과제 게시글 제목 : 서울시 서초구 방배 삼성 래미안 수익률 보고서
월급쟁이부자들 열반스쿨 기초반
아파트 수익률 보고서
PART1. 입지분석 (1주차)
1) 단지명 : 방배삼성래미안
- 연식: 2003
- 세대수 : 303
- 위치(지도) :
*카카오맵에서 해당 단지 지도를 캡처해 넣어주세요.
주변 지하철역이나 학교, 환경 등이 한눈에 들어오고 위치를 확인해보세요.
2) 입지분석 (구 단위로 작성)
1. 직장 (기준: 종사자수)
서초구 종사자 수 : 49만 5300명 (500인 이상 사업체 60개 이상, 강남구 이하 서울 내 2위)
서초구 직장 등급 : S등급
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)
카카오맵 - 길찾기 (사당역 기준)
강남역 : 10분
여의도역 : 30분
시청역 : 40분
교통등급 : S등급
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
아실 https://asil.kr/asil/ 에서 > 학군 선택 >지도 위에서 단지에서 가장 가까운 중학교의 학업성취도 확인
학군 : 동덕여중 88%, B등급
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
카카오맵에서 ‘주변’ 탭을 눌러
백화점과와 대형마트를 확인할 수 있습니다.
환경 :홈플러대형마트, B등급
초역세권에 맞은편 비선호 상권들도 있다. 하지만 아파트 자체는 비선호상권과 단절성이 있다.
5. 공급
[재수강생은 적정수요 대비 공급평가까지 해보세요]
*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요 : )
1) 서초구 인구수 : 40만
2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 400,000x0.005 = 2000세대
3) 3년 입주량 합계 : 6607 세대 (올해 6000세대 + 내년 607 세대 + 내후 0세대)
4) 연 평균 입주량 : 3년 입주량÷3년 = 연평균 2202 세대 입주
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 연 평균 입주량÷연 적정수요 =1.1배
6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 1~2배 이내 이나 최상급지 공급이며 수도권 공급이 부족해 의미가 없을거같다.
입지분석 후 나의 생각과 느낀점 :
서초에 사는 사람들이 최 우선 선호하는 단지는 아니라는 생각이 먼저 들지만, 직장과 교통이 70퍼센트인 수도권에서 선호도가 충분한 단지로 확인된다. 가격이 조정된다면 무리해서 들어가보고 싶은 단지이다.
PART2. 수익률 분석 (2주차)
3) 수익률 분석(5년 내 투자 타이밍)
4) 5년 간 시세 변화 확인
- 현재 시세: 방배삼성래미안 32평 현재 매매 24억, 전세 9억
- 5년 내 고점 매입시: 2022년 7월 매매 22.5억 전세 8억
- 5년 내 저점 매입시: 2023년 3월 매매 14억 전세 6억
PART3. 투자 결론 (3주차)
1.투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 가치와 저평가 (입지가치 확인, 비교평가) :
서초의 입지를 보았을 때
2) 환금성 (팔고 싶을 때 팔수 있는가) :
300세대 이상이고 거래가 활발해서 수요 충분한 단지라고 생각이 든다.
3) 수익률 (투자금 대비 얼마나 돌아오는가) :
현제 투자금 16.5억이 들어가지만 부동산 최종 마무리 단지로는 나쁘지 않다.
4) 원금보존 (지역별 적정 전세가율, 입지독점성 또는 입주물량 적정) :
전세가율 너무 낮아 원금보존은 리스크가 있다.
5) 리스크 대비 (역전세 대비) :
3년내 공급은 적정이지만, 서초의 공급은 수도권 최우선 공급으로 이 아파트에 영향을 줄 정도의 공급은 아니다.
2. 나의 투자 결론(매수 여부):
최 상급지 선호도 조금 낮은 단지이나, 출퇴근이 편하다는 점 최상급지 서초라는 점에서 매수는 가능하다고 생각한다. 하지만 최상급지 내에서 비교평가가 필수이다. 또 결론은 16억이 없다..
3. 작성하면서 느낀점 :
최 상급지 아파트를 처음 분석해 봐서 새로운 느낌이었다. 나중에 꼭 들어가고 싶은 아파트 이다.
