1억을 10억으로 불리려면? 수익률만으로는 부족합니다

1억을 모으는 데는 생각보다 긴 시간이 걸립니다. 월급을 받으면 먼저 저축하고 사고 싶은 것을 미루면서 평균적으로 몇년은 보내야 만들 수 있는 돈입니다.

그렇게 어렵게 1억을 모으고 나면 이제는 다음 고민이 시작됩니다. “이 돈을 어떻게 불려야 할까?”

특히 집값이 몇년 사이 몇억씩 오르고 주변에서 주식이나 부동산으로 큰 돈을 벌었다는 이야기를 듣다 보면 마음은 조금 더 급해집니다. 1억을 다시 저축해서 만드는 것보다 지금 가진 1억을 투자해서 불리는 것이 훨씬 빠르게 느껴지기 때문입니다.

1억으로 10%의 수익을 내면 1천만 원입니다. 매달 100만 원씩 모으던 사람이라면 10개월을 저축해야 만들 수 있는 돈입니다. 20%라면 2천만 원입니다. 그러다 보면 자연스럽게 이런 생각을 하게 됩니다.

“어디에 투자해야 더 높은 수익률을 낼 수 있을까?”

물론 투자에서 수익률은 중요합니다. 같은 돈을 투자한다면 이왕이면 높은 수익을 얻는 것이 좋습니다.하지만 투자에서는 수익률만 봐서는 부족합니다. 함께 봐야 하는 것이 바로 변동성입니다.

우리는 10%의 수익률을 이야기하면 1억이 1억 1천만 원이 되는 모습을 먼저 떠올립니다. 하지만 실제 투자는 그렇게 내가 생각한대로만 움직이지 않습니다. 1억 1천만 원으로 가기 전에 9천만 원이 될 수도 있고, 7천만 원까지 떨어졌다가 다시 올라갈 수도 있습니다.

우리가 기대하는 것은 ‘수익률’이지만 실제 투자 과정에서 경험하는 것은 계속된 가격의 변동입니다. 그래서 1억을 10억으로 만드는 과정에서 생각보다 중요한 것은 높은 수익률을 얻는 것뿐 아니라 이 변동성을 어떻게 다룰 것인가입니다.

버는 것보다 중요한 건..

투자는 돈을 불리기 위해 합니다. 그래서 우리는 보통 투자하기 전에는 자연스럽게 얼마나 벌 수 있는지를 계산합니다.

10%면 얼마, 20%면 얼마, 몇 년이면 두 배. 하지만 하락하는 상황에 대해서는 보통 생각을 하지 않습니다. 

1억을 투자했는데 30%가 떨어지면 어떻게 될까요? 1억은 7천만 원이 됩니다. 그리고 다시 1억으로 돌아가기 위해서는 30%가 아니라 약 43%의 수익을 내야 합니다. 절반인 5천만 원까지 줄어들면 다시 두 배가 되어야 원금으로 돌아갑니다. 

이런 변동성은 주식에만 있는 것은 아닙니다. 부동산도 마찬가지였습니다. 2020년과 2021년 집값이 빠르게 오르던 당시에는 사면 오르는게 너무나도 당연한 시기였습니다.

주변 아파트가 몇 달 사이 1억, 2억씩 오르는 모습을 보면 지금이라도 사야 한다는 생각이 드는 것도 이상하지 않았습니다. 하지만 2022년 급격한 금리 인상과 함께 시장 분위기는 달라졌습니다.

서울 아파트 실거래를 분석한 자료를 보면 조사 대상 아파트의 전고점 평균 가격은 약 12억 2,600만원이었지만 이후 하락장에서 최저 거래가 평균은 약 9억 9,200만원까지 약 19%의 하락했습니다.

개별 단지로 살펴보면 잠실 리센츠 전용 84㎡는 2022년 26억 5천만 원에 거래됐지만 2023년 초에는 18억~19억 원대까지 내려왔습니다. 그런데 이후 다시 가격이 오르면서 지금은 30억 중반대의 가격을 보이고 있습니다.

