투자와 연결되는 임장보고서 작성하기 (룰루랄라7) - 시세와 함께
1. 시장을 보는 이유는 결국 투자 기회를 찾기 위해서
공급, 뉴스, 매매·전세 흐름, 매물수, 가격 등을 보면서 지금 시장이 어떤 상황인지 확인해볼 수 있었습니다.
다만 시장 분위기가 좋아진다고 해서 내가 보고 있는 물건까지 싸다는 의미는 아니기 때문에, 결국 중요한 것은 이 물건의 가치 대비 가격이 정말 싼지를 확인하는 것이라는 생각이 들었습니다.
2. 전체를 비교하면서 투자할 단지를 좁혀가기
내가 보고 있는 지역만 보는 것이 아니라 광역시와 각 구의 대표 단지들을 같이 비교하면서 현재 가격이 어느 정도 위치에 있는지를 확인하는 과정이 필요했습니다.
그 안에서 아직 가격이 덜 움직인 곳은 어디인지 보고, 현장에서 다시 가치를 확인하면서 내가 먼저 봐야 할 단지를 하나씩 좁혀가는 과정이 중요하다는 것을 배울 수 있었습니다.
3. 내가 가진 의문을 끝까지 확인해보기
좋은 단지를 찾았다고 해서 바로 투자로 연결되는 것이 아니라, 왜 지금 이 가격인지에 대한 의문을 가지고 확인해보는 과정이 필요했습니다.
호가와 실거래가, 과거 시장과 공급 상황을 비교해보고 매물임장과 전세 수요까지 확인하면서, 내가 생각한 것이 실제 현장에서도 맞는지를 검증하는 과정이 결국 투자에 대한 확신을 만드는 것이라는 생각이 들었습니다.
뉴스를 뉴스로만 지나치는 게 아닌, 실제 시장에서 어떤 모습인지 조금 더 ceo마인드로 임해야겠다는 생각을 합니다.
투자와 성장에 직접적으로 연결되는 투자 복기 하는 법 - 반나이
1. 시장과 자산 상황을 기준으로 당시 선택지를 다시 보기
투자를 복기할 때는 먼저 당시 시장이 어떤 상황이었는지부터 객관적으로 정리해야 합니다.
부동산 기사, 지역 랜드마크 시세, KB주간시계열을 통해 당시 시장의 흐름과 특이점을 한 줄로 정리하고, 내가 투자한 단지와 비슷한 위상의 다른 앞마당에도 같은 기준을 적용해보면서 왜 그 시점에 기회가 발생했는지를 확인할 수 있습니다.
자산 상황도 마찬가지였습니다. 대출이 얼마나 나오는지를 확인하는 것에서 끝나는 것이 아니라, 앞으로도 감당할 수 있는 수준인지를 함께 봐야 합니다.
특히 대출은 2년치 연간 저축액 안에서 감당 가능한 범위를 정하고, 월 1회 정도 대출 한도와 활용 가능한 자산을 업데이트하면서 내가 실제로 선택할 수 있는 범위를 계속 파악해두는 것이 필요했습니다.
2. 결과가 아닌 가치로 내 판단을 검증하기
내가 했던 선택이 맞았는지는 가격이 얼마나 올랐는지가 아니라, 당시 어떤 가치를 보고 판단했는지를 기준으로 복기해야 합니다.
도시의 위상, 생활권 선호도, 단지 선호도처럼 자산 자체의 가치를 비교하고, 그 결과를 당시 시장 상황과 함께 놓고 보면서 내 판단의 근거가 타당했는지를 확인합니다.
결국 복기에서도 중요한 것은 결과를 설명하는 것이 아니라, 내가 했던 판단을 설명할 수 있는가라는 점이었습니다.
3. 내가 제외했던 선택지까지 다시 검토하기
복기에서는 내가 선택한 투자만 보는 것이 아니라, 당시 보지 않았거나 제외했던 선택지도 다시 확인해야 합니다.
공급이 많다는 이유만으로 지역을 제외했다면 과거 공급 히스토리와 현재 가격 수준을 함께 보고, 실제로 감당할 수 있는 리스크인지 다시 판단해볼 필요가 있습니다.
실거주 역시 마찬가지였습니다. 정책과 규제의 변화, DSR과 LTV를 통해 가능한 대출 범위를 확인하고, 단순히 투자금만 비교하는 것이 아니라 실거주 가능한 자산까지 함께 검토해야 합니다.
결국 기존의 기준 때문에 좋은 선택지를 너무 빨리 제외하지 않고, 내가 감당할 수 있는 범위 안에서 끝까지 비교해보는 과정이 필요했습니다.
4. 복기를 나만의 기준으로 남기기
복기의 마지막은 Continue, Stop, Start로 정리하면서 다음 행동으로 연결하는 것입니다.
잘했던 판단은 계속 가져가고, 잘못된 기준이나 행동은 멈추고, 새롭게 알게 된 것은 다음 투자부터 적용할 수 있도록 정리합니다.
