 단 15개.

- 직장의 수는 적지 않으나 대기업이 많지 않고 직장의 질이 좋은 편은 아님. 

2) 원천징수지 및 거주지 소득 

- 부천 내 직장에서 벌어들이는 소득인 원천징수 평균연봉은 3,614만원으로 거주자 평균연봉 3,886원으로 비슷한 수준.

- 수도권에서 그리 높은 소득으로 보이지는 않음.(군포보다도 낮음)

3) 동 별 직장인 연봉 평균

- 지역내에서 보면 연봉 5,000만원 이상 종사자수 500명 이상 대기업은 약 4개이며 원미구에는 없음.

- 외부로부터 직장 수요를 끌 수 있는 지역은 아닌 베드타운으로 보여짐.

- 부천의 지리적인 위치를 보아 인근에 위치한 인천(부평 등) / 가산디지털단지.구로디지털단지 / 여의도 / 상암,마곡으로 그리고 7호선을 이용하여 강남 등으로 출퇴근 하는 인구가 많을 것으로 생각함.

- 주요 업무지구까지 많이 가까운 편은 아니기에 내부 직장으로 출.퇴근하는 수요도 있을 것으로 생각됨.

4) 부천대장 제1·제2도시첨단산업단지 입주 예정(’29년~‘31년)

- DN솔루션즈(R&D센터), SK그룹(SK이노베이션, SK하이닉스 등), 대한항공 대기업입주예정.

2. 교통 (A) 

1) 7호선

- 7호선 역들 기준 1시간 내외로 모든 업무지구 도착 가능.

2) 1호선

- 1호선 역들 기준 1시간 내로 모든 업무지구 도착 가능(7호선보다 약간 빠름)하나 7호선 주변의 환경이 더 선호되는 편.

3) 서해선(개통 완료) 및 대장홍대선(25. 12월 착공 / 2031년 하반기 개통 예정)

- 서해선 개통으로 김포공항역에서 9호선 환승으로 마곡지구 20분대, 여의도 30분대 및 강남 40분대 진입 경로 추가 확보.

- 대장홍대선 개통될 경우 상암DMC를 거쳐 홍대입구까지 30분대 진입 가능.

4) GTX-B노선 (’25. 8월 착공 / 2030~2031년 전후 개통 예정)

- GTX-B 개통으로 여의도(약 8분) 및 시청(약40~45분)까지 진입이 크게 개선됨. 

5) 덕유마을주공4단지 도어 to 도어

- 덕유마을주공4단지에서 도어 to도어로 강남까지는 1시간 이상 소요 되며 주요업무지구까지 가디/구디를 제외하면 가까운 편은 아님.

- 역으로부터 주요 업무지구까지의 이동거리를 보면 구디,가디를 제외, 1시간 내외로 도착가능하므로 역과 가까워 출퇴근 시간을 줄일 수 있는 곳부터 수요가 몰릴것으로 생각됨.

3. 학군 (B)

1) 초등학교

- 학생수 1,000명 이상의 학교는 계남초등학교(학생수 1,188명/학급당 학생 수 25.3명)가 있으며 800명 이상 학교는 상일초, 석천초, 상인초 3개교가 있으며 모두 중.상동 위치.

- 이쪽 인근 단지들은 내부 학군 수요가 있을 것으로 생각됨.

2) 중학교 및 학원가

- 중학교 또한 학생수가 많은 초등학교 인근 중학교의 학업성취도가 높음.(석천중 / 상일중)

- 학원가 또한 상동역 위.아래에 가장 많은 수가 밀집되어 있음.

- 외부 수요를 끌어들일 정도의 수준은 아니지만 이곳에 사는 학부모라면 이 생활권에 살면서 아이들을 교육시키고 싶어 할 것으로 생각 됨.

- 덕유마을주공4단지의 경우 중원초 중흥중배정으로 학군적 의미는 크게 없음.

4. 환경 (S)

1) 주변환경

- 중·상동 신도시 중 중동신도시는 90년대 초반 형성되어 이곳에 경제적으로 괜찮은 사람들이 살다가 00년대 상동에 신축 아파트가 들어오면서 중동에 살던 사람들이 상동으로 이동함으로써 주요 생활권이 중동에서 상동으로 이동하였음.

