월급쟁이부자들 열반스쿨 기초반
아파트 수익률 보고서
[광진 래미안 파크 스위트]
PART1. 입지분석 (1주차)
1) 단지명 : 래미안 파크 스위트
- 연식: 2018년(8년차)
- 세대수 : 854세대
- 위치(지도) :
*카카오맵에서 해당 단지 지도를 캡처해 넣어주세요.
주변 지하철역이나 학교, 환경 등이 한눈에 들어오고 위치를 확인해보세요.
2) 입지분석 (구 단위로 작성)
1. 직장 (기준: 종사자수)
광진구 종사자 수 : 127,974명 (사업체 수: 33,384)
광진구 직장 등급 : B등급
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)
- 강남역 : 약 40분
- 여의도역 : 약 55분
- 시청역 : 약 40분
- 교통등급 : B등급
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
아실 https://asil.kr/asil/ 에서 > 학군 선택 >지도 위에서 단지에서 가장 가까운 중학교의 학업성취도 확인
학군 :
- 동국대학교 사범대학 부속 여자중학교, 학업성취도 78%, C등급(여중이므로 해당 부분 반드시 고려!)
- 구의중학교, 학업성취도 71%, C등급
- 건국대학교 사범대학 부속중학교, 69%, C등급
* 주변에 광남중(98%, A등급), 양진중(94%, A등급)가 있으나 선배정 구역이 아님
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
환경 : C등급
- 1km에 임박하여 구의 이스트폴, 강변 엔터식스가 있으나 상대적으로 거리가 있으며, 백화점으로 판단할 수 있는 곳은 건국대학교 맞으면 이마트로 확인됨.
여기까지 분석해 보았을때, 왜 비싼건지 아직 납득이 안감
5. 공급
[첫수강생은 3년 입주 합계를 구해보세요]
- 광진구 3년입주 합계 : 약 389세대 (26년 389세대 + 27년 약 0세대 + 28년 0세대)
* 공급이 너무 없다…
*3년 입주량 합계 구하는 법
부동산 지인 > 수요/입주탭 https://aptgin.com/home/gin05/gin0501 > 지역 구 선택 > 올해 +1년+2년후 ‘입주량’ 더하기
[재수강생은 적정수요 대비 공급평가까지 해보세요] → 첫 수강이지만 천천히 해보겠습니다!!!
*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요 : )
1) 00구 인구수 :
2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 000,000x0.005 = 000세대
3) 3년 입주량 합계 : 000 세대 (올해 000세대 + 내년 000 세대 + 내후년 000세대)
4) 연 평균 입주량 : 3년 입주량÷3년 = 연평균 000 세대 입주
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 연 평균 입주량÷연 적정수요 =0.00배
6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 00 이내
입지분석 후 나의 생각과 느낀점 :
[해당 가격 형성에 대한 개인적인 고찰]
1) 신축 희소성이 학군 디스카운트를 상쇄
- 광진구 아파트 재고는 대부분 90년대~2000년대 초 노후 단지임. 15년 이상 민영 브랜드 대단지 공급이 전무했던 지역에 나온 브랜드 대단지라, 학군과 무관한 신축 프리미엄일 가능성이 농후하다(?)
2) 교통
- 아차산역(5호선), 강변역·건대입구(2·7호선), 올림픽대교·강변북로로 잠실·삼성·강남 접근성이 좋음.
- 강남·잠실 전세에서 밀린 30~40대 맞벌이가 주 수요층인데, 이 계층은 자녀가 아직 초등 이하인 경우가 많아 중학교 성취도를 우선순위에 두고있지 않을 가능성이 있음.
3) 학군은 '배정 학교'가 아니라 '학원가 접근성'으로 소비됨
- 도보 10분 거리에 광장동 학원가가 있음 → 실수요 학부모가 실제로 보는 건 배정 중학교 등급표가 아니라 사교육 인프라와 고등학교.
- 광진구는 성동구와 함께 10학군이라, 고등학교 배정은 광진구 거주 자체로 광남고 등 선지원 풀에 들어감.
[종합의견]
- 주변 광남중, 양진중은 중학교 학업성취도 평가가 98, 91%로 주변에 학원가 및 인프라가 형성되어 있음.
- 다만, 해당 중학교를 들어갈 수는 없기에 오히려 [초등학교 → 고등학교]를 보는 수요자들이 장기거주를 할 가능성이 높을 것으로 사료됨.
- 전세가율이 약 50%(6억 / 12억) 인데, 주변 아파트인 ‘구의 자이르네’, ‘새한’, ‘e편한세상 광진그랜드파크’ 와 비교하였을 때 비슷한 수치로 확인되는 것을 보았을 때 저평가된 아파트는 아니라는 생각이 지배적임.
PART2. 수익률 분석 (2주차)
3) 수익률 분석(5년 내 투자 타이밍)
2023년은 엄청난 일이 있었구나…!!!
4) 5년 간 시세 변화 확인
- 현재 시세: 광진 래미안파크스위트 25평 현재 매매 16.6억, 전세 7.87억
- 5년 내 고점 매입시 가격 : 2026년 7월 매매 00억 전세 8.9억
- 5년 내 저점 매입시 가격: 2023년 3월 매매 6.4억 전세 6.15억
대학원생(노예?) 였던 시절에도 투자가 가능할 정도로 전세가율이 높음.
