안녕하십니까 성장하는 걷는입니다.
오늘은 에이스반 선배님들의 강의를 듣게 되면서 실제 우리가 고민하고 있는 투자적인 내용, 마인드적인 내용들을 많이 배울 수 있는 시간이었습니다. 특히 투자와 연결되는 임장보고서 작성, 우리의 투자를 복기하는 법, 만기가 되어가는 세입자분에게 어떤식으로 연결드리고 재계약을 안전하게 마무리하는지등의 실효적인 도움을 많이 받을 수 있었습니다.
기회를 주는 지역을 파악하는 방법
룰루랄라 선배님께서 앞으로 기회를 줄 수 있는 지역을 미리 파악하고 투자를 준비할 수 있는 방법에 대해 이야기해주셨습니다. 특히 실제 선배님께서 과거 투자를 준비하실 때 경험을 이야기해주시면서 지방의 경우 공급 뿐만 아니라 미분양, 준공후 미분양까지 함께 고려했을때 실제 기회를 언제 줄 수 있을지 파악하고 선진입이 가능하다는 이야기를 해주셨습니다. 정말 좋았던 점은 비엠 포인트를 따로 설정해주셔서 허들을 낮춘채로 쉽게 임보에 적용해볼 수 있었던 점이었습니다. 룰루랄라 선배님께서 이야기해주신 공급, 매매 및 전세 물량, 미분양 수치, 가격 흐름등을 앞마당 정리를 하면서 바로 적용해볼 수 있었습니다.
특히 인상깊었던 부분은 공급, 물량등을 파악하는 것과 더불어 해당 생활권에서 대장 단지, 중상 신축, 선호 구축, 후순위 구축으로 나누어서 가격을 붙여보며 해당 생활권에서 어느정도 선호를 가진 단지까지 가격 반등 흐름이 왔는지를 파악하는 부분이 인상깊었습니다. 실제 룰루랄라 선배님의 장표를 적용해서 앞마당 정리를 해보니 단순히 시세트래킹을 하는 것을 넘어서서 해당 지역의 시세 흐름이 더욱 선명하게 들어오게 되었던 것 같습니다. 앞으로도 잘 적용해서 다음에 기회를 줄 지역을 미리 알고 선진입할 수 있게 노력하겠습니다.
투자와 연결되는 임장보고서
룰루랄라 선배님께서 과거 투자 경험을 이야기해주시면서 실제 투자에 연결될 수 있는 임장보고서란 어떤것인지에 대해 알려주셨습니다. 저도 비슷한 시기 비슷한 투자금으로 투자 단지를 찾고 있었고 실제 룰루랄라 선배님께서 예시를 들어주신 단지를 매임 까지 했었지만 몇 가지 편견에 의해 우선순위에서 제외하게 되었습니다. 하지만 룰루랄라 선배님은 그런 편견이나 궁금증이 생겼을때 한 단계 더 나아가서 실제 임보에 궁금증을 적어보고 해결해보는 가설검증 단계등을 거치셨다는 점을 알게 되었습니다.
직접 실거래, 손품등을 통해 파악할 수 있는 부분을 남겨보고 만약 손품으로 파악이 힘들다면 전임과 매임등을 통해 좀 더 파악해서 임보에 남겨두는 과정을 통해 본인 투자에 대한 확신을 가질 수 있었다는 이야기를 해주셨습니다. 사실 우리 투자에 있어 확신을 갖는다는 개념이 조금은 어렵게 다가왔던 것 같습니다. 하지만 이렇게 궁금한 점등을 임보에 남기고 좀 더 깊게 파고들기 위해 한 단계 더 나아가는 과정등이 모두 우리의 투자에 대한 확신을 가지게 만들어준다는 것을 배우게 되었습니다. 이런 확신이 있어야 물건을 잘 지킬 수 있고 가격이 원하는 대로 흘러가지 않더라도 그 가치를 믿고 기다릴 수 있다는 점을 배우게 되었습니다. 다음 투자에도 적용하겠지만 지금 우리가 만들고 있는 임장지에서도 적용해서 궁금증을 남겨보고 해결해보며, 한 단계 더 깊게 들어가는 임장보고서를 작성하겠습니다.