- 중동이 상동에 비해 노후되었으나 중·상동 모두 아파트 택지로 이루어져 있고 계획된 도시이다 보니 반듯하고 정리되어 쾌적한 느낌을 줌.

- 7호선 인근 상권에 선호상권과 비선호상권이 혼재되어 있는것을 볼 수 있으나 이것들이 선호도에 직접적 영향을 주는 것으로 보이지는 않음.(상동 나이트클럽 등)

- 이 지역을 벗어난 약대동쪽에는 이보다 신축단지들이 많이 위치하고 있으나 주변이 비균질하고 상권, 지하철역과는 많이 떨어져 있어 선호되는 생활권은 아님.

- 1호선 인근에는 유흥상권과 비균질 환경이 많아 사람들의 선호가 떨어지는 편.

2) 편의시설 등

- 중·상동에는 백화점 2개(현대백화점, 롯데백화점), 대형마트 2개(킴스클럽, 이마트 2), 종합병원 4개(순천향대학병원, 가톨릭대부천성모병원 등)이 위치하고 여러 재래시장 그리고 부천중앙공원이 있어 사는데 불편함이 없음.

- 부천시청역에 위치한 현대백화점의 매출 순위는 21위로 소비력이 나쁘지 않음.

- 편의시설은 평촌과 비슷할 정도로 잘 되어있으며 지역 내에서 모든 것들이 한큐에 해결될 정도로 없는 것이 없는 편이라 살기 좋을 듯.

- 덕유마을주공4단지는 부천시청역 역세권은 아니지만 부천시청역 도달 단지로 현대백화점, 이마트 등 질좋은 상권을 공유할 수 있음.

5. 공급 (B)

1) 원미구 공급 (적정 공급량 : 2천세대)

- 4년 입주 합계 : 3,263세대 (26년~27년 없음 + 28년 150세대 + 29년 3,113세대)

- 3년 공급물량 150세대로 적정수요 0.5배 범위 내.‘26년 현재 투자를 진행한다면 ‘28년 전세 만기가 돌아오게 되므로 원미구 내 걱정할 공급은 없으며 ‘29년 공급 또한 중·상동 신도시의 입지에 비해 떨어지는 곳. 그러나 10월 e편한세상부천어반스퀘어의 경우 소사역 초역세권 공급이므로 영향을 줄 수도 있을 듯.

2) 부천시 전체 공급 (적정 공급량 : 4천세대)

- 4년 입주 합계 : 12,073세대 (26년 1,147세대 + 27년 3,530(대장신도시 입주 시작) + 28년 2,167세대 + 29년 3,113세대)

- 3년 공급물량 6,844세대로 적정수요 2배 범위 내. 현재 투자를 진행한다면 공급 폭탄 수준은 아니지만 어느 정도 영향을 줄 수도 있을것으로 보여짐. 

3) 주변 지역 공급(부평+서해+시흥)

- 4년 입주 합계 : 16,781세대 (26년 2,106세대 + 27년 6,671세대 + 28년 6,218세대 + 1,786세대)

- 3년 공급물량 14,995세대로 적정수요 2배 범위 내. 새로운 공급지역이 부천보다는 입지가 좋은 지역은 아니나 신축 전세가와 원미구 구축 전세가가 크게 차이 나지 않는다면 영향을 줄 수도 있을 듯. 공공주택과 신혼희망타운 공급도 많은 편.

4) 중·상동 신도시 내 재개발·재건축

- 중동 거의 대부분의 구축 단지들은 정비구역 지정된 상태로 아직 많은 단계가 남아 공급에 큰 영향이 있을 것으로 보이지 않음

- 부천 선도지구

▶ 은하마을대우동부아파트 (통합재건축) : 은하마을 대우동부, 효성쌍용, 주공1단지, 주공2단지 → 특별정비구역 지정·고시 완료 / 한국토지신탁을 예비신탁사로 선정하여 민간신탁방식 재건축 추진중

▶ 반달마을 A : 반달마을 삼익, 동아, 선경, 건영 → 정비구역 지정 준비중 / 공공시행·LH 협력방식 추진

■ 입지분석 후 나의 생각과 느낀점

* 대강 알고 있었던 부천 원미구의 입지를 분석하며 글로 자세하게 적어 보니 막연했던 내용이 좀 더 명확해졌고 이성적 판단으로 투자에 적용 가능하겠다고 생각함.

