안녕하세요?
세무법인 다솔 마곡중앙지점
김철종 세무사 입니다.
지난 8월 3일 발표된 2026년 세제개편안에서
가장 많은 문의를 받은 세목은 종부세였습니다.
특히, 실거주 1주택자의 기본공제를
12억에서 14억으로 올리는 대신,
비거주 1주택자의 공제금액은 9억으로 깎는 내용이
많은 이슈가 되었습니다.
이러한 논란을 수용하여 정부는
비거주 1주택자 부분을 다시 손질하여
9월 1일 국무회의에서 확정된 정부안을 발표했습니다.
확정된 정부안에는
비거주 1주택자의 기본공제는
현행대로 12억을 유지하고,
부부 공동명의 비거주 1주택의 공제금액은
각 4억에서 각 6억으로 상향했습니다.
또한, 세부담 상한을 150%에서 200%로 높히려던
계획도 철회됐습니다.
"그러면 비거주 1주택은
사실상 원상복구된 것 아니냐" 고
생각하실 수 있겠지만 그렇지만은 않습니다.
공제금액 하나만 돌아왔을 뿐,
세금이 계산되는 구조는 그대로이기 때문입니다.
공제는 돌아왔지만, 계산법은 그대로입니다
종부세는 공시가격에서 기본공제를 빼고,
공정시장가액비율을 곱해 과세표준을 만든 뒤,
세율을 적용하고,
마지막으로 세액공제를 빼는 순서로 계산합니다.
9월 1일 확정안은
위 네 단계 중 첫 번째만 건드렸습니다.
나머지 세 단계는 그대로 강화됩니다.
공정시장가액비율은
2027년부터 60%에서 70%로 오릅니다.
세율은 2028년부터 주택 수가 아닌
주택 가액 기준으로 일원화되면서
과세표준 6억~12억 원 구간이 1.0%에서 1.3%로,
12억~25억 원 구간이 1.3%에서 2.0%로 오릅니다.
세액공제 항목 역시 8월 개편안 내용대로
보유기간 공제에서 거주기간 공제로 바뀝니다.
비거주 1주택의 경우
공제금액은 현행대로 12억 유지되겠지만
살지 않았으니 거주기간 공제는 받을 수 없고,
고령자 공제 20% ~ 40% 만 남습니다.
게다가 세액공제에는 2028년부터는
600만 원 한도까지 생깁니다.
결국 9월 정부 확정안을 통해
공제금액이 12억으로 돌아왔다 하더라도
현행 대비 세 부담은 여전히 늘어날 것으로 예상됩니다.
새로 생긴 '과세 문턱'을 이해해야 합니다
이번 개편안 관련 상담하다 보면 많은 분들이
중요한 지점으로 삼는 부분이 하나 있습니다.
종부세법 제7조에 과세대상 기준이
새로 들어간다는 점입니다.
지금까지는 재산세를 내는 사람이면
누구나 종부세 납세의무자가 되고,
실제로 세금이 나오는지는 기본공제로 걸러졌습니다.
그런데 개편안은 과세대상 기준으로
그 앞단에 문턱을 하나 더 세웁니다.
1세대 1주택자는 공시가격 14억을 넘어야,
그 외의 사람은 인별 공시가격 합계가 9억을 넘어야
종부세 납세의무가 생깁니다.
이 문턱은 기본공제와 별개입니다.
비거주 1주택자의 경우 문턱은 14억인데
기본공제는 12억입니다.
공시가격 13억이면 문턱을 넘지 않아
종부세가 0원이고,
14억을 넘는 순간 12억 원을 뺀 나머지에
세금이 붙습니다.
공시가격 12억~14억 구간의 비거주 1주택자는
오히려 지금보다 유리해지겠지만,
14억을 넘어서면 더 불리해질 수 있는 구조입니다.
부부 공동명의 각 6억 원 의 진짜 의미
부부 공동명의 1주택은
종부세법상 1세대 1주택자가 아닙니다.
