안녕하세요 도리밍입니다😊
요즘 수도권 규제 지역에서도 가격이 많이 오르면서
상대적으로 절대가가 저렴한 지역 내 10평대 매수를 고려하시는 분들이 많은 것 같습니다.
2년 전 사촌동생의 10평대 내집마련을 도와주고
최근 그 집을 매도한 경험을 토대로 10평대 투자의 기준을 나눠 보려고 합니다.
전세만 사는 사촌 동생에게 수도권 4급지 신축을 사줬습니다
- 24년 12월 4억 매수
- 26년 9월 6억초반 매도
- 수익 : 시세 차익 2억 이상 (기존 종잣돈 1억 + 수익 2억⬆️ 3억원 대 종잣돈 마련)
2년 만에 1억이었던 종잣돈이 3배가 되었지만,
제가 이 글을 쓰는 이유는 "지금 10평대 아파트를 사세요"
라고 말씀드리기 위함이 아닙니다.
수익을 내고 매도했다는 것은 역설적으로 가격이 이미 많이 올랐다는 뜻입니다.
10평대 아파트로 내집마련 혹은 투자를 고민하고 계신다면,
매수 전에 반드시 알아야하는 3가지가 있습니다.
① 환금성 : 내가 팔고 싶을 때 못 팔 수도 있다
10평대 아파트의 가장 큰 약점은 '수요의 한계'입니다.
보통 구매련이 상대적으로 약한 1인 가구나
신혼부부가 주요 수요층입니다.
요즘처럼 5~6억 대 저가 매물이 자취를 감춘 시기에는
일시적으로 수요가 몰려 매도가 잘 되지만,
시장 분위기가 좋지 않을 때는 가장 먼저 거래가 끊기는 곳입니다.
10평대 투자를 고려하신다면, 내가 원하는 타이밍에
매도하기 어렵다는 위험을 반드시 인지해야 합니다.
💡 실제 매수 경험담
2024년 말 계엄 텨파 등으로 시장 매수세가 얼어 붙었을 때
당시 매도자는 한 달 내로 대출 8천만원을 상환해야 하는 상황이었습니다.
처음 4.3억에 나왔던 매물이었지만,
한 달 내에 계약금과 중도금을 8천만원을 입금해 주는 조건으로
3천만원을 깎아서 매수했습니다.
매도자가 3천만원이나 깎아준 이유는
10평대 아파트의 환금성 때문에 제때 팔리지 않았기 때문입니다.
② 저평가 : 방 1개 짜리 10평대는 '싸게' 사야 한다
10평대(특히 방1개 구조)는 인근 20~30평대 아파트 대비
매매가와 전세가가 낮을 수 밖에 없습니다.
주거 편의성의 한계로 절대적인 매수층이 얇기 때문입니다.
따라서 10평대는 '입지 대비 가격이 쌀 때' 매수를 고려하느 것이 좋습니다.
실제로 메가트리아 18평은 최근 최고가인 6.4억을 찍었습니다.
이처럼 전고점에 가까워지거나 최고가를 넘는 시점에는
상대적으로 수요가 적은 10평대 아파트 매수를 매우 보수적으로 접근해야 합니다.
상대적으로 같은 지역 내에서 가장 늦게 오르는 10평대를
뒤늦게 매수한 뒤 하락장이 온다면 오랫동안 물릴 가능성이 커집니다.
③ 압도적 땅의 가치 : 그럼에도 사도 되는 10평대의 조건
그럼에도 불구하고 10평대 임에도 매수할 수 있는 곳들이 있습니다.
'입지가치가 압도적으로 좋은 곳'입니다.
대표적으로 강남 수서의 '까치마을'이라는 곳입니다.
강남권 입성을 희망하는 신혼부부들의 수요가 끊이지 않는 곳입니다.
최근 강남의 매수세가 주춤하는 상황에서도 최고가를 경신하고 있습니다.
이런 단지들은 단순히 '방의 개수'보다
'강남이라는 땅의 가치'를 보고 들어오는 대기 수요가 존재합니다.
땅의 가치가 뛰어난 곳은 싸지 않은 가격임에도
장기적으로 가치가 우상향할 수 있습니다.
다만, 그럼에도 환금성이 매우 좋다는 것은 아니기 때문에
매수 시 환금성이 좋은 다른 대안과 꼭 비교를 하고 매수를 결정해야 합니다.
10평대 투자·내집마련 최종 체크리스트
1. 상대적 비교평가 : 이 돈으로 살 수 있는 20평대나 입지가치 및 선호도가 더 나은 대안은 없는가?
2. 매수 가격 : 지금 가격이 너무 비싸지 않은가?
3.입지 가치 : 환금성의 위험을 감수할 만큼 입지(땅의 가치)가 압도적인가?
2년 만에 사촌동생의 종잣돈을 1억에서 3억 대로 만든 기쁨도 컸지만,
한편으로는 매도자의 사정과 10평대의 환금성을 이용해
싸게 살 수 있었던 투자 경험을 복기하는 것이 큰 공부가 되었습니다.
지금 시장에서 10평대를 고민하고 계신다면 단순히
'남들이 사니까' 혹은 '지금 당장 내 예산에 맞으니까'라며 매수하기보다,
3가지 기준을 기억하고 적용해 보시기 바랍니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다😊