지금 결과만 놓고 보면 이렇게 말하기 쉽습니다. ‘그냥 계속 가지고 있었으면 되는 거 아닌가?’ 하지만 실제로 그 시기에 떨어진 가격보다 높은 가격에 집을 산 사람들에게는 전혀 다른 문제입니다.

‘이 집은 계속 가지고 있어도 되는 걸까?’ ‘내가 잘못 산 건 아닐까?’ ‘지금이라도 팔아야 하나?’

대출까지 많았다면 금리 상승으로 매달 내야 할 이자도 함께 늘어납니다. 결국 투자에서 어려운 것은 가격이 오를 때 수익률을 생각하는 것이 아니라 가격이 내 예상과 다르게 움직일 때 어떤 선택을 할 것인가입니다.

그렇다면 변동성을 어떻게 줄일 것인가?

투자에서 가격의 오르내림 자체를 없앨 수는 없습니다. 하지만 변동성이 투자 결과에 미치는 영향을 줄일 수 있는 방법은 있습니다. 바로 시간을 길게 가져가는 것입니다.

실제 미국 주식시장의 과거 데이터를 보면 이를 쉽게 확인할 수 있습니다. J.P. Morgan Asset Management가 1950년부터 2025년까지 S&P 500의 수익률을 보유 기간별로 살펴본 자료입니다.

1년 : -37% ~ +52%, 5년: -2% ~ +29%, 10년 : -1% ~ +20%, 20년 : +6% ~ +18%

1년이라는 짧은 기간만 보면 변동성이 굉장히 컸습니다. 하지만 투자 기간이 길어지자 그 범위는 점차 좁아졌습니다. 20년을 기준으로 보면 수익률은 +6%에서 +18% 사이였습니다.

물론 이것을 ‘오래 가지고만 있으면 무조건 돈을 번다’ 는 의미로 이야기하는 것은 아닙니다. 

잘못된 기업을 20년 동안 보유한다고 좋은 투자가 되는 것도 아니고 가치가 낮은 부동산을 오래 가지고 있다고 가격이 반드시 오르는 것도 아닙니다. 그리고 앞으로의 시장 역시 과거와 동일하게 움직인다는 보장도 없습니다.

다만 과거 데이터를 통해 확인할 수 있는 것은 있습니다. 투자 기간이 길어질수록 단기적인 가격의 흔들림이 최종 투자 결과에 미치는 영향은 줄어드는 경향을 보였다는 것입니다.

그렇다면 투자로 돈을 불리는 핵심 = 수익률 X 시간(기간)로 정리할 수 있습니다.

그리고 시간이 중요한 이유가 하나 더 있습니다. 복리 역시 시간이 필요하기 때문입니다.

수익이 다시 원금에 더해지고 그 돈에서 다시 수익이 붙는 과정이 반복될수록 자산은 더 빠르게 불어납니다. 결국 시간은 단기적인 변동의 영향을 줄이면서 복리를 더해줍니다. 

그래서 높은 수익률을 내는 것만큼 중요한 것은 좋은 투자를 한 뒤 그 결과가 만들어질 시간이 필요하다는 것을 아는 것입니다. 그런데 문제는 말로는 오래 투자하겠다고 해도 실제로 그 시간을 버티는 것은 생각보다 어렵다는 점입니다.

어떻게 시간을 내것으로 만들 것인가?

말로는 장기 투자가 쉽습니다. ‘좋은 자산을 사서 오래 가지고 있으면 된다’ 하지만 실제 투자는 그렇게 간단하지 않습니다.

10억에 산 아파트가 8억이 됐을 때, 1억을 넣은 주식이 7천만 원이 됐을 때, 가격이 떨어지지는 않지만 2년째 그대로인데 내가 사지 않은 다른 자산이 계속 오를 때 마음은 흔들립니다.

‘내가 잘못 산 것 아닐까?’

‘더 떨어지기 전에 파는 게 낫지 않을까?’

‘계속 안 오르는데 차라리 저걸 살까?’

실제로 가격이떨어져서 팔기도 하고, 너무 오래 안 올라서 팔기도 하고, 다른 자산이 더 많이 오르는 모습을 보고 갈아타기도 합니다. 그리고 시간이 지나 내가 팔았던 자산의 가격이 올라가는 모습을 보며 ‘왜 내가 팔면 오를까’ 라는 후회를 하게 됩니다.

