[열기 9준히 2익내는 4계절 2어가기 프메퍼님 믿고가조 _ 필마여] 서울시 관악구 봉천두산1단지 수익률 보고서 - 입지
26.09.20 (수정됨)*화면 오른쪽 과제 설명(과제 가이드)을 참고해서 작성해보세요 : )
과제 게시글 제목 : 00시 00구 000 아파트 수익률 보고서
월급쟁이부자들 열반스쿨 기초반
아파트 수익률 보고서
PART1. 입지분석 (1주차)
1) 단지명 : 봉천동 봉천두산 1단지
- 연식: 2000년
- 세대수 : 2001세대
위치(지도) :
2) 입지분석 (구 단위로 작성)
1. 직장 (기준: 종사자수)
관악구 종사자 수 : 126,925명
관악구 직장 등급 : B
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)
강남역 : 25분
여의도역 : 34분
시청역 : 43분
교통등급 : S등급
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
학군 : 봉원중학교, 학업성취도 77.4%, C등급
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
환경 : 00백화점, 00대형마트, C등급
5. 공급
[첫수강생은 3년 입주 합계를 구해보세요]
- 관악구 3년입주 합계 : 0세대 (26년 0세대 + 27년 0세대 + 28년 0세대)
*3년 입주량 합계 구하는 법
부동산 지인 > 수요/입주탭 https://aptgin.com/home/gin05/gin0501 > 지역 구 선택 > 올해 +1년+2년후 ‘입주량’ 더하기
[재수강생은 적정수요 대비 공급평가까지 해보세요]
*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요 : )
1) 관악구 인구수 : 477,297명
2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 447,297x0.005 = 2,387세대
3) 3년 입주량 합계 : 0 세대 (올해 0세대 + 내년 0 세대 + 내후년 0세대)
4) 연 평균 입주량 : 3년 입주량÷3년 = 연평균 0 세대 입주
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 연 평균 입주량÷연 적정수요 =0.00배 (입주 없음)
6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 1/2 이내 (S)
입지분석 후 나의 생각과 느낀점 :
관악구 자체 일자리,학군, 환경 등은 큰 장점을 보이고 있지는 않다. 하지만 교통만큼은 압도적인 힘을 발휘하고 있다.
2호선이 지나고 있어 강남역까지 환승없이 30분 이내 도착할 수 있다는 것이 매우 큰 장점이고 다른 업무지구인 시청과 여의도 까지는 1시간 이내로 도착할 수 있어 입지 요소 중 교통이 가장 큰 장점이고 서울에서 충분한 선호요소가 될 수 있다고 생각된다. 앞으로 3년 이내 관악구의 공급이 전혀 없기 때문에 아파트에 대한 수요는 더 커질 것으로 보여진다. 입지 분석까지 해본 상태에서는 교통 만으로도 충분한 선택 요소가 될 수 있지만 다른 요소가 조금 아쉽다고 생각된다.
PART2. 수익률 분석 (2주차)
3) 수익률 분석(5년 내 투자 타이밍)
*수익률 계산기는 1주차 강의 [교재 다운로드] 에서 다운로드 받을수 있습니다.
*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요
(수익률 분석표 삽입)
4) 5년 간 시세 변화 확인
- 현재 시세: 봉천두산1단지 33평 현재 매매 14.5억, 전세 7.8억
- 5년 내 고점 매입시 가격 : 22년 2월 매매 13.2억 전세 8.0억
- 5년 내 저점 매입시 가격: 23년 5월 매매 9.35억 전세 5.5억
5) 현장사진(선택)
수익률 분석 후 나의 생각과 느낀점 :
서울의 가치있는 아파트는 전고점에 매수했다고 해도 결국 가격 회복을 한다는 것을 알 수 있었다. 전저점에 매수했다고 한다면 현재 수익률이 134%로 만약 수익률이 200%까지 간다고 볼 경우 아직 2.55억의 상승 여력이 있을 수 있다.
투자와 실거주를 비교해 보았을 때 투자에서는 전셋가의 시세 변화가 있지만 실거주를 할 경우 대출 금액이 한정적이다. 때문에 수익률에 대한 차이가 발생하고 전저점에 전세가 보다 대출 최대 금액이 클 경우 실거주가 더 수익 측면에서 더 유리하다는 것이 흥미로웠다.