5) 현장사진(선택)
*출처: 네이버부동산 광진 래미안파크스위트 전경
수익률 분석 후 나의 생각과 느낀점 :
가장 먼저 저를 멈춰 세운 건 2023년 3월의 6억 1,500만원이었습니다. 11층이었습니다. 두 달 뒤 2층이 10억 8,000만원에 거래됐는데 말이죠. 처음 이 숫자를 봤을 때 저는 "와, 저점이 이렇게 낮았구나"라고 생각했습니다. 그 한 줄을 그대로 믿었다면 제 수익률 표는 저점 6.15억 → 현재 17.4억(수익률 183%)라는 환상적인 숫자를 뱉어냈을 겁니다. 그저 숫자를 들고 "이 단지는 이렇게나 오르는 곳"이라고 말하고 다녔겠죠. 입력이 오염되면 출력이 아무리 정교해도 쓰레기라는 걸, 실제로 찾아보며 배웠습니다.
이상 거래 네 건을 걷어내고 다시 계산했습니다. 실질 저점은 2023년 12월의 9억 9,900만원, 고점은 2026년 7월의 17억 4,000만원. 수익률 74%. 여전히 훌륭한 숫자지만 183%와는 전혀 다른 이야기입니다. 그리고 이 74%라는 숫자 앞에서 저는 조금 서늘해졌습니다. 왜냐하면 같은 단지, 같은 평형인데 2021년 10월 13억 9,500만원에 산 사람은 2년 뒤 마이너스 28%를 맞았기 때문입니다. 단지가 좋아서 오른 게 아니라, 언제 샀느냐가 전부를 갈랐습니다. 제가 그동안 "좋은 아파트를 사면 된다"고 막연히 생각했던 게 얼마나 헐거운 문장이었는지 알았습니다. 좋은 아파트를 좋은 가격에 사야 한다는 말의 무게가 이제야 실감납니다.
두 번째로 저를 겸손하게 만든 건 갭이었습니다. 현재 매매 17.4억, 전세 8억대 후반. 전세가율 51%, 갭 8억 5,000만원. 표를 만들면서 저도 모르게 "나는 이 단지에 들어갈 수 있나?"를 계산하고 있었는데, 답은 명확했습니다. 지금의 저에게는 불가능한 금액입니다. 조금 씁쓸했습니다. 하지만 동시에 이런 생각이 들었습니다. 이 숫자를 몰랐다면 저는 막연히 "언젠가 이런 데 살아야지"라고만 했을 텐데, 이제는 얼마가 부족한지, 그러려면 몇 년이 걸리는지 계산할 수 있게 됐다는 것. 막연한 동경이 구체적인 숫자로 바뀐 것만으로도 오늘의 분석은 값을 했다고 생각합니다.
세 번째는 속도였습니다. 2025년 9월 14억 9,000만원이던 게 2026년 7월 17억 4,000만원. 10개월에 2억 5,000만원. 이걸 보면서 조급해지는 저를 발견했습니다. "지금이라도 뭐라도 사야 하는 거 아닌가." 그런데 바로 위 문단에서 제가 2021년 고점 매수자의 -28%를 직접 계산했다는 걸 떠올렸습니다. 급등 구간의 한복판에서 뛰어드는 게 어떤 결과를 낳는지, 제가 방금 제 손으로 표에 적어놨더군요. 지금 이 단지의 현재가는 곧 5년 신고가입니다. 이 사실을 담담하게 적을 수 있게 된 것이 오늘의 가장 큰 소득입니다.
마지막으로, 이번 분석에서 제가 세운 원칙을 남깁니다. 거창하지 않아도 제 손으로 만든 첫 조각이니까요.
1) 실거래는 무조건 직거래 제외, 최저·최고층 확인 → 전후 거래와 30% 이상 벌어지면 의심
2) 최근 거래 한 건은 시세가 아니다 → 직전 3~5건과 층수를 함께 본다.
3) 수익률은 단지가 아니라 진입 시점이 만든다 → 고점 대비, 저점 대비를 항상 같이 적는다.
4) 매매가만 보지 말고 전세가율과 갭을 같이 적는다 → 내가 실제로 들어갈 수 있는 물건인지가 먼저다.
PART3. 투자 결론 (3주차)
*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요
1.투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 가치와 저평가 (입지가치 확인, 비교평가) :
- 서울에서 직장 종사자 수 20만명 이하 (Bed Town) → B
- 환경(1km 이내 시설) → C
- 학군 → C (근처에 광남학군이 있으나 선배정 구역이 아님)
- 교통 → B
2) 환금성 (팔고 싶을 때 팔수 있는가) :
- 세대수 및 거래량을 미루어 보았을때 환금성은 충분함
3) 수익률 (투자금 대비 얼마나 돌아오는가) :
- 고점 매입에서 74%의 수익률 확인
4) 원금보존 (지역별 적정 전세가율, 입지독점성 또는 입주물량 적정) :
- 고점 기준 전세가율 51% / 현시점 기준 전세가율 47%, 광진구 자체의 프리미엄
- 입지독점성 측면에서는 그다지 메리트가 있지 않음
5) 리스크 대비 (역전세 대비) :
공급이 현저히 부족한 현 시점에서 역전세의 리스크는 낮을 것으로 사료됨.
2. 나의 투자 결론(매수 여부): No
3. 작성하면서 느낀점 :
보고서를 작성해보면서 이걸 습관으로 만드는 순간 투자 혹은 내집마련이 어느새 되어있겠다라는 생각이 들었습니다. 다만 연습이다보니 현재 살고있는 곳에서 하나를 선택해서 진행한 것이기에 이것이 실제 투자와 이어지지는 못할 것 같습니다ㅎㅎ…(자금이 부족합니다 ㅠㅠ)
