안녕하세요.
천천히 그러나 중단 없이 걷고 있는 이키입니다.
지난 서투기에서 운이 좋게 ‘강사와의 만남’에 선정되어 다녀왔습니다.
저에게는 첫 강사와의 만남이었습니다.
어떻게 진행되는 자리일까, 어떤 이야기를 들을 수 있을까 궁금한 마음으로 참여했습니다.
이날 강사로는 진심을담아서 튜터님과 마스터 멘토님이 함께해 주셨고,
저희 조에는 진담 튜터님이 자리해 주셨습니다.
함께한 동료들의 질문은 대부분 현재 보유한 N호기를 어떻게 더 나은 수익으로 연결할지,
앞으로 어떤 방향으로 가져갈 지에 집중되어 있었습니다.
자연스럽게 매도 전략에 대한 이야기가 많아졌습니다.
저는 사실 이렇게 디테일한 이야기를 하는 자리인지 몰라 임장하는 지역에 대한 궁금증을 물어보려고 했습니다.
그런데 이야기를 듣다 보니 저 역시 제 1호기의 매도 이야기를 꺼내게 되었습니다.
(급 생각해 너무 말도 안되는 질문을 한 거 같다는 생각도 들긴 합니다
다음에.. 다음이 있다면 더 디테일한 질문을 준비해야 겠다고 생각했습니다.)
솔직히 서울에 여러 채를 보유한 동료들의 이야기를 들으며 조금 위축되기도 했습니다.
소액 투자자인 제 상황과는 멀게 느껴졌기 때문입니다.
그런데 듣다 보니 꼭 그렇지만은 않았습니다.
당장 내 상황과 같지 않아도 배울 수 있는 것이 있었습니다.
특히 저 역시 세입자가 있는 상태에서 매도를 해야 하기에,
세입자가 있는 물건의 매도 전략이 가장 기억에 남았습니다.
세입자가 있는 상태에서의 매도 전략
세입자가 있는 물건은 투자자뿐 아니라 실입주자까지 매수 대상으로 넓혀보는 것이 좋다고 합니다.
매도를 계획하고 있다면 만기 직전에 움직이기보다 3~6개월 전부터 세입자에게 매도 계획을 알리고 퇴거 시점과 일정을 협의해야 합니다.
이때 중요한 건 세입자와의 관계였습니다. 보증금을 올리지 않는 대신 매도 시점까지 거주할 수 있도록 하거나, 이사 기간을 넉넉히 주는 식으로 서로 가능한 조건을 찾아가는 것입니다.
퇴거 날짜나 합의한 조건은 말로만 남기지 않고 ‘부동산 특약 별지 양식’ 등을 활용해 문서로 정리해두는 것이 좋다고 했습니다. 물론 특약 별지 자체의 법적 효력이 100%이지는 않지만 서로 간의 합의의 의미를 된다고 하셨습니다.
이 부분에 대해서는 처음 들어(기억을 못하는 것 일수도 있지만) 특히 더 기억에 남습니다.
집을 보여주는 과정도 중요했습니다.
세입자가 집을 보여주는 데 적극적이지 않을 수 있으니 가능하다면 미리 집 내부 사진을 찍어두는 것이 좋다고 합니다. 최근 서울·수도권 시장에서는 실제 사진만 보고 매수를 결정하는 경우도 있다고 했습니다.
부사님에게 모든 것을 맡겨두기보다 매도자인 내가 적극적으로 움직여야 한다는 이야기도 기억에 남았습니다.
말 그대로 제가 ‘비서’가 되는 겁니다.
세입자와 일정을 조율하고, 부사님과 시간을 맞추고, 집을 보여줄 수 있도록 직접 연결하는 것.
매도를 해야 하는 사람은 결국 나이기 때문입니다.
매도하기 어려운 시장에서는 더 디테일하게
매수세가 많지 않은 지방이나 서울 외곽 지역은 매도 전략도 더 촘촘해야 한다고 했습니다.
부동산 한두 곳에만 내놓고 기다리는 것이 아니라 해당 생활권은 물론 상·하급지 생활권까지 넓혀
최소 5곳, 필요하다면 20~30곳까지 매물을 내놓아야 합니다.
가격도 중요했습니다.
수리가 잘된 집이라고 최고가만 고집하기보다 단지 내 최저가보다 경쟁력이 있으면서도,
최고가보다는 살짝 낮게 가격을 잡는 식입니다.
결국 중요한 것은 ‘내 집이 얼마나 좋은가’보다 지금 시장에서 매수자가 어떤 물건을 먼저 선택하느냐였습니다.
다시 생각하게 된 ‘위치’
매도 이야기와 함께 기억에 남은 것은 강의에서도 여러 번 들었던 ‘위치’였습니다.
입지가 백화점이나 역, 학군 같은 주변 인프라를 뜻한다면,
위치는 강남이나 한강과 얼마나 가까운지를 보는 개념입니다.
서울·수도권에서는 특히 강남과의 거리가 중요합니다.
예를 들어 GTX-A가 개통돼 동탄에서도 강남까지 30분 안팎으로 이동할 수 있게 됐지만,
구축인 잠실 가락쌍용이 동탄 신축보다 높은 가격을 형성하는 이유 역시 ‘위치’의 차이에서 찾을 수 있다는 설명이었습니다.
교통이 좋아지면 이동 시간은 줄어듭니다.
하지만 위치 자체가 바뀌는 것은 아닙니다.
앞으로 서울·수도권을 볼 때 계속 기억해야 할 기준이라고 생각했습니다.
거의 투코처럼 흘러갔던 첫 강사와의 만남.
처음에는 어떤 질문을 해야 할지만 고민했는데,
막상 자리에 앉아보니 다른 동료들의 질문에서도 제 상황에 가져올 수 있는 것들이 많았습니다.
지금 당장은 내 이야기가 아니더라도, 언젠가 내가 만나게 될 상황일 수 있습니다.
그 안에서 지금의 나에게 필요한 기준 을 가져올 수도 있고요.
첫 강사와의 만남에서 생각보다 훨씬 농축된 인사이트를 얻어왔습니다.
좋은 질문과 경험을 나눠주신 동료분들,
그리고 하나하나 현실적인 방향으로 풀어주신 진담 튜터님께 다시 한번 감사드립니다.
배운 것을 듣는 데서 끝내지 않고, 제 투자에 하나씩 적용해보겠습니다.