PART3. 투자 결론 (3주차)
*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요
1.투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 가치와 저평가 (입지가치 확인, 비교평가) :
강남까지의 물리적인 거리. 2호선 봉천역에서 3대 업무지구까지의 접근성이 매우 좋다. 다른 요소에서 조금 덜 좋은 면이 있지만 교통 측면만 놓고 봐도 충분히 가치 있는 단지이다. (교통S)
절대적 저평가인 시기는 아니다. 매수 가격을 실거래가 최근 고점으로 매수할 수 있다면 좋겠지만 호가도 비교적 비싸지 않은 가격이라고 볼 수 있을 것 같다.
2) 환금성 (팔고 싶을 때 팔수 있는가) :
2001세대 대단지에 강남과의 접근성이 매우 좋다. 2단지 보다는 1단지를 더 우선해서 보고 1단지 중에서도 남향, 그리고 역까지 거리가 가까운 동의 물건을 우선 본다.
3) 수익률 (투자금 대비 얼마나 돌아오는가) :
전고점 매수 시 수익률 25%, 전저점 매수 시 수익률 134%
10년에 두배 수익률 까지는 좀 부족할 수 있겠지만 비슷하게 따라갈 수 있는 단지라고 볼 수 있다.
4) 원금보존 (지역별 적정 전세가율, 입지독점성 또는 입주물량 적정) :
전세가율을 호가로 계산하면 54%로 적정하다. 직전 실거래 최고가로 게산하면 57%로 전세가율이 더 높다고 볼 수 있다. 서울 전체로 봤을 때 입주량이 평균보다 낮고 관악구만 보면 향후 3년 간 예정된 입주가 없다. 서울시 내에 위치하고 있고 교통이라는 특별한 장점이 있어 충분히 입지독점성을 가지고 있다.
5) 리스크 대비 (역전세 대비) :
앞으로 예정된 입주물량이 매우 부족하고 실거주에 더욱 유리한 정부 정책과 규제로 인해 당분간은 역전세가 발생할 리스크는 매우 낮다. 그러나 실거주를 해야하기 때문에 현재 내가 가지고 있는 자금을 동원하여 매수할 경우 대출을 최대로 활용해야 하는데 현재는 대출을 감당하기 어려운 상태이다.
2. 나의 투자 결론(매수 여부):
봉천두산이 전고점을 넘어 절대적 저평가 구간은 아니지만 가치 대비로 고평가되어 비싸다고 볼 수는 없을 것 같다. 교통의 가치가 매우 큰 단지이고 토허제와 대출 등의 규제로 인해 가격이 어느정도 눌려 있다고도 보여진다. 상위 입지 동작구의 ‘흑석동양’, 같은 급지 서대문구의 ‘신촌럭키’, 경기도 4급지 광명의 철산래미안자이, 구리의 e편한세상인창포레 등과 비교해 봤을 때 상대적 저평가 구간이라고 생각된다. 현재 자금이 부족하여 실거주로 매수할 수는 없지만 투자로 매수가 가능하다면 매수를 고려해보겠다.
3. 작성하면서 느낀점 :
봉천두산의 가치를 알아보기 위해 같은 서울 4급지인 서대문구의 ‘신촌럭키’, 상위 급지인 3급지 동작구의 ‘흑석동양’, 경기도 4급지 중 재개발을 통해 환경이 개선되고 있는 광명의 ‘철산래미안자이’, 10.15 규제 이후 급부상한 구리의 ‘e편한세상인창어반포레’를 같이 비교해 보았다. 각자 장단점을 가지고 있고 현재 가격이 비슷한 단지도 있고 흑석동양 처럼 가격이 벌어진 단지도 있었다. 단지의 상품성과 시기에 따라서 가격이 변화하는 것을 보면 가치를 판단하는 것이 현재의 가격보다 훨씬 중요하다는 것을 알게 되었다. 그리고 시기에 따라 가격의 등락이 있어 시기가 잘 맞는다면 갈아타기를 하는 비용을 줄일 수 있을 것 같다. 강남과의 거리, 교통, 환경의 중요성도 다시 생각해보는 계기가 되었다.