그래서 돈을 불리기 위해 투자를 한다면 수익률에 집중하는 전에 적어도 몇 가지는 스스로 설명할 수 있어야 합니다.

투자하려고 하는 대상은 어떤 가치가 있고 특징이 있는지,

가격은 왜 오르고 어떻게 돈을 벌 수 있는지,

그리고 매수를 한다면 어떤 기준과 원칙으로 살 것인지.

부동산이라면 단순히 ‘서울이니까 오른다’ ‘역세권이니까 괜찮다’ 정도로만 생각하는 것이 아니라 사람들이 왜 이 지역에 들어오려고 하는지, 비슷한 가격의 다른 아파트보다 어떤 가치가 있는지, 지금 가격이 그 가치에 비해 어느 수준인지까지 알아야 합니다.

주식도 마찬가지입니다. 회사의 이름이나 최근 수익률만 보는 것이 아니라 이 회사가 무엇으로 돈을 벌고, 앞으로 어떤 이유로 가치가 커질 수 있는지, 미래 산업에 대해 앞으로 어떨지 등을 알아야 합니다.

투자 대상을 이해한다는 것은 무조건 오른다는 생각을 갖는 것이 아니라, 가격이 흔들릴 때 내가 무엇을 기준으로 판단할지를 알고 있는 것입니다. 그래야 시간이 내편이 됩니다. 결국 오래 보유할 수 있는 확신은 투자 대상에 이해와 기준에서 만들어지게 됩니다.

그래서 앞부분에서 이야기했던 내용을 다시 정리하면 이렇게 볼 수 있습니다.

투자로 돈을 불리는 핵심 = 수익률 × 시간

그리고 그 시간을 내 편으로 만드는 것은 투자 대상에 대한 이해와 기준입니다.

1억을 모았다면 수익률보다 이것부터 먼저 확인해보세요

높은 수익률을 추구하지 말자는 이야기가 아닙니다. 수익률은 당연히 중요합니다. 같은 돈을 투자한다면 더 좋은 자산을 사고 높은 수익을 얻는 것이 좋습니다.

다만 수익률을 생각하면 돈을 버는 것만 생각하는 것이 아니라 내가 투자하려는 대상을 얼마나 이해하고 있는지 먼저 확인하는게 필요합니다.

적어도 투자하기 전에는 다음 질문에 스스로 답할 수 있어야 합니다.

내가 투자하려는 대상은 어떤 특징과 가치를 가지고 있는가?

이 자산의 가격은 왜 오를 수 있고, 나는 어떤 방식으로 수익을 얻을 수 있는가?

매수한다면 어떤 기준과 원칙을 가지고 투자할 것인가?

막상 적어보면 생각보다 답하기 어려울 수도 있습니다.

‘좋다고 해서 보고 있었는데 정확히 어떤 점이 좋은지는 모르겠는데?’

‘왜 가격이 오를 수 있는지 설명하라고 하면 막막한데?’

‘사고 싶다는 생각은 있는데 어떤 가격과 기준으로 사야 할지는 정하지 않았는데?’

이런 질문에 답하기 어렵다고 해서 투자하면 안 된다는 뜻은 아닙니다. 내가 돈을 불리기 위해 투자를 하기 전에 아직 준비가 더 필요하다는 것을 의미합니다. 

결국 투자 대상을 이해한다는 것은 무조건 오른다는 믿음을 갖는 것이 아닙니다. 가격이 떨어지거나 오랫동안 오르지 않을 때도 무엇을 기준으로 판단해야 하는지 알고 있는 것입니다.

1억을 10억으로 만드는 데 높은 수익률은 분명 중요합니다. 하지만 그 수익이 실제 결과로 이어지려면 변동성을 이길 시간이 필요하고 그 시간을 버티려면 내가 무엇을 사고 있는지 이해하고 있어야 합니다.

결국 우리가 찾아야 하는 것은 단순히 가장 높은 수익률을 낼 투자처가 아니라, 내가 이해할 수 있고, 기준을 세울 수 있고, 충분한 시간을 줄 수 있는 투자입니다.