* 대장신도시와 도시첨단산업단지가 입주하고 착공된 교통이 추가적으로 개선되면 지금보다 더 좋아질 지역이라고 보여짐.

■ 단지명 : 산본 우륵주공7단지

1. 연식 : ‘94. 7월 (32년차)

2. 세대수 : 1,312세대

3. 위치(지도)

■ 입지분석

1. 직장 (B)

1) 종사자수 및 사업체 수

- 군포시 종사자 수는 약 11만명이며 전체 사업체 수는 6만6천개이며 500인 이상 사업체 수 단 6개

- 직장의 수도 적고 대기업도 거의 없는 편으로 직장의 양과 질이 좋은 편은 아님

2) 원천징수지 및 거주지 소득 

- 부천 내 직장에서 벌어들이는 소득인 원천징수 평균연봉은 3,661만원이며 거주자 평균연봉 4,218만원으로 거주자 연봉이 577만원 높은 편

- 높은 소득은 아니나 거주민 연봉이 높은 것으로 보아 가까운 업무지구로 출퇴근하는 사람들이 많이 거주하는 베드타운일 듯.

3) 동 별 직장인 연봉 평균

- 지역내에서 보면 연봉 5,000만원 이상 종사자수 500명 이상 대기업은 주식회사 현대케피코, (재)한국기계전기전자시험연구원 단 2개

- 외부로부터 직장 수요를 끌 수 있는 지역은 아닌 베드타운으로 보여짐

- 군포의 지리적인 위치를 보아 인근에 위치한 안양(평촌스마트스퀘어, 안양IT단지 등) / 의왕(의왕시청 인근 산업단지 등) / 과천(지정타) / 수원.화성 그리고 지하철 교통으로 가깝게 도달할 수 있는 가산디지털단지.구로디지털단지 / 여의도 / 강남 등으로 출퇴근 하는 인구가 많을 것으로 생각함

- 지하철 4.1호선을 이용하여 주요 업무지구까지 1시간 내 이동 가능. 교통적 이점이 많음.

2. 교통 (A) 

1) 4호선 및 1호선

- 7호선 및 1호선 역들 기준 1시간 내외로 모든 업무지구 도착 가능하며 강남을 빠르게 갈 수 있는 4호선을 선호

2) GTX-C 노선 (’25. 4월 착공 / ‘31년 이후 개통 예정)

- GTX-C노선의 본격적 공사가 ‘26년 4월 시작되었고 개통될 경우 금정역에서 삼성역까지14분만에 도달 가능

- 금정역 복합환승센터개발로 강남까지의 교통을 획기적으로 개선할 가능성이 있음

3) 우륵주공7단지에서 도어 to 도어

- 단지로부터 주요업무지구까지의 거리가 가까운 편은 아니나 강남역까지 1시간 내 도착 가능하여 충분히 가치 있는 단지. 오히려 부천 덕유마을4단지보다 강남까지 업무지구 접근성은 더 좋은 편.

- 역으로부터 주요 업무지구까지의 이동거리를 보면 1시간 내외로 도착가능하므로 역과 가까워 출퇴근 시간을 줄일 수 있는 곳부터 수요가 몰릴 것으로 생각됨

3. 학군 (B)

1) 초등학교

- 학생수 1,000명 이상의 학교는 한군데도 없으며 산본 외 신축아파트가 들어온 외곽지역(송안초/936명, 부곡중앙초/666명 등)과 빌라와 아파트가 혼재한 지역 중 범위가 큰 지역(군포초/726명)의 초등학교 학생수가 많은 편. 

- 아무래도 군포의 위치가 평촌과 가까이 위치하고 있어 학군 수요는 초등학교때부터 평촌쪽으로 많이 이동할 것으로 보임.

2) 중학교 및 학원가

- 중학교는 산본 내 위치한 중학교의 학업성취도가 높음.(학업성취도율 85% 이상 학교 6개 중 5개가 산본신도시 내 위치)

- 학원가는 산본로데오에 가장 많은 수가 위치하나 공부를 잘하는 중.고등학생들의 경우 평촌학원가를 공유할 수 있어 수가 아주 많거나 질이 높은 편은 아님.

- 외부 수요를 끌어들일 정도의 수준은 아니며 평촌으로 수요가 이동할 것으로 생각되나 산본에 거주한다면 산본신도시 내 중학교를 선호할 것으로 보임.

