이번 월부학교 5강은 온라인으로 듣게 되었는데
세 분의 선배님들이 강의해주셨습니다
먼저 룰루랄라 튜터님께서
"투자와 연결되는 임장보고서 작성하기"에 대해 강의해주셨고
지방 투자를 한 이유와 결과를 먼저 알려주시며
임보를 작성하는 것의 중요성을 강조해주셨습니다.
시장이 주는 신호를 통해 투자 기회를 알아차리고
가치와 가격을 연결하여 질문하고 투자 판단까지 내려야
1호기 미운오리새끼보다 더 나은
2호기 백조를 투자할 수 있다고 하시며
지방의 랜드마크와 비교해보고
해당 지역의 전체적인 가격이 어느 정도인지
확인해야 된다고 말씀해주셨습니다
좋은 구는 올랐지만 다 오른 것은 아니기 때문에
임보를 통해 시세 흐름을 전체적으로 보도록 하겠습니다
또한 '지역 내 선호도'를 기준으로
투자 후보를 최종적으로 정리해야 되고
아직 흐름이 덜 온 곳이 기회일 수 있다고 하셔서
시세를 촘촘하게 보겠습니다
최종 투자 후보 단지 2곳의 가치를 확인하여
왜 이 단지를 선택했는지 생각과 이유를 남기고,
가설검증은 억지로 하는게 아닌 가치와 가격을 검증하며
궁금한 점에 대한 의문을 풀어가는 것이라고 말씀해주셔서
의문이 해결되지 않으면 현장으로 가도록 하겠습니다
시장 상황은 늘 변하지만
가치 대비 싼 가격에 사는 것은 변하지 않기 때문에
나만의 투자 기준을 남기는 것의 중요성을 강조해주셔서
중간중간 임보 BM 포인트 비엠하도록 하겠습니다
감사합니다
이어서 반나이 튜터님께서
"투자와 성장에 직접적으로 연결되는
투자 복기하는 법"에 대해 강의해주셨습니다
투자 복기가 중요하고 시급한 이유는
시간이 지날수록 후회라는 감정이 남기 때문이라고 하셨고
두 단지 중에 왜 이 단지를 선택하지 않았는지
과정에 대해 자세히 알려주셨습니다
또한 다음 투자로 연결되는 복기를 하지 않으면
더 나은 투자를 하기 어렵고
복기 "기준"은 다음 투자의 수준을 높이는 "필터"라고 하시며
투자 복기 4단계에 대해 말씀해주셨습니다
앞마당의 분위기가 각각 다르기 때문에
어떤 앞마당에서 기회를 주었는지 확인해서
앞마당 상황에 대해 한줄씩 적어보고
만약 앞마당이 많으면 투자했던 지역과 비슷한 앞마당이나
매매와 전세가 비슷하거나 겹치는 앞마당 위주로
스스로 시장 상황을 진단하고 왜 기회였는지 복기해보라고 하셨습니다
먼저 본인 자산 중에 활용 못했던 자산이 있는지 점검해야 되는데
매번 은행 또는 대출상담사 문의가 어렵다면 은행 어플에서 확인 가능하고
투자 후보 단지 3개 중에 어떤 단지가 더 가치가 좋았는지
비교평가를 통해 가치 판단을 해야 된다고 하셨습니다
복기는 결과가 아닌 "가치"로 복기해야 되고
검토하지 않은 다른 앞마당도 확인해야 기회를 놓치지 않으며
투자와 실거주 중 더 가치있는 자산을 매수하는 방법이 무엇인지
확인해보는게 중요하다고 말씀해주셨습니다
또한 어떻게 하면 다음 투자에 이번 복기한 CSS를 잘 적용할 수 있을지
질문과 관찰을 통해 "행동"으로 옮기는게 중요하고
매임을 많이하면 선호도가 파악되고 가치판단이 되며
내 생각이 맞다는 확신과 자신감이 생긴다는 말씀에 공감되었습니다
