월급쟁이부자들 내집마련 기초반
내집마련 보고서
PART 2. 단지 비교
1. 내 예산으로 가능한 후보지역 3곳 정하기
* 내집마련 기초반 2강을 수강하고 나의 예상 매수가로
가능한 지역을 확인해보고 첫번째 임장 지역으로 정해보세요!
구분 | 지역 |
첫 번째 후보 지역 | 용인시 수지구 |
두 번째 후보 지역 | 용인시 기흥구 |
세 번째 후보 지역 | 수원시 영통구 |
지역 선정 이유 및 느낀점 : 나의 매수 가능 금액은 11.2억. 취등록세 및 기타비용을 제외하여 10.8억으로 보고 지역을 정해봤다. 배우자와 나의 근무지, 자녀학군을 고려하여 지역을 선정하였다.
근무지 고려하다보니 같은 매매가로 진입 가능한 서울권이 아쉬웠다.
2. 첫번째 구 2개 단지 비교
단지 1. 수지구 성복역금호베스트빌
- 위치 및 기본 정보
- 위치: 수지구 상현동
- 연식: 2002년(24년차)
- 세대수: 890세대
- 평형 : 35평(전용25, 방3/화2)
<단지 주변 카카오맵/네이버지도 사진>
2) 가치평가
- 교통 (물리적위치, 업무지구접근성)-A
- 강남역까지 직선거리: 21.5km
- 강남역까지 소요시간: 45분(역까지 도보 13분, 신분당선 9개역)
- 시청역까지 소요시간: 1시간 10분
- 여의도역까지 소요시간: 1시간 5분
- 나와 배우자 직장까지 소요시간: 자차 1시간 10분 - 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)-S
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: 없음
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 백화점 2개, 대형마트 5개 - 학군 (중학교 학업성취도, 학원가)-A
- 중학교 학업성취도: 서원중 92%
- 학원가 유무: 유, 65개
3) 가격
- 평형 정보: 35평
- 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 11억~13억
- 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : 11억(고층)
4)가치평가 및 결론
성복역까지 도보 시 900m로 다소 멀게 느껴짐. 아파트 동에 따라 버스 환승을 선택할 가능성도 있음.
인근 초등학교는 가까우나 중학교는 도보로 가기 어렵다. 하지만 인근 학군의 학업성취도는 90%이상으로 우수.
- 교통A: 내 직장까지 50분. 현재 거주지보다 약 15분 가량 자차 시간이 늘어남.
- 학군A: 서원중(92%)까지 걸어서 20분이다. 근처에 학원가 또한 도보 12분.
- 환경S: 유해시설이 없고, 3km 안에 백화점과 대형마트들이 있어 거주 만족도가 좋을 것으로 예상.
- 종합 및 느낀점: 걷기에는 다소 먼듯한 역, 학군과의 거리가 망설여진다. 둘 중 하나만이라도 이점이 있는게 좋은 가치인지 고민. 다른 단지와 비교평가 해보는 것이 필요할 것으로 보인다.
단지 2. 수지구 진산마을 성원상떼빌
1) 위치 및 기본 정보
- 위치: 수지구 상현동
- 연식: 1997년(29년차)
- 세대수: 1,744세
- 평형 : 32평(방3, 화2)
<단지 주변 카카오맵/네이버지도 사진>
2) 가치평가
- 교통 (물리적위치, 업무지구접근성)
- 강남역까지 직선거리: 21.3km
- 강남역까지 소요시간: 39분(역까지 마을버스 1회 환승)
- 시청역까지 소요시간: 1시간 5분(상동)
- 여의도역까지 소요시간: 1시간 3분(상동)
- 나와 배우자 직장까지 소요시간: 1시간 - 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: 없음.
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 백화점 1개, 대형마트 5개 - 학군 (중학교 학업성취도, 학원가)
- 중학교 학업성취도: 이현중(94%)
- 학원가 유무: 유. 143개
3) 가격
- 평형 정보: 32평
- 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 10.3억 ~ 11억
- 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : 9.3억
4) 가치평가 및 결론
- 교통: 내 직장과는 약 1시간 거리. 다만 이곳은 교통이 많이 밀리는 곳. 출퇴근 교통난 예상.
- 학군: 이현중(94%)에 배정
- 환경: 유해시설이 없고 백화점과 대형마트가 있다.
- 종합: 수지구 학군 2위인 이현중이 가깝고 학원가에 인접한 것이 가장 큰 장점이었다. 하지만 호가와 실거래가가 1억 이상 차이가 나고, 매물이 별로 없다는게 단점이다. 출퇴근 시 자차 이용을 하는 부부에게 교통난이 예상되는 단지에 대한 두려움이 있다. 또한, 역이 멀지만 마을버스 이용시 40분으로 주요업무지구 접근 가능. 또한, 수지구 내 학원가가 밀집된 수지구청역 인근으로도 마을버스 10분 이내 도착.
3. 단지 비교표 작성
비교평가 결론 :
금호베스트빌보다 진산마을이 호가나 실거래가 상 더 저평가된 느낌이 들었다. 역에서는 다소 멀지만 학군이 중요한 수지구에서는 진산마을이 수지구청 학원가에 가깝고, 교통접근성도 환승이지만 더 빠르게 업무지구 접근이 가능하다.
다만, 주변 환경에서 금호베스트빌은 역근처의 상권을 누릴 수있으나 진산마을은 아파트 인근의 상권이 부족하게 느껴진다.
나의 생각과 느낀점 :
역이 가까운 금호베스트빌보다 진산마을의 교통 시간이 나음. 마을버스를 갈아타더라도 시간이 적게 소요됨. 환승vs 걷더라도 역세권 중 무엇이 우위인지 가치판단 어려움. 또한, 수지구는 학군지로서 학원접근성이 높은 곳이 우위일지 신분당선 역근처가 우위일지에 대한 부분도 아직 확신이 서지 않음. 비교평가에 대한 디테일한 분석을 공부할 필요성이 느껴짐.