- 우륵주공7단지의 경우 둔전초/궁내중 배정 단지로 산본 내 그래도 선호 학교 배정이 가능하나 산본 자체가 학군수요지가 아니기에 이 수요 보다는 교통 수요가 큼.

4. 환경 (B)

1) 주변환경

- 산본역에 위치한 산본로데오에 주요한 상권 및 학원 등이 몰려 있고 사람들이 가장 붐비며 유흥시설도 많이 눈에 띄지 않으나 확실히 규모는 작은 편.

- 산본신도시 외 다른 생활권으로 이동하게 되면 빈땅이 많고 듬성듬성 아파트 단지들이 위치하고 있으며 공업단지와도 인접한 단지들이 있는 등 도심접근성이 많이 떨어지는 외곽 느낌이 커 선호하는 생활권 느낌은 아님.

- 규모가 큰 대형병원은 아니나 원광대병원이 산본로데오에 위치하며 산본중앙공원도 있어 살기 좋지만 규모는 작은 편으로 대체적으로 산본신도시는 모든 것이 작은 느낌.

2) 편의시설 등

- 군포시에는 백화점은 없으며 산본신도시 내 이마트, 킴스클럽 그리고 당동에 이마트트레이더스가 위치하고 있으며 원광대병원, 산본재래시장 그리고 산본중앙공원이 있어 생활에 큰 불편함은 없으나 규모가 작음. 모든 편의시설에 산본에 집중되어 있음.

- 백화점을 이용하거나 대형상권을 이용할 경우 평촌 등으로 이동할 것으로 보임.

5. 공급 (A)

1) 군포시 공급 (적정 공급량 : 1.3천세대)

- 4년 입주 합계 : 4,103세대 (26년 없음 + 27년 640세대 + 28년 1,574세대 + 29년 1,889세대)

- 3년 공급물량 2,214세대로 적정수요 0.5배 범위 내.‘26년 현재 투자를 진행한다면 ‘28년 전세 만기가 돌아오게 되므로 공급이 있긴 하나 외곽지역 신혼희망타운 또는 멀세권 빈땅택지 공급이 다수. ’28. 5월 금정역푸르지오그랑블 1,072세대 공급이 있으나 신축전세 가격 경쟁이 다를 것으로 보여지나 주의 깊게 볼 필요는 있을 듯.

2) 주변지역(안양.의왕.수원) 공급 (적정 공급량 : 9.5천세대)

- 4년 입주 합계 : 26,562세대 (26년 9,280세대 + 27년 7,087세대 + 28년 5,249세대 + 29년 4,946세대)

- 3년 공급물량 21,616세대로 적정수요 2배 범위 내. 새로운 공급지역이 산본보다는 입지가 좋은 지역도 꽤나 있긴 하나 공급 폭탄 수준은 아니며 신축 전세가와 산본 전세가가 크게 차이가 난다면 가격경쟁이 되지 않을 것으로 보임. 그러나 어찌 됐던 수요가 빠져나갈 수 있기에 신축공급을 주의 깊게 볼 필요는 있을 듯.

4) 산본신도시 내 재개발·재건축 및 리모델링

- 산본 내 구축 단지들은 정비구역 지정 또는 건축심의 정도의 상태로 재건축·리모델링이 되려면 아직 많은 단계가 남아 공급에 큰 영향이 있을 것으로 보이지 않음.

- 산본 선도지구

▶ 산본11구역 (자장백) : 자이백합, 삼성장미, 산본주공11단지

▶ 산본9-2구역 : 한양, 동성, 극동백두

한국토지주택공사(LH)를 예비사업시행자로 지정한 뒤 1기 신도시 중 가장 빠르게 특별정비구역 지정고시 및 공공시행자 지정 완료(조합설립 인가 단계)
- 리모델링

▶ [우륵주공7단지, 율곡주공3단지, 무궁화주공1단지] 건축심의 단계, 충무주공2단지 시공사 선정 단계, 개나리13단지 행위허가 단계 등 리모델링 진행중인 단지가 많으나 개나리13단지 정도만 행위허가 승인이 난 상태로 아직 진행이 되려면 시간이 필요함.

■ 입지분석 후 나의 생각과 느낀점

* 불분명하게 알고 있었던 군포(산본)의 입지를 분석하며 글로 자세하게 적어 보니 막연했던 내용이 좀 더 명확해졌고 이성적 판단으로 투자에 적용 가능하겠다고 생각함.