성공은 탄탄대로가 아닌 돌아가더라도 의미가 있기 때문에
힘든 것을 겪고 성장하며 완주해보겠습니다
감사합니다
마지막으로 스리링 튜터님께서 "세입자의 한마디에 흔들리지 않는
전세 만기 실전 운영법"에 대해 강의해주셨습니다
세입자가 2년 만기 후 갱신시 5%를 못받을 수도 있고
갱신 후 세입자 퇴거시 보증금을 3개월 뒤 돌려줘야 하기 때문에
운전대는 내가 잡고 있다는 점을 인지하고 타인에게 넘기지 않도록 하겠습니다
만기 6개월 전에 세입자 의사를 직접 확인해야 되고
마지노선은 3개월이며 63냉면을 기억하라고 말씀해주셨습니다
계약갱신요구권과 신규 재계약의 안좋은 점을 모두 가지고 있는
묵시적 갱신이 지금 시장에서 가장 좋지 않다고 하셨고
재계약을 하면 계약갱신요구권이 다시 살아나는지에 대한 질문에
이미 1번 사용했다면 재계약하더라도 다시 발생하지 않지만
재계약서를 작성할 때 본 계약은 기존 임대차 계약의 연장계약이며
계약갱신요구권도 기사용됨을 작성하는 것이 중요하다고 하셨습니다
계약갱신요구권 갱신 기간은 2년이 원칙이지만 상호 협의시 1년이 가능하고
세입자는 법적으로 2년 거주 기간을 주장할 수 있으며
갱신 의사가 있다면 시세를 파악해서
나와 사장님이 세입자에게 말하면 좋은 것들에 대해 알려주셨습니다
또한 0~5% 범위에서 증액 협상을 통해 윈윈하는게 중요하고
금액을 양보했다면 조건 하나는 꼭 가져와야됨을 강조해주셨습니다
만기 1개월 전에는 갱신 계약서를 작성하는데
셀프 계약시 등기로 진행하여 대필료가 저렴하지만 세입자가 선호하지 않으며
전자 계약시 편리해서 좋고 자동 확정일자가 부여된다고 하셨습니다
갱신 계약서는 임장하다가 작성하는 것을 추천하지 않는다고 하셨고
세입자와 중간에 안부 연락을 하며 이사 계획이 있으신지 확인하고
이사날짜를 정하기 전에 꼭 알려줄 것을 신신당부해야 된다고 하셨습니다.
반면 갱신 의사가 없을 경우 전세 세팅을 새로 해야되는데
기존 세입자는 신규 세입자와 이사 날짜를 협의해야 되고
집 보여주는 시간대를 파악해야 좀 더 수월하다고 하셨습니다
전세 신규 세팅 골든타임은 적어도 2개월 전이며
한달 반 전까지 전세 세팅이 안될 경우 퇴거대출자금을 알아봐야 되고
물건지 대출 담당자 또는 인터넷 플랫폼에서 조회 가능하다고 하셨습니다
전세입자 컨셉으로 전임하여 시장 상황을 파악하는게 중요하고
지금 시장에서는 이주 수요도 어느 정도인지 확인해야 된다고 하셨습니다
또한 갱신 후 세입자 퇴거가 법적으로 보장되면
임대인이 복비를 내야 되기 때문에 사장님께 많이 위임하라고 하셨고
임차인이 바뀌는 잔금일에 짐을 뺀 후
임차인 귀책으로 파손 범위가 작은 경우 장기수선충당금에서 제하고
파손 범위가 큰 경우 보증금에서 제하고 반환하겠습니다
인생은 한권의 책 같아서 자랑스럽거나 창피했던 페이지 등이 있지만
아직 마지막 페이지는 쓰지 않았고
점을 찍으며 멈추지 않고 지금 내 상황에서 필요한게 뭘까?라는 질문에
환경에서 답을 찾았다고 말씀해주셨습니다
늘 어려움은 있지만 어떻게 바라보는지가 중요하다고 하셔서
긍정적인 마인드를 가지고 한계를 과감히 뚫고 나가보겠습니다
감사합니다
