월급쟁이부자들 열반스쿨 기초반
아파트 수익률 보고서
PART1. 입지분석 (1주차)
1) 단지명 : 수원아이파크시티 7단지
- 연식: 2016년
- 세대수 : 1,596세대
- 위치(지도) : 경기도 수원시 권선구 덕영대로1190번길 100
2) 입지분석 (구 단위로 작성)
1. 직장 (기준: 종사자수)
권선구 종사자 수 : 124,748명
직장등급: B등급
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)
강남역 : 1시간 20분(2회 환승)
여의도역 :1시간 20분(1회 환승)
시청역 : 1시간 22분(직)
교통등급: C등급
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
학군 : 권선중학교, 학업성취도 48%(특목고 진학률 0.9%) / 곡선중 72%(0.0%)/ 곡반중79%(1.0%)
학군등급: C등급
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
환경 : NC백화점, 이마트.
환경등급: B등급
5. 공급
[첫수강생은 3년 입주 합계를 구해보세요]
- 권선구 3년입주 합계 : 4,637세대 (26년 2,178세대 + 27년 1,178세대 + 28년 1,281세대)
[첫 수강생이지만 도전!]
1) 권선구 인구수 : 360,795명
2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 360,795x0.005=1,804세대
3) 3년 입주량 합계 : 4,637세대 (26년 2,178세대 + 27년 1,178세대 + 28년 1,281세대)
4) 연 평균 입주량 : 4,637세대÷3년 = 연평균 1,545세대 입주
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 1,546÷1,804=0.857배
6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 1배 이내 > A 등급
입지분석 후 나의 생각과 느낀점 :
권선구 부동산 공급만이 A등급, 직장과 환경은 B등급, 교통과 학군은 C등급
인근 부동산 공급은 다소 부족한 상황이며 직장과 환경 등급은 B정도로 인근 직장인들에게 나쁘지 않은 조건이나
교통과 학군의 약점이 두드러져 이는 학령기 자녀 양육 가정에게는 매력적이지 못할 수 있다.
이렇게 등급으로 입지를 분석해본 적은 처음인데 이렇게 구분해보니 명확하게 단지의 특징과 장단점을 가시화할 수 있어 용이하게 느껴집니다. 관심있는 아파트에 대해 좀 더 분석해보고 비교하고 싶어지네요.
PART2. 수익률 분석 (2주차)
3) 수익률 분석(5년 내 투자 타이밍)
4) 5년 간 시세 변화 확인
- 현재 시세: 수원아이파크시티7단지 31평 현재 매매 7.5억, 전세 4.8억
- 5년 내 고점 매입시 가격 : 21년 10월 매매 7.9억 전세 5.1억
- 5년 내 저점 매입시 가격: 23년 6월 매매 6.08억 전세 3.6억
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5) 현장사진(선택)
수익률 분석 후 나의 생각과 느낀점 :
- 아직 이전 고점까지 오르지 않은 상태로 향후 매매가 상승 여지가 보임. 주변 삼성전자 등 회사들이 있고, GTX 개통 시 양재역, 삼성역까지 1시간 이내 접근 가능하여 향후 가치가 높음. 특히나 현재 권선구는 비규제 지역으로 지속적인 상승세.
- 고점과 저점 매수 시 투자금과 수익률의 차이가 어마어마하다…다시 한번 정신차리고 부동산 공부 후 투자해야한다는 결심이 확고해졌다.
PART3. 투자 결론 (3주차)
*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요
1.투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 (저평가 여부 확인) : 저평가. 삼성전자 업무지구와 가깝고, 1호선과의 거리가 도보권으로 가능. 31년 GTX개통시 도보10분으로 1호선 세류역→ 수원역 1정거장. 양재역과 삼성역이 한 시간 이내로 door to door 접근 가능. 나홀로 단지 같은 느낌이 있었으나 주변 단지 입주 및 상권이 변화하고 있는 추세로 장기 보유시 가치 상승 가능성이 있다고 보여짐
2) 환금성 (환금성 여부 확인) : 1,500세대 이상 대단지로 수요는 충분
3) 수익률 (투자금 대비 수익률 계산) : 저가 매물 투자시 투자금 2.3억.
4) 원금보존 : 전세가율 64%
5) 리스크 대비 : 향후 3년간 입주물량은 인근이 아닌 당수동 부근으로 삼성전자나 주요 업무 직장인들의 거주 선호도에서 벗어나 보임. 따라서 전세는 유지될 것으로 여겨짐
2. 나의 투자 결론(매수 여부):
: 실전반 강의 수강 후 투자여부 결정 가능. 아직도 투자에 대한 확신이 부족하다.
3. 작성하면서 느낀점 :
: 공부 전에는 가격 상승만을 보고 가치여부를 판단하였는데, 숫자와 지표로서 판단하는 기준을 배운 것 같습니다.
