3편. 학군지 투자, 같은 경기도라고 똑같이 보시나요? - 평촌편 [국송이]

지난 글에서는 분당에서 학군이라는 입지 가치가

시장에서는 어떤 모습으로 나타나는지 살펴보았습니다.

이번 글에서는 

또 다른 경기도의 대표 학군지인

‘평촌’을 살펴보려고 합니다.

이번 글에서도 마찬가지로 

두 가지를 살펴보려고 합니다.

특히 평촌은 강남 1시간 미만의 4호선이 지나가는 1기 신도시이지만,

역과 거리가 있는 곳에서 강한 학군의 모습을 확인할 수 있습니다.

그렇다면 평촌에서 학군이라는 가치가

사람들의 선택과 가격에 어떤 영향을 주는지 살펴보겠습니다.

① 평촌에서 강한 학군은 어디일까?

<조선일보 기사 사진 참고>

<평촌학원가_아실 기준 학원 323개>

평촌이 왜 학군지인지 궁금하다면

실제로 평촌 학원가를 걸어보는 것만으로도

그 위상을 어느 정도 느낄 수 있습니다.

영재교육, 특목고 입시부터 각종 단과학원까지

300개가 넘는 학원이 밀집해 있기 때문입니다.
 

하지만 학원가의 규모만으로

평촌을 학군지라고 이야기할 수 있는 것은 아닙니다.

<동안구 중학교 학군>

<동안구&만안구 학업성취도&특목고진학률>

학군 역시 이를 뒷받침합니다.

평촌에는 학업성취도율 95% 이상 중학교가 2곳,

특목고 진학률 5% 이상 중학교가 9곳 있습니다.

그중 평촌 남쪽, 이른바 ‘평남’의

귀인중, 범계중, 평촌중 일대는

선호 중학교와 대규모 학원가를 함께 이용할 수 있는 지역입니다.

여기에 평촌은 중학교 배정 방식에서도

앞서 살펴본 분당과 차이가 있습니다.

분당이 거주지 중심의 근거리 배정이라면,

평촌은 어느 아파트에 거주하느냐에 따라

배정되는 초등학교가 달라지고,

이 초등학교가 중학교 배정에도 영향을 줍니다.

여기에 거주기간까지 배정에 영향을 주기 때문에

원하는 중학교에 진학하기 위해

초등학생 때부터 해당 단지로 이사 오는 수요가 있습니다.

그리고 이러한 교육 수요는 평촌에서 끝나지 않습니다.

만안구, 군포, 의왕, 수원 등에서도

평촌 학원가를 이용하는 수요가 있습니다.

결국 평촌의 학군은

‘좋은 중학교’ 하나가 아니라

‘선호 중학교 + 대규모 학원가 + 초등학교부터 이어지는 교육환경’이

함께 만들어낸 가치라고 볼 수 있습니다.

②-1 학군이 비슷하게 좋다면 : 학원가 접근성을 함께 본다

평촌은 학업성취도와 특목고 진학률만으로 학군을 판단해서는 안 됩니다.

‘평촌 학원가’라는 교육 인프라를 얼마나 편하게 이용할 수 있는지도 단지 가치에 영향을 주기 때문입니다.

학군은 좋지만 학원가가 먼 대안여중(96.2%, 9.9%)·대안중(91.7%, 7.6%)의 ‘샘마을임광’과

학군이 좋고 학원가도 가까운 평촌중(92%, 8.5%)의 ‘향촌현대4차’를 비교해보겠습니다.

학업성취도만 보면 향촌마을이 더 좋은 학군이라고 단정하기 어렵습니다.

하지만 평촌에서는 학원가 접근성도 부모들이 단지를 선택하는 중요한 이유가 됩니다.

‘샘마을임광’은 학군은 좋지만 학원가를 가기 위해 

고가도로와 언덕을 지나야 해 아이 혼자 이동하기 불편하고, 대체로 셔틀버스를 이용하게 됩니다.

반면 향촌현대4차는 학군과 학원가를 함께 편리하게 이용할 수 있습니다.

이러한 차이로 ‘대형 평형인 샘마을임광’과 

‘향촌현대4차 34평’이 비슷한 가격 흐름을 보이는 것을 확인할 수 있습니다.

즉, 평촌에서는 학군뿐 아니라

학원가라는 교육 인프라를 얼마나 편하게 이용할 수 있는가’까지 함께 판단해야 합니다.

②-2 학군과 학원가가 비슷하다면 : 구조를 함께 본다

그렇다면 평촌의 핵심 학군지인 평남에서는 학군과 학원가만 보면 될까요?

평촌은 학령기 자녀를 둔 가족 단위 수요가 많은 반면, 

1기 신도시인 만큼 구축 아파트의 구조가 다양합니다.

위 네 단지는 모두 평촌중 학군입니다.

‘초원마을대림’은 학원가가 가깝지만 복도식이고, 

‘초원3단지대원’은 학원가가 조금 멀지만 계단식입니다.

또 ‘초원한양’은 역이 가깝지만 복도식이고, 

‘초원5단지LG’는 역이 비교적 멀지만 계단식입니다.

같은 59㎡ 방 3개 구조라도 가족 단위 수요에게는 

프라이버시와 환기, 방의 독립성이 좋은 계단식이 실거주 측면에서 더 선호될 수 있습니다.

즉, 동일한 학군이라면 단순히 학원가와 역 접근성만 볼 것이 아니라

가족이 실제로 거주하기 좋은 ‘주거 상품성’까지 함께 살펴봐야 합니다.