그리고 혼자 판단하기 어려웠던 부분은 튜터님에게 질문하거나 잘하는 동료의 행동을 보면서 기준을 보완해나갈 수 있습니다.
결국 복기는 한 번의 투자를 평가하는 것이 아니라, 매번 CSS를 쌓아가면서 나만의 투자 기준을 조금씩 정교하게 만드는 과정이라고 생각합니다.
지금까지느 제대로 된 복기를 하지 않았던 것 같습니다.
이번에 복기를 다시 할 수 있는 시간이 생겼는데 강의에서 배운 내용을 적용해보도록 하겠습니다.
시장상황을 확인하고 검증하고, 모든 단계에서 기준과 활용을 꼭 세워 나만의 투자기준을 세워나가보겠습니다.
세입자의 한마디에 흔들리지 않는 전세 만기 실전 운영법 - 스리링
1. 전세 만기는 6개월 전부터 내가 먼저 움직이기
전세 만기는 세입자의 연락을 기다리는 것이 아니라, 임대인이 먼저 일정을 잡고 준비해야 합니다.
기존 세입자와 갱신을 진행할 경우 6개월 전부터 거주 연장 여부를 확인하고, 이때는 증액 이야기를 바로 꺼내기보다 우선 계속 거주할 의사가 있는지만 확인합니다.
이후 주변 전세 시세와 시장 분위기를 파악한 뒤 증액에 대한 명분을 만들고, 3개월 전부터는 실제 조건을 협의합니다.
결국 중요한 것은 만기가 다가와서 급하게 대응하는 것이 아니라, 미리 시간을 확보하고 단계별로 내가 먼저 움직이는 것이었습니다.
2. 갱신은 가격보다 소통의 순서가 중요하기
전세금을 올릴 수 있다고 해서 바로 최대 5%를 요구하는 것이 항상 좋은 방법은 아닙니다.
먼저 시장 상황을 확인하고 필요하다면 부동산 사장님을 통해 주변 시세와 분위기를 자연스럽게 전달하면서 세입자가 받아들일 수 있는 명분을 만들어야 합니다.
그 이후 서로의 상황에 따라 0~5% 범위에서 적절한 지점을 찾아가는 것이 필요합니다.
계약서를 다시 작성할 때는 계약갱신청구권 사용 여부도 특약으로 명확히 남겨 향후 발생할 수 있는 문제를 예방해야 합니다.
결국 갱신에서는 얼마를 올릴 것인가보다 어떤 순서로 소통하고 합의할 것인가가 중요하다는 점을 배웠습니다.
3. 신규 전세는 최악의 상황까지 생각하고 준비하기
기존 세입자가 나가는 경우에는 새로운 세입자를 구하는 것뿐 아니라 기존 보증금을 돌려줄 수 있는 상황까지 함께 준비해야 합니다.
6개월 전부터 퇴거 날짜와 집을 보여줄 수 있는 시간을 확인하고, 4개월 전에는 주변 전세 매물과 실제 거래 상황을 확인해 내 물건의 보수적인 전세가를 설정합니다.
그리고 최소 2개월 전까지는 새로운 세입자 계약을 완료한다는 기준을 가지고 움직여야 합니다.
혹시 새로운 세입자를 구하지 못했을 경우에는 퇴거자금대출 등 내가 활용할 수 있는 수단까지 미리 확인해두어야 합니다.
결국 신규 전세 세팅에서도 중요한 것은 전세가 잘 빠질 것이라는 기대보다, 문제가 생겼을 때도 대응할 수 있도록 미리 선택지를 준비하는 것이었습니다.
4. 잔금일까지 내가 운전대를 잡기
신규 세입자를 구했다고 전세 만기 운영이 끝나는 것은 아니었습니다.
기존 세입자의 퇴거 시간과 신규 세입자의 입거 시간을 확인하고, 이체 한도와 관리비·장기수선충당금·도시가스 정산 등 잔금일에 필요한 부분을 사전에 체크해야 합니다.
특히 기존 세입자가 짐을 모두 뺀 뒤에는 집 상태를 사진이나 영상으로 확인하고, 파손이나 수리가 필요한 부분이 있다면 보증금 반환 전에 정리해야 합니다.
보증금 일부를 먼저 반환해야 하는 상황에서도 전세대출 여부를 확인하고, 반환 내역을 문자 등 기록으로 남겨두는 것이 필요합니다.
결국 전세 만기 운영의 핵심은 세입자의 말이나 갑작스러운 상황에 끌려다니는 것이 아니라, 6개월 전부터 잔금일까지 내가 일정과 선택지를 관리하며 운전대를 잡고 있는 것이라고 생각합니다.
결국 ceo마인드로 내가 해야한다는 것을 이번 강의를 통해 리마인드해갑니다.
주도권을 뺏기지 않고 적재적소에 사장님을 활용하는 꿀팁까지 앞으로의 투자 활동에 사용해보도록 하겠습니다.
경험을 꾹꾹 눌러담은 강의를 준비해주신 선배님들께 감사의 말씀을 드립니다.
