월급쟁이부자들 열반스쿨 기초반
아파트 수익률 보고서
PART1. 입지분석 (1주차)
1) 단지명 : 비산롯데캐슬아파트
- 연식: 2003 (23년차)
- 세대수 : 955
- 위치(지도) :
범계역, 안양역, 안양운동장역(예정) 모두 도보 15~20분 이상
이마트 가까움
초등학교 길 건너지만 지하보도 있음.
중학교는 부림/부흥/임곡중 정도
2) 입지분석 (구 단위로 작성)
1. 직장 (기준: 종사자수)
동안구 종사자 수 : 18만명
동안구 직장 등급 : B
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)
강남역 : 50분
여의도역 : 44분
시청역 : 61분
교통 등급 : A
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
아실 https://asil.kr/asil/ 에서 > 학군 선택 >지도 위에서 단지에서 가장 가까운 중학교의 학업성취도 확인
학군 : 안양부흥중학교, 학업성취도 86.6%
학군 등급: B
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
카카오맵에서 ‘주변’ 탭을 눌러 백화점과와 대형마트를 확인할 수 있습니다.
환경 : 이마트
환경 등급: B
5. 공급
[재수강생은 적정수요 대비 공급평가까지 해보세요]
*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요 : )
1) 동안구 인구수 : 328,594명
2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 328,594x0.005 = 1,643세대
3) 3년 입주량 합계 : 3,364 세대 (2027년 2,737세대 + 2028년 404세대 + 2029년 223세대)
4) 연 평균 입주량 : 3년 입주량÷3년 = 연평균 1,121세대 입주
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 1,121÷1,643 =0.68배
6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 1배 이내
공급 등급: A
입지분석 후 나의 생각과 느낀점 :
직장은 종사자수 10만명 이상이고, 동안구 평균연봉은 5천만원이다. 베드타운에 가까운 지역이다.
교통은 강남 1시간 내이지만, 실제로는 1시간 빠듯하게 들어오겠다.
학군은 평촌보다 상대적으로 떨어지기 때문에, 학군 수요가 있는 단지는 아니다.
환경은 대형마트 1개, 백화점은 1km 반경 외.
공급은 비산동에 2027년 12월 2,737세대 입주가 예정되어 있다. 입주 후 전세 매물 소진이 어떻게 되는지 확인해야한다.
강남 1시간 내(빠듯하게) 수도권 단지이고, 동안구 안에서 선호도가 낮은 생활권이고 그 중에서도 선호도가 중간 정도되는 단지이다. 해당 단지는 아직 전고점 회복을 못했는데, 비슷한 입지 가치의 다른 지역 단지의 가격 상황도 확인해봐야겠다!
PART2. 수익률 분석 (2주차)
3) 수익률 분석(5년 내 투자 타이밍)
4) 5년 간 시세 변화 확인
- 현재 시세: 비산롯데캐슬 31평 현재 매매 9.0억, 전세 5.6억
- 5년 내 고점 매입 시 가격 : 21년 10월 매매 8.95억 전세 4.0억
- 5년 내 저점 매입 시 가격 : 23년 6월 매매 5.98억 전세 4.2억
5) 현장사진(선택)
수익률 분석 후 나의 생각과 느낀점 :
비산롯데캐슬 투자 시 수익률
고점 매수 시 수익 구간이 아니다. / 저점 매수 시 수익률 170%이고, 연간 수익률은 약 57%이다.
→ 아직 전고점 회복하지 못한 단지이더라도, 싸게 샀다면 목표 연간 수익률 20%를 만족한다.
23년 6에 1.8억의 투자금으로 할 수 있는 가장 좋은 단지는 아닐 수 있겠고, 비슷한 투자금으로 비산롯데캐슬보다 더 가치가 좋은 단지를 샀다면 더 높은 수익률이었겠다!
입지가치가 비슷한 단지와 비교 시
강남과의 물리적 거리가 비슷하고, 직장/교통/환경/학군/공급 가치가 비슷하다고 생각한 ‘석관동 두산아파트’의 수익률을 확인했다.
비산롯데캐슬보다 투자금이 많이 들어가 연간 수익률은 60%로 비슷하지만, 수익금이 1.5억 높다.
왜?!
[교통] 비산롯데캐슬 < 석관동 두산
- 여의도/시청 접근성이 비교적 좋고, 6호선/1호선 석계역 역세권 단지이다.
