월급쟁이부자들 열반스쿨 기초반
아파트 수익률 보고서
PART1. 입지분석 (1주차)
1) 단지명 : 우륵주공7단지
- 연식: 1994년
- 세대수 : 1312세대
- 위치(지도) :
.
2) 입지분석 (구 단위로 작성)
1. 직장 (기준: 종사자수) B등급
군포 종사자 수 : 11만명
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간) A등급
강남역 : 57분
여의도역 : 56분
시청역 : 65분
가산디지털: 40분
*지방의 경우 부산, 대구를 제외하고 교통이 입지가치에 크게 영향을 주지 않으므로, 교통 부분은 작성하지 않으셔도 됩니다.
*부산은 사람들이 선호하는 직장이 있는 해운대 센텀, 대구는 범어네거리 기준으로 자차 이동시간을 보시면 됩니다.
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가) B등급
아실 https://asil.kr/asil/ 에서 > 학군 선택 >지도 위에서 단지에서 가장 가까운 중학교의 학업성취도 확인
학군 : 궁중학교, 학업성취도 89%
학원가 산본 로데오 동쪽에 64개 가량
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설) B등급
카카오맵에서 ‘주변’ 탭을 눌러
백화점과와 대형마트를 확인할 수 있습니다.
환경 : 이마트산본점, 킴스클럽 산본점, 산본 로데오거리, 원광대학병원
5. 공급 A등급
[첫수강생은 3년 입주 합계를 구해보세요]
- 군포 3년입주 합계 : 738세대 (26년 0세대 + 27년 640세대 + 28년 1574세대)
*3년 입주량 합계 구하는 법
부동산 지인 > 수요/입주탭 https://aptgin.com/home/gin05/gin0501 > 지역 구 선택 > 올해 +1년+2년후 ‘입주량’ 더하기
[재수강생은 적정수요 대비 공급평가까지 해보세요]
*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요 : )
1) 군 인구수 : 24.9만
2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 24.9만x0.005 = 1245세대
3) 3년 입주량 합계 : 2214 세대 (올해 0세대 + 내년 640 세대 + 내후년 1574세대)
4) 연 평균 입주량 : 3년 입주량÷3년 = 연평균 738세대 입주
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 연 평균 입주량738÷연 적정수요1245 =0.59배
6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 0.05% 이내(1배 이내)로 공급 A등급
입지분석 후 나의 생각과 느낀점 :
강남역까지 57분으로, 접근성이 상당히 좋은 곳이다.
내후년에 1574세대의 공급이 있으므로, 매구하게 된다면 전세 만기 시점과 공급 시기에 유의하고, 입주 단지에 어디에 떨어지는지도 보아야 한다.
PART2. 수익률 분석 (2주차)
3) 수익률 분석(5년 내 투자 타이밍)
*수익률 계산기는 1주차 강의 [교재 다운로드] 에서 다운로드 받을수 있습니다.
*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요
(수익률 분석표 삽입)
4) 5년 간 시세 변화 확인
- 현재 시세: 우륵주공7단지 24평 현재 매매 5.56억 전세 3.6억
- 5년 내 고점 매입시 가격 : 2021년 9월 매매 5.89억 전세 2.56억
- 5년 내 저점 매입시 가격: 2023년 5월 매매 3.69억 전세 2.21억
5) 현장사진(선택)
수익률 분석 후 나의 생각과 느낀점 :
2년도 되지 않아 5억대에서 3억대로 떨어지는 집을 갖고 있다면 무슨 느낌일까.. 가치를 알고 있어야 버틸 수 있겠지.
우륵주공과 비슷한 가격대가 부천아이파크 59타입이다. 부천아이파크는 2017년식 나름의 신축 대단지, 강남에서 1시간14분 비역세권인데, 우륵주공 보다는 입지는 떨어지지만 상품가치가 높은 곳이다. 우륵이 강남에서 더 가깝고 역세권 이용하며 로데오 상권이 가까워서 조금 더 가치있다고 느꼈다. 비교를 붙이니 현재 우륵이 좀 더 빠르게 올라오는 중. 둘 다 전고는 도달하지 않았다.
PART3. 투자 결론 (3주차)
*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요
1.투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 (저평가 여부 확인) :
2) 환금성 (환금성 여부 확인) :
3) 수익률 (투자금 대비 수익률 계산) :
4) 원금보존 :
5) 리스크 대비 :
2. 나의 투자 결론(매수 여부):
3. 작성하면서 느낀점 :
