"여기 전세 오픈런해서 받았잖아
전세가 그만큼 진짜 없어요"
최근 대구 달서구 외곽에 있는
상인푸르지오라는 단지에서
전세 오픈런 현상이 발생했습니다.
늘 전세가가 안받쳐주는 대구였는데요,
어떤 배경이 있었던 걸까요?
https://www.newsis.com/view/NISX20260909_0003781931
준공 후 미분양
먼저 배경에는 악성 미분양이 있습니다.
악성 미분양이란
새아파트가 다 지어졌는데도 불구하고
안팔리는 물건들을 의미합니다.
즉, 시장의 신호이자 사람들의 심리를
읽을 수 있는 지표 중 하나이며,
이 추세가 증가하는지 / 감소하는지가
좀 더 중요합니다.
입지가 빠져도 싼 전세는
상인 푸르지오는 위치가 대구에서 많이 외곽입니다.
흔히 떠올릴 수 있는 의문점 중 하나는
"상인푸르지오가 입지적으로 선호도가 떨어지는데
텐트 치고 기다릴 정도인가?"일 것입니다.
제 생각을 먼저 말씀드려보자면,
전세 매물이 마른 상태에서
'새 신축'의 전세가가 주변 구축 수준으로
압도적으로 저렴하다면
입지가 다소 외곽에 있더라도
실수요는 움직입니다.
비슷한 사례를 부산 금정구에서도 찾아볼 수 있는데요,
역세권도 아니고 규모도 애매한
e편한세상금정메종카운티라는 단지가 있는데,
사람들이 여길 찾아올까? 하는 생각을 저도 했지만,
실제 현장 분위기는
"매주 2-3팀씩 전세 계약을 한다"라는
분위기에 저도 놀랐습니다.
이번 상인푸르지오 역시 84㎡
전세가가 2억 2천~2억 3천만 원대입니다.
인근 신축 전세 시세보다 1억 원 가까이 저렴한 데다,
CR리츠 특성상 HUG의 반환보증이 붙어
'깡통전세' 위험이 전혀 없습니다.
전세 사기 트라우마가 깊게 박힌
무주택 실수요자 입장에서는
텐트를 칠 만한 확실한 메리트가 있었던 셈입니다.
싼 전세의 비법, CR리츠
이렇게 싼 전세가 나오는 이유는
준공 후 미분양을 해소하기 위해 나온 정책입니다.
바로 CR리츠인데요,
이는 건설사가 털어내지 못한
준공 후 미분양을 할인된 가격에 매수해
임대로 싸게 시장에 내놓았다가,
회복되면 매각해 엑시트하는 구조입니다.
2008년의 기적이
지금도 통할까?
사실 과거에도 이런 구원투수가 있었습니다.
2008년 글로벌 금융위기 직후
정부가 승인했던 1호 미분양 CR리츠가 대표적입니다.
당시 미분양의 무덤이라 불리던 대구에서
'칠곡 e편한세상'을 비롯한
악성 미분양 수천 가구를 사들여 임대로 돌렸고,
위기를 넘기는 데 큰 몫을 해냈습니다.
정부가 취득세 중과 배제와
종부세 합산 배제라는 세제 혜택을 깔아주고,
HUG 보증으로 판을 깔아주었다는 점에서
2008년과 2026년 현재는
겉보기에 매우 닮아 있습니다.
하지만, 과연 그때처럼
이번에도 지방 시장의
완전한 반등으로 이어질 수 있을까요?
2008년과 지금의
결정적인 차이 2가지
과거와 지금은 겉모습만 비슷할 뿐,
시장을 떠받치는 엔진의 성격이
완전히 다릅니다.
첫 번째, 금리 & DSR
2008년: 금융 위기 직전 5.25%였던 기준금리가 위기 직후 6개월 만에 2.00%로 3.25%p 수직 강하했습니다. 당시 주담대의 90%가 변동금리였기에 체감 이자 부담이 빠르게 사라졌습니다.
현재: 인플레이션 여파로 과거와 같은 파격적인 저금리 인하는 어렵습니다. 심지어 스트레스 DSR이 작동하고 있죠. 실제 대출 금리가 4%대라 해도, 심사 시에는 1~2%p의 가산금리가 붙어 쉽지 않습니다.
두 번째, 대출 규제
- 2008년: 당시 정부는 지방 DTI를 폐지했습니다. 소득이 없어도 LTV만 나오면 집값의 60~70%를 빌려주었고, 다른 은행에 마통이나 신용대출이 있어도 주담대에 아무런 지장이 없었습니다. '빚내서 집 사라'의 전형이었습니다.
현재: 지금은 DSR 40%가 큰 장벽으로 버티고 있습니다. LTV가 아무리 70%가 나온다 한들, 내 소득으로 1년 원리금을 감당하지 못하면 대출은 한 푼도 나오지 않습니다.
상인푸르지오의 텐트 오픈런은
‘전세 수요의 가성비 쏠림'이지,
'매매 시장의 추세 전환'을 의미하지 않습니다.
건설사는 급한 불을 껐고,
실수요자는 값싼 전세를 얻었지만,
3~5년 뒤 이 아파트들이
분양 전환을 위해 시장에 쏟아져 나올 때
실수요자들이 이를 매수할 수 있을지가 핵심입니다.
예측 할 수는 없습니다.
다만 지켜봐야하는 것은
- 대출금리의 상황과 사람들이 이에 적응하는 정도
- 시장 상황
- 규제 정책
3가지가 매우 중요합니다.
단순히 “악성 미분양이 역대 최고치다”
혹은 “악성 미분양이 줄어들고 있다”로만
시장을 판단하는 것이 아니라
현장과 데이터를 마주하며
한 걸음 더 깊이 들어가보는 것이 필요합니다.
시장을 입체적으로 해석하는데
부디 조금이나마 도움이 됐기를 바랍니다.
감사합니다 :)