* GTX-C가 개통되어 교통이 좋아진다면 입지가 개선될 지역으로 보여지나 안양 평촌 등 가까운 상위급지로 수요가 이동하여 유출되는 지역이므로 이 부분은 감안하여 생각해야 함.

PART2. 수익률분석(덕유주공4단지와 우륵주공7단지 비교) 

■ 수익률분석(5년 내 투자타이밍) 비교

1. 시세

(단위 : 만원 / %)

2. ‘16년 및 ‘21년도 투자 예상

(단위 : 만원 / %)

3. ‘16년 및 ‘21년 투자 시 수익률 비교

  1) ‘16년 투자 시

               덕유4                                                                                      우륵7

- 덕유마을주공4단지는‘16년에는 1,800만원 투자로 현재 ‘26년 매도 시 10년 보유하여 수익 31,200만원이 발생하였고 수익률은 1,733%이며 연수익률 약 14.8%. 부천의 경우 갈아탈 수 있을 때 갈아타기 또는 매도해서 갈아끼워야 하는 자산임에도 이정도의 수익과 수익률은 나쁘지 않은 듯하나 하락장을 거치며 ‘21년 매도하는 경우보다 연수익률이 떨어졌기에 알파투자 목표인 연 20% 수익률에는 미치지 못함. 그러나 상승장 중반쯤임을 감안했을 때 더 보유한다면 연수익률이 높아질 가능성이 큼.

- 우륵주공7단지의 경우‘16년에는 3,600만원 투자로 현재 ‘26년 매도 시 10년 보유하여 29,700만원 수익이 발생하였고 수익률은 825%이며 연수익률 약 6.9%. 10년 연수익률이 10%가 안되는 것으로 보고 그때로 돌아가서 생각해보면 덕유주공4단지와 비교했을 때 입지 대비 투자금이 많이 들었던 투자라고 볼 수 있음. 이럴 경우 수익을 냈을 때 또는 갈아탈 수 있을 때 매도하여 상위 급지로 갈아타는 것이 현명할 것으로 보임. 만약 갈아타기를 못할 경우 그냥 가져간다고 했을 때 오래 보유 하면 연수익률이 상승할 것으로 보이긴 하나 시간이 많이 걸리는 투자이므로 효율을 따졌을 때 잘 한 투자는 아닐 것.

- ‘16년 7월 4,000만원으로 구로 한마을 24평을 투자한 후 10년 보유하였다면 76,000만원 수익이 발생했을 것(현재 호가 중 최저가 110,000만원)이고 수익률 1,900%를 얻었을 것. 이는 연 수익률 16%의 투자로 다시 한번 입지와 어디에 투자하느냐의 중요성을 알게 됨(아는 곳이 많아야 한다는 사실)

2) ‘21년 투자 시

                              덕유4                                                                        우륵7

- 덕유주공4단지는‘21년 전고점에서 투자를 하여 현재 5년 보유 후 매도를 할 경우 20,000만원의 투자금으로 2,000만원 수익 난 시점. 그러나 전세가도 하락하여 따지고 보면 -7,000만원 손해로 아직 -5,000만원 손해. 고점에 투자했다면 5년간의 하락장과 보합기간을 거치며 연 수익률 0.17%. 심적으로 너무 힘들었을 듯 하나 가격의 상승 흐름이 늦을 수 있는 지역이기에 가치를 믿고 기다려야 하며 목표 수익이 나기 전에는 매도하지 않는다는 원칙을 반드시 따라야 함. 저평가된 것을 매수해야 투자 효율이 높아지며 고점에 매수했을때에는 가격이 하락할 수 있고 오랜기간 기다려야 할 수도 있다는 사실을 알고 버텨야 한다는 것을 확실하게 인지 함.

- 우륵주공7단지 또한 ‘21년 전고점에서 투자를 하여 현재 5년 보유 후 매도를 할 경우 22,000만원의 투자금으로 아직 전고점까지 -3,000만원 지점이므로 손해가 난 시점. 그러나 다행히 전세가 하락은 거의 없음. 고점에 투자했다면 5년간의 하락장과 보합기간을 거치며 연 수익률 -2.3%. 이 시기에 투자를 감행할 경우 저평가 시기가 아니기에 투자금 회수까지 긴 시간 기다려야 할 수도 있음을 인지하고 투자해야 함. 심적으로 너무 힘들었을 듯 하나 가격의 상승 흐름이 늦을 수 있는 지역이기에 가치를 믿고 기다려야 하며 목표 수익이 나기 전에는 매도하지 않는다는 원칙을 반드시 따라야 함. 