③ 강한 학군은 역세권보다 높은 가치를 만들기도 한다

분당과 마찬가지로 평촌에서도 이러한 특징이 나타납니다.

학군이 아쉬운 역세권 단지와 학군을 갖춘 비역세권 단지를 비교해보겠습니다.

평북의 안양부흥중(87%, 4.7%) 학군인 ‘은하수벽산’과

평남의 평촌중(92%, 8.5%) 학군인 ‘향촌현대4차’입니다.

은하수벽산은 초·중·고를 도보로 이용할 수 있고 범계역까지 가까운 역세권 단지입니다.

반면 향촌현대4차는 역에서는 멀지만 좋은 학군과 평촌 학원가를 도보로 이용할 수 있습니다.

같은 84㎡를 비교해보면 이러한 교육환경의 차이가 매매와 전세 가격의 격차로 나타납니다.

심지어 최근에는 향촌현대4차 59㎡가 은하수벽산 84㎡의 가격을 따라잡았고, 

2025년 4~6월경에는 투자금도 비슷해지는 모습이 나타났습니다.

즉, 평촌에서는 단순히

‘역세권이니까 더 좋다’고 판단하기보다 강한 학군과 교육환경이 만들어내는 수요까지 함께 비교해야 합니다.

④ 학원가 접근성은 탄탄한 전세 수요를 만들기도 한다

학원가가 강점인 평촌에서는 학군이 조금 아쉽더라도

학원가 접근성이 좋아 전세 수요를 받쳐주는 곳도 있습니다.

평촌중(92%, 8.5%) 학군이지만 학원가가 먼 ‘초원5단지’와

신기중(87%, 3.2%) 학군이지만 학원가를 가까이 이용할 수 있는 ‘무궁화경남’을 비교해보겠습니다.

아이를 키우는 부모라면

셔틀버스를 타고 이동하며 시간을 보내는 것보다

집에서 밥을 먹고 크록스를 신고 편하게 학원을 오갈 수 있는 환경을 선호할 수 있습니다.

그래서 학군이 조금 아쉽더라도 

내신을 챙기면서 평촌 학원가를 편리하게 이용할 수 있는 단지를 선택하기도 합니다.

실제로 두 단지의 가격 흐름은 비슷하지만, 

전세 가격은 오히려 ‘무궁화경남’이 높아지면서 

투자금 측면에서도 유리한 모습이 나타납니다.

결국 평촌에서는 학원가를 이용할 수 있느냐뿐 아니라

‘아이가 얼마나 편하고 안전하게 이용할 수 있느냐’까지 

수요의 입장에서 살펴볼 필요가 있습니다.

⑤ 연식의 상품성을 뛰어넘는 학군 수요.

그렇다면 강한 학군은 신축이라는 상품성도 뛰어넘을 수 있을까요?

학원가를 도보로 이용하면서 귀인중(95%, 13%)에 진학할 수 있는 구축 대장 ‘귀인마을현대홈타운’과

부안중(79%, 12%) 학군의 2016년식 ‘평촌더샵센트럴시티’,

신기중(87%, 3.2%) 학군의 2019년식 ‘평촌더샵아이파크’를 비교해보겠습니다.

‘귀인마을 현대홈타운’은 구축이지만

좋은 학군과 평촌 학원가를 모두 누릴 수 있어 학군을 찾아 평촌으로 오는 수요가

가장 먼저 선택을 받게 되는 하는 단지입니다.

반면 ‘평촌더샵센트럴시티’는 평촌에 오랜만에 들어온 신축이자 

평촌역 접근성까지 갖추면서 지난 상승장에서 먼저 선택받았습니다.

하지만 최근 상승장에서는 두 단지의 가격이 다시 붙는 모습이 나타났습니다.

시간이 지나며 신축의 희소성은 줄어들었지만, 

좋은 학군과 학원가를 원하는 수요는 여전히 남아 있었기 때문입니다.

그리고 평촌학원가를 적당히 이용가능한 평촌더샵아이파크는

역시 지난 상승장에서는 신축의 상품성으로 높은 가격을 형성했지만, 

최근에는 귀인마을현대홈타운과 가격 차이가 벌어지고 있습니다.

또한, 주변에 대체할 수 있는 신축이 들어오면서 전세 가격도 불안정한 모습을 보였습니다.

결국 평촌은 경기도라고 해서 역세권과 연식만으로 가치를 판단하기 어려운 지역입니다.

좋은 학군과 학원가를 원하는 수요가 얼마나 강하고 지속되는지까지 투자 판단에 함께 반영해야 합니다.

이번 평촌 복기를 통해 가장 이야기하고 싶었던 것은

‘평촌은 학군이 좋다’

가 아닙니다. 오히려

“나는 학군을 진학실적만으로 판단하고 있지는 않았을까?”

라는 질문을 던져보고 싶었습니다.

평촌을 통해 가져가고 싶은 투자 기준은 4가지입니다.

결국 학군을 볼 때는

누가 이 지역을 선택하고, 교육환경을 얼마나 편하게 누리며,
그 수요가 매매와 전세 가격에 어떻게 나타나는지까지 살펴봐야 합니다.

학군은 단순히 학교의 성적이 아니라
가족의 주거 선택을 만들어내는 하나의 입지 가치이기 때문입니다.

앞으로 다른 학군지를 만났을 때도

“학군 수요라면 어떤 단지를 선택할까?”

라는 질문을 투자 판단에 적용해보셨으면 좋겠습니다.

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