안녕하세요 모카라떼7 입니다.
이번 5강은 룰루랄라7님, 반나이님, 스리링님께서 선배 강의를 진행해주셨습니다.
학교 5강은 선배님들께서 투자나 임보에 대해 복기하며 얻은 노하우를
가까이서 배울 수 있다는 점이 참 좋은것 같습니다 :)
그럼 강의후기 남겨보겠습니다.
#투자로 연결되는 임보
광역시에 투자한 동료는 많지만 ‘군’에 투자하신 분은 잘 없는것 같은데요.
룰루랄라 선배님께선 기회가 오고 있는 지역에
메인 지역 뿐만 아니라 ‘군’까지 넓게 보면서
시장의 신호를 읽고, 투자 기회를 찾은 점이 인상적이었습니다.
공급, 뉴스, 매매전세, 매물수를 통해 시장 분위기를 읽고,
데이터에서 보여지는 것 뿐만 아니라 현장분위기가 훨씬 빠르기 때문에
현장에 가야 함을 강조해주셨습니다.
투자하기 좋은 시장이라 할지라도 저평가에 해당하지 않으면
투자로 매력적이지 않기 때문에
시장이 좋아진 것과 가격이 싸다는 것은 다른데요.
다른 지역과 비교해도 저평가임을 확신하셨고
4가지 신호와, 저평가 판단하에 투자 기회를 잡으셨다고 하셨습니다.
저도 비슷한 시기에 투자를 한것 같은데
해당 지역이 덜 싸다고 느꼈고 특히 강의에서 나온 구는
가격이 많이 올라서 투자로 제꼈던 생활권이었습니다.
가격이 상승했더라도 생활권→ 단지 순으로 더 쪼개서 봐야 하고,
단지분석 할때 상승 흐름이 어디까지 왔는지 단지대단지로 비교해야겠다 느꼈습니다.
[BM]
- 앞마당 관리 : 지금 어디를 봐야 하지? 어디까지 움직였지? 아직 덜 움직인 곳이 어디지?
- 전세 지도 작성하여 전세가 파악 + 실거주 만족도 파악
#투자복기 하는 법
26.08.03규제와 과거 20.12.16규제의 분위기를 비교해주셨습니다.
누군가는 1216대책을 제대로 복기해서 0803대책 이후로 어떤 일이 일어날지 알고
투자 or 실거주에 맞춰서 빠르게 행동한다 하셨습니다.
반나이 선배님께선 투자하고 투자검토를 하지 않았던
앞마당에서 투자기회를 주던 단지들을 복기한것도 인상 깊었습니다.
저도 1호기 투자하고 투자 복기를 해보았을때,
투자 기준에 맞지 않아 투자 하지 않았던 or 앞마당 검토하지 않아 놓쳤던 단지들의 수익을 복기해보면서
더 오른 단지도, 덜 오른 단지도 있었는데 수익만 복기하자면 결과론적인 복기였고,
그 당시 내가 판단한 가치와 기준에 대해 복기를 해보면서 C, S 점들을 남겨보았던게 의미 있었습니다.
다른 대안으로 실거주 검토할 수 있었던 복기로 알려주셨습니다.
LTV, DSR.. 대출 정책도 계속 바뀌면서 계산해보는게 머리 아팠는데
간편하게 계산할 수 있는 노하우도 알려주셨습니다.
감당가능한 레버리지를 통해서 실거주 할 수 있는 단지가 어딜까? 매달 업데이트 해봐야겠습니다.
[BM]
- 과거 시장을 복기하면서 투자OR실거주 중 더 가치 있는 자산을 매수할 수 있는 방법은?
- 투자 복기는 결과로 복기하는게 아니라 가치로 복기하는 것
- 가치판단 하면서 놓쳤던 점들을 복기해보기
# 전세 만기 운영법
올해 전세만기 2건을 겪으신 스리링 선배님께서
전세 계약 전 미리 알아뒀으면 좋았던 부분들을 알려주셨습니다.
월부학교 학생이라면 모두 보유 영역에 계실텐데요
최근 동료들의 사례에서, 세입자분이 이사 날짜를 고정해버리거나,
작년의 저 또한 세입자분이 만기 전에 실거주 집을 매수하여 계약기간 만료 전에 퇴거 요청을 하셔서 난감했던 적이 있었습니다.
세입자분 연락이 오면 당황스럽기 마련이지만
저는 다행히도 전세시세가 상승해서 기존 보증금보다 높게 세팅하여 투자금을 회수하게 되었습니다.
내가 주체적으로 운전대를 잡고 어떻게 헤쳐나갈지 방향만 잘 잡는다면
오히려 기회일수도 있구나 느꼈습니다.
세입자분에게 연락은 적어도 6개월 전, 마지노선은 3개월로 기준을 잡아주셨습니다.
증액 협상은 이후에 해도 되니까 의사만 먼저 확인해야겠습니다.
세입자와 5%갱신 과정에서 세입자가 거절할수도 있기 때문에
0-5% 내에서 협상을 제안하는 것도 내 투자금을 지키는 방법임을 배웠습니다.
제 1호기 전세만기가 곧 6개월 전인데
강의에서 배운대로 쿠션어를 깔고 연장의사를 여쭤보며
갱신권 쓰신다고 했을때, 퇴거의사를 밝히실 때
각각 시물레이션을 생각해보고 어떻게 대처할지 플랜을 짜봐야겠습니다.
강의에서 배운대로 운전대 즉 주도권을 잡고 대응해야겠습니다.
그리고 전세보증금 반환시 질권설정 확인을 세입자, 은행 크로스체크해야겠습니다.
[BM]
- 전세 전임하며 시장분위기 파악하여 집주인, 세입자 컨셉으로 크로스 체크
- 질권설정 은행에 확인
- 육삼빌딩 육삼냉면! 만기 6개월전, 마지노선 3개월로 잡고 연장 의사부터 먼저 확인하기.
긴 시간 좋은 강의 들려주신
룰루랄라님, 반나이님, 스리링님 감사합니다!