- 두개 단지 모두 싸지 않은 가격에 매수한다면 상승까지 오랜시간이 걸려 힘들 수 있는 단지이며 그 사실을 인지하고 매수해야 함.

3) ‘16년 투자 후 ‘21년 매도 (효율이 가장 높은 투자)

                                 덕유4                                                                           우륵7

- 덕유주공4단지의 경우‘16년에 매수해 ‘21년에 매도할 경우 1,800만원의 투자금으로 수익 29,200만원을 낼 수 있음. 수익률이 1,622%이며 연수익률 27%로 알파투자 수익률을 상회하는 투자결과가 될 수 있음. 그러나 최고점에 매도 가능한 사람이 과연 있을까를 생각해보았을 때 가능성이 낮음. 그럴 수 없더라도 어깨에서 매도했을 경우라 할지라도 알파투자 수익률 20%는 달성했을 것으로 보임. 저평가 시 매수하는 것이 얼마나 중요한지 알 수 있음.

- 가장 수익이 많이 난‘16년에 매수해 ‘21년에 매도할 경우 3,600만원의 투자금으로32,700만원의 수익을 낼 수 있음. 수익률이 908%이며 연수익률 15%로 나쁜 투자는 아니나 아쉬울 수도 있겠다 싶음. 투자하기 좋은 시기였던 ‘16년에 아는 지역이 많아 우륵주공보다 더 좋은 단지에 투자했다면 투자 결과가 확 달라졌을 것.

4. 지금 투자 가능한가? 

  1) 덕유마을주공4단지

- 매매 57,000만원 / 전세 33,000만원 / 투자금 24,000만원

- 지금을 상승장 중반에서 하반으로 넘어가는 지점이라 가정했을 때 전고점을 이미 넘어섰고 과거 상승 추이를 보면 보합을 유지하다가 상승기간이 약 1년 지속되었음. 이로 미루어볼 때 현재 가격이 싸거나 저평가 되어 있지 않으므로 투자금이 많이 들어가는 시점. 투자금을 회수하기 위해서 가격이 8.1억이 되어야 하는데 지금 가격에서 단기간에는 투자금 회수가 어려울 수도 있다고 생각 함. 다만 장기로 5년 이상 가져갔을 때 가치가 있기에 수익이 나지 않을 투자는 아닐 것. 현재 투자금이 많이 드는 편이며 전세가율도 낮아 싸지 않은 시점이므로 다른 단지와 비교해봐야 알겠지만 효율이 큰 내가 할 수 있는 가장 좋은 투자는 아닐 수도 있다고 보여짐.(투자 보류)

- 만약 투자를 감행한다면 긴 시간 수익이 날때까지 기다려야 할 수도 있다고 보며 더불어 효율이 떨어질 수 있음을 알고 투자해야 할 듯.

2) 우륵주공7단지

- 매매 57,000만원 / 전세 37,000만원 / 투자금 20,000만원

- 지금을 상승장 중반을 넘어가는 지점이라 가정했을 때 전고점을 아직 넘지 못했으며 입지가 비슷한 부천 덕유마을주공4단지와 비교하여 저평가되었다고 생각함. 수익률을 높이기 위해서는 가치있는 것들 중 비교해 싸게 사거나 투자금을 줄이는 것이 중요한데 현재 덕유마을주공4단지와 비교했을 때 매매가격은 같은데(같지만 덕유주공은 세가 낮게 낀 물건/우륵주공은 실입주 물건) 투자금이 적게 듦. 그러나 절대적 저평가 시기는 아니므로 2억의 투자금으로 투자 시 7.7억까지 올라와 주는 것이 단기에는 힘들 수도 있음. 그렇기에 가치를 믿고 장기 보유 즉 5년 이상 가져간다는 마음으로 기다려야 함.

- 지금 할 수 있는 최선의 투자라면 덕유주공4단지보다 투자 가능성이 높음.(상대적 저평가) 그러나 긴 시간 기다려야 할 수도 있음을 알고 투자해야 함.