한 세대에서 한 사람이 한 채를 온전히 소유해야
1세대 1주택자인데,
공동명의는 두 사람이 지분을 나눠 갖고
각자 납세의무자가 되기 때문입니다.
그래서 공동명의 부부에게는
1세대 1주택자용 공제(14억 또는 12억)가 아니라
'그 외' 공제가 적용됩니다.
개편안의 '그 외' 공제는 4억을 기본적으로 공제해주고
그에 더해, 5억에 거주주택 비율을 곱한 금액입니다.
부부가 그 집에 살고 있으면
거주주택 비율이 100%라 각자 4억 더하기 5억,
즉, 9억을 공제받습니다.
살지 않으면 거주주택 비율이 0%라 4억만 남습니다.
8월 원안대로라면 비거주 공동명의 부부는
둘이 합쳐 8억 밖에 공제받지 못해,
단독명의 비거주(원안 9억)보다도 불리했습니다.
이 형평 문제를 해소하기 위해
9월 1일 정부 확정안은
비거주 공동명의의 인별 공제를 6억으로 올렸습니다.
언론에서 "부부 합쳐 12억 수준"이라고 쓴 것은
6억 곱하기 2가 단독명의 비거주 공제 12억과
같아졌다는 의미로 볼 수 있겠습니다.
각자 12억을 공제해 준다는 말은 아닙니다.
여기에 과세 문턱을 겹쳐 보면 이렇게 될 겁니다.
공시가격 20억 짜리 집을 부부가 반씩 가지고 있다면
인별 공시가격은 10억 입니다.
과세대상 9억 문턱을 넘었으니 과세대상이고,
공제금액은 각 6억으로 이를 차감 후 남는 각 4억에
공정가액비율 70%를 곱한 2.8억이
과세표준이 될 겁니다.
반면 공시가격 15억이면
인별 7.5억 원으로 문턱을 넘지 않아
지금처럼 0원입니다.
결국, 공동명의 비거주 1주택의 세금이
달라지는 지점은
공시가격 18억 부터라고 볼 수 있겠습니다.
다만, 과세대상금액 14억, 9억 문턱은
올해 세재개편안에서 신설된 내용으로,
앞서 말씀드린 것과 같이 해석은 되겠으나
정부에서 확인해준 것은 아닙니다.
신설된 내용인 만큼
향후 정부에서 과세대상 부분을
어떻게 해석할지에 대해서는
좀 더 지켜봐야 할 것으로 보입니다.
무엇을 점검해야 할까요
비거주 1주택자라면
세 가지를 먼저 보시기 바랍니다.
첫째, 공시가격이 14억 문턱 근처인지입니다.
12억~14억 구간이라면
개편 후 오히려 0원이 되므로 서두를 이유가 없고,
14억을 조금 넘는다면 문턱을 넘는 순간
세금이 발생하니 공시가격 추이를 지켜봐야 합니다.
둘째, 거주 요건을 채울 수 있는지입니다.
예외적으로 거주로 인정받을 수 있는
부득이한 사유 등은
향후 시행령에서 정해질텐데
본인 사유가 해당하는지 확인할 필요가 있겠습니다.
셋째, 공동명의라면 공시가격 18억이
기준선이라는 점입니다.
그 아래면 지금과 달라지는 것이 없고,
그 위라면 기본공제가 현행 9억에서 6억으로
줄어드는 영향을 받을 수 있습니다.
다만, 앞서 말씀드린 것과 같이
과세대상 14억, 9억 금액 부분은
이번 세제개편안에서
신설된 내용인 만큼
향후 정부에서 이 부분을
어떻게 해석할지에 대해서는
좀 더 지켜봐야 합니다.
9월 1일 정부안은 이제 국회로 넘어갔습니다.
공제금액과 세율, 문턱 기준 모두
국회 심의 과정에서 다시 바뀔 수 있습니다.
하지만 이젠 '보유'가 아니라 '거주'를 기준으로
세금을 매기겠다는 방향은
여야 모두 공감하고 있어
큰 틀은 유지될 가능성이 높아 보입니다.
오늘 이 글이
많은 분들에게 도움이 되었기를 바랍니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
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