- 소요시간에서 큰 차이가 있는 것은 아니지만 버스타고 인근 지하철역까지 이동해야 하는 비산롯데캐슬보다 교통 접근성이 더 좋다.
- 물리적 거리와 소요시간만 보고 교통가치가 비슷하다고 생각했지만, 역세권이라는 점에서 교통 가치가 더 높다.
[단지 선호도] 비산롯데캐슬 < 석관동 두산
- 석관동 두산아파트의 세대수가 2배 이상 많다. 짱짱한 구축이고 단지에 들어갔을 때 쾌적한 느낌이었다.
- 반면 비산롯테캐슬은 1,000세대로 대단지이긴 하지만, 단지가 쪼개져 있고 쪼개진 단지 사이로 도로가 나있고 단지도 가로로 길게 배치되어 있어 하나의 대단지라는 느낌이 없다.
[생활권 내 선호도] 비산롯데캐슬 < 석관동 두산
비산롯데캐슬이 안양시 동안구에서 선호도가 높은 생활권과 단지가 아니고
석관동 두산은 선호도가 높은 생활권은 아니지만 생활권 내 선호도가 높은 단지라 가격 차이가 있는 것 같다.
[물리적 위치]
- 그래도 서울이니까 석관동 두산이 더 비싼걸까..?
PART3. 투자 결론 (3주차)
1.투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 가치와 저평가 (입지가치 확인, 비교평가)
: 입지가치가 비슷한 단지로 석관동 두산아파트를 선택했다.
석관동 두산아파트가 조금 더 좋은 것 같긴 하지만..현재 호가 기준 2억 차이가 적절한지 모르겠다.
2) 환금성 (팔고 싶을 때 팔 수 있는가)
: 동안구 비산동 내에서 선호도가 높은 단지가 아니고, 그래서인지 인근 선호 대단지와 비교했을 때 하락장에서의 거래 건수가 적었다.
월판선 개통 호재가 있으나, 인근 단지 모두에 해당하는 비산동 내에서 선호도가 개선될 것 같지는 않다.
추후 매도를 고려할 경우 목표 매도가 보다 낮아지더라도 팔 수 있을 때 팔아야 할 것 같다.
3) 수익률 (투자금 대비 얼마나 돌아오는가)
: 저점 매수 했다면 3년 수익률 170%로 알파투자가 추구하는 수익률에 만족한다.
고점 매수 시 현재 수익구간으로 전환될 것 같지만, 매물이 적고 거래가 적은 상황에서는 이번 시장보다 다음 상승장에서 유의미한 수익과 수익률을 볼 수 있을 것 같다.
다만, 고점 매수 했다면 투자금이 5억인데, 당시에 5억으로 할 수 있는 최선이 이 단지는 아니었을 것 같다.
4) 원금보존 (지역별 적정 전세가율, 입지독점성 또는 입주물량 적정)
: 26년 9월 현재 전세가율 62%로 수도권(강남 1시간 내) 적정 전세가율 55% 이상을 만족한다.
26년 9월 현재 전세가 5.6억에서 10년 뒤 예상 전세가는 약 10억으로, 현재 호가인 9억보다 전세가가 높다.
해당 단지 인근 선호 대단지의 전세가율도 비슷한 수준으로, 원금보존 기준을 충족한다.
5) 리스크 대비 (역전세 대비)
: 27년 12월에 2,700세대 입주가 비산동 인근에 예정되어 있다. 26년 9월 투자로 가정할 경우, 입주 후 약 1년 뒤 이므로 공급으로 인한 전세가 하락 가능성은 적을 것으로 예상된다.
2. 나의 투자 결론(매수 여부):
매수 보류!
- 생활권 내 단지 선호도는 중간이고, 해당 생활권에서 먼저 찾는 단지는 아니다.
- 그래도 강남 1시간 내라는 입지를 갖는 단지이다.
3.4억 투자금으로 더 좋은 단지를 매수할 수 있는지 확인하지 못해 매수는 보류하지만,
더 좋은 단지가 없다면 매수하겠다!
3. 작성하면서 느낀점 :
지난 수강 때보다 조금 더 시간과 생각을 들여서 작성했다.
시간을 들여 생각하는 만큼 단지에 대한 궁금증이 생겼고, 궁금증을 해결하기 위해 꼬리를 물고 검색을 하게 되었다.
이름이 수익률 보고서이지, 내가 투자할(투자할 수도 있는) 단지를 제대로 파악하는 과정을 정리하는 과정이라 재미있었다!