- 아울러 최선의 투자인지 다른 단지와도 비교평가 필요.

5. 현장사진

                         덕유마을4단지                                                           우륵주공7단지

6. 투자결론

1) 저평가

- 덕유주공4단지는 전고점을 넘은 상태이며 비슷한 입지의 단지인 우륵주공7단지는 전고점 직전의 상태. 두개 단지의 매가는 같으나 덕유주공은 세낀물건, 우륵주공7단지는 실입주물건으로 조건이 더 좋음. 아울러, 덕유주공보다 우륵주공의 전세가가 4,000만원 높아 투자금이 적게 드는 시점으로 우륵주공이 지금 시점에서는 덕유주공4단지 보다 저평가 되어 있다고 봄.

2) 환금성

- 두 단지 모두 선호하는 생활권에 위치하고 있는 단지이며 하락장 시기에도 거래가 꾸준히 이루어져 내가 원하는 시기에도 가격조정만 된다면 환금성에는 큰 문제는 없을 것이라고 봄.

3) 수익률

- 두 단지 모두 거의 보합인 시기를 오랫동안 가지다가 상승장 중반이 가까이 되면서 가격이 급격하게 상승하여 덕유주공4단지는 전고점을 넘었고 우륵주공7단지는 거의 전고점에 다다른 상태. 단기간 수익을 보장할 수 없으나 장기적으로 가져갈 때 수익이 나지 않을 단지는 아니라고 봄. 다만 절대적 저평가 시기가 아니므로 지금 매수 시 수익이 나기까지 오랜 기간 기다려야 할 수도 있음을 알고 매수해야 할 듯. 

4) 원금보존

- 덕유주공 전세가율이 58% 우륵주공 전세가율 65%. 덕유주공 전세가율은 조금 난감. 우륵주공은 서울 내 독점적 입지가 아니기에 전세가율이 서울보다는 높은 편이나 70%에는 도달하지 못함. 가치를 믿고 보유를 길게 가져간다면 원금보존은 충분히 가능할 것으로 보임.

5) 리스크 대비

- 두 단지 모두 생각만큼 큰 리스크는 없으나 덕유주공4단지는 ‘27년부터 대장신도시 공급이 우륵주공7단지의 경우 ‘27년부터 안양 동안구 등 상위 입지 공급이 예정된 상태로 전세가가 비슷하다면 수요가 빠져나갈 수도 있을 듯. 그러나 전세가 가격 경쟁이 신축과 확연히 다르다면 크게 영향을 끼치지 않을 수도 있다고 봄. 이렇든 저렇든 공급폭단 정도의 상황이 아니고 수도권 자체에 공급이 많은 편이 아니므로 두 지역 모두 공급 상황을 주시하고 적절하게 대응하면서 투자 가능.

7. 나의 투자 결론(매수 여부)

두 단지 모두 주요업무지구와의 접근성도 좋은 편이고 가치 없는 단지는 아니므로 투자는 가능. 부천의 덕유마을주공4단지와 우륵주공7단지를 비교했을 때 비슷한 입지에서 매가가 같으나 우륵주공7단지가 현재 시점 투자금이 덜 들어가므로 저평가 되어있다고 생각함. 그러나 현재 전체적으로 부동산 가격이 많이 오른 절대적 저평가 시기는 아니며 우륵주공의 경우 전고점을 넘지 않았으나 넘기 직전의 상황으로 단기간에 수익을 올리기에는 힘들 수 있음. 그 사실을 인지하고 5년 이상 장기적으로 가져간다는 생각으로 투자한다면 수익이 날 것으로 생각하며 투자는 가능할 것으로 보임. 정말 투자를 한다면 조급함을 버리고 현장에 가서 치열하게 비교하고 최적의 매물을 찾는다는 생각으로 임해야 할 듯.

8. 작성하면서 느낀 점

확실히 데이터를 보며 수익률분석보고서를 작성하고 비슷한 입지의 단지와 비교해 보니 어느 정도 투자 가능한가 아닌가 판단이 조금 더 정확하게 가능해지는 듯함. 무엇보다 중요한 것은 조급함을 버리고 투자 시 현장에 나가 판단하고 지금 내가 할 수 있는 최선의 투자가 맞는지 생각한 후 투자해야 함.