복기를 통해 앞으로의 투자와 연결시키는 방법
반나이 선배님께서 복기를 통해 과거 시장을 진단해보고 앞으로의 투자에 적용할 수 있는 방법에 대한 이야기를 해주셨습니다. 보통 우리는 복기를 하게 되면 단순히 어떤 단지가 더 많이 올랐고 그 시기에 어떤 단지를 투자하는게 베스트 였다는 내용만 남기는 경우가 많습니다. 하지만 이렇게 되면 그 다음 우리의 투자에 실제 적용할 수 있는 부분은 많지 않고 실효적인 도움이 되지 않는 경우가 많습니다. 그러므로 복기를 단순히 아쉬움이나 후회를 느끼는 과정으로 남기는게 아니라 실효적인 도움이 되는 부분을 이끌어내야 한다는 점을 배웠습니다. 특히 인상깊었던 점은 과거 공급이 없으면서 매매가가 보합 or 상승한지 얼마 되지 않았으면서 전세가가 올라왔던 곳이 기회를 주었다는 복기를 통해 지금 공급이 없으면서 이런 상황을 보이는 곳이 기회라는 판단을 하시고 행동으로 옮기신 점이 기억에 남습니다. 복기를 통해 앞으로의 투자에 적용한다는 것이 어떤것인지에 배우게 되었습니다.
그리고 지방에서 공급이 중요하긴 하지만 단순히 공급이 많다고 해서 투자 기회를 주지 않는건 아니라는 점을 배우게 되었습니다. 반나이 선배님께서 과거 복기를 통해 올해 공급이 많더라도 이미 지난 몇 년동안 공급이 매우 적었다면 올해 공급이 들어오더라도 금방 소진되면서 기회를 줄 수 있다는 점을 캐치하신 부분도 인상깊었습니다. 단순히 공급이 많다는 사실 하나로만 판단하는게 아니라 과거의 공급상황, 미래의 공급상황까지 함께 판단하겠습니다. 그리고 이러한 판단은 과거 시장을 복기해보면서 스스로의 기준을 만들어갈 수 있다는 점을 배우게 된 좋은 시간이었습니다.
만기가 도래한 세입자와의 현명한 상황 조율법
스리링 선배님께서 만기가 도래한 세입자분에게 어떻게 연락을 취하고 어떤식으로 계약을 연장하는게 유리한지에 대해 설명해주셨습니다. 우리 모두가 언젠가는 마주치게 되는 상황이라서 더욱 몰입해서 강의를 들었던 것 같습니다. 정말 좋았던 점은 실제 세입자분과 문자를 나눈 내용도 함께 첨부해주시면서 실제 적용해볼 수 있겠다는 마음이 들었던 점인것 같습니다. 그리고 정말 인상깊었고 꼭 벤치마킹 해보고 싶은 부분은 넛지를 활용하는 것입니다. 세입자 분과 우리가 직접 소통해야 유리한 점이 있고 세입자 분과 부동산 사장님이 직접 이야기해야 유리한 부분이 있다는 것을 분류하신 부분이 인상깊었습니다. 그리고 세입자 분과 부동산 사장님이 직접 이야기해야 유리한 부분에서는 미리 부동산 사장님께 해당 지역에 전세가 없고 실제 거래 된 전세가격이 높다는 점을 어필해달라는 등 넛지를 활용하신 부분이 정말 인상깊었습니다.
그리고 세입자 분과 조율을 해야 하는 경우가 있을때 서로 윈윈할 수 있는 전략을 펼치지 위해 세입자 분이 원하시는 부분과 우리가 원하는 부분을 정리해보고 타협점을 찾아가신게 인상깊었습니다. 그리고 만약 갱신 계약을 통해 5%증액이 어려워 3~4% 증액을 해드렸다면 대신 우리는 세입자분께 나중에 집을 잘 보여달라는 식으로 서로 이익을 주고받을 수 있다는 점을 깨닫게 되었습니다. 실제 현장에서는 어떤 식으로 협상을 해야 하고 어떤 주의점이 있는지등을 배울 수 있는 좋은 시간이었습니다.
이번 에이스 선배님의 강의는 정말 실효적인 도움에 초점이 맞추어졌다는 걸 배울 수 있었습니다. 모두 우리가 앞으로 마주칠 상황들이며 선배님들께서 알려주신 내용을 잘 비엠하면 정말 큰 도움이 될 수 있다는 점을 배웠습니다. 그리고 허들을 낮춰서 금방 적용해볼 수 있게 양식을 제공해주시거나 좀 더 명료하게 설명을 해주신 점등이 정말 좋았던 것 같습니다. 꾸준히 비엠하면서 앞으로 비슷한 상황이 펼쳐졌을때 잘 대응할 수 있도록 성장하겠습니다. 긴 시간 많은 인사이트 나눠주신 룰루랄라 선배님, 반나이 선배님, 스리링 선배님 감사합니다!!
