안녕하세요 채너리입니다
잘부탁드립니다 :)
오늘은 서울 공급 스터디를 하던 주웅,
“정부는 왜 이리 재개발 사업을 반대할까?”라는
의문이 생겨 이를 파보고,
생각을 가볍게 글로 남겨보려고 합니다.
국토부 장관의 취임
홍지선 국토교통부 장관이
곧 지명을 앞두고 있습니다.
이로 인해 서울시와 정부의
기존 주택 공급 대책에 대한 의견이 나뉘었는데요,
갈등 포인트를 하나씩 짚어보고,
오늘은 정부와 서울시의 입장 차이를 한번
함께 이야기해보려고 합니다.
4가지 갈등 요소
1. 용산국제업무지구 공급 규모 (1만 가구 vs 8,000가구)
- 국토부: 서울 도심 내 신규 택지 확보가 극도로 어려운 만큼, 이미 개발이 확정된 핵심 입지(용산)에서 공급 물량을 최대 1만 가구까지 확대해야 한다는 입장입니다.
- 서울시: 주택 공급 취지에는 공감하나, 과도한 주거 인구 유입 시 교통 체증 및 학교 신설 등 기반시설 과부하가 우려된다며 8,000가구 수준의 절충안을 제시해 양측이 8개월째 합의를 보지 못하고 있습니다.
2. 용산공원 부지 주택 활용 여부 (정부 검토 vs 서울시 반대)
- 국토부: 장교숙소, 군인아파트, 구 방위사업청 부지 등 이미 건물이 들어서 녹지 기능을 상실한 ‘훼손지’ 중심의 부수 공간을 활용해 청년주택 등을 공급하는 방안을 추진 중입니다.
- 서울시: 국가공원으로 조성되는 용산공원 본체 부지에 주택을 짓는 것 자체에 강력 반대하고 있습니다. 대신 강남구 탄천물재생센터 일대를 대체 부지로 활용해 최대 1만 3,000가구를 공급하자고 맞서고 있습니다.
3. 그린벨트(개발제한구역) 추가 해제 갈등
- 국토부: 보전 가치가 낮은 3·4급지 훼손 그린벨트를 선별 해제해 공공택지를 확보하려는 계획이었습니다.
- 서울시(오세훈 시장): 2024년 서리풀지구 해제(12년 만의 해제) 이후 추가 그린벨트 해제에는 극도로 신중해야 한다는 입장을 고수하고 있습니다.
4. 도심 정비사업(재건축·재개발) 규제 완화 수위
- 서울시: 신규 택지가 고갈된 서울의 현실상 공급의 핵심은 ‘민간 정비사업’이라 보고, 용적률 상향, 조합원 지위 양도 제한 완화, 임대주택 의무 비율 완화 등 강력한 규제 완화를 요구하고 있습니다.
- 국토부: 불합리한 정비사업 규제 완화 필요성에는 공감하지만, "과도한 완화가 투기 수요를 자극해 집값 불안을 유발할 위험"을 경계하며 ‘공급 확대와 시장 안정 사이의 균형’을 강조하고 있습니다.
결국 핵심 입장 차이는
기사를 읽어보면 정부의 입장과
서울시의 입장이 명확하게 갈린다고 보고있는데요
정부는 어떻게든 빈 땅, 부지를 찾고 개발해서
택지 공급을 하려고하고
(그린벨트해제, 용산부지 활용 최대화 등)
서울시는 빈땅보다는 도시재생을 통해
수도권 공급 물량 부족을 해소하겠다는
의지를 보여주고 있습니다.
서울시는 왜 정비사업을 밀까
가장 큰 이유는 수도권 내 공급의 대부분이
정비사업으로 이뤄지기 때문입니다.
현재의 가격 상승의 근본 원인은
임대차 시장의 불안정임을 인지하고 있고,
이는 수급 균형이 깨졌기 때문으로 판단하고 있습니다.
기본적으로 빈 땅이 희소하고
택지를 확보하고 개발하는 것보다는
기존에 있는 주택을 허무는 것이
훨씬 더 공급에 맞기 때문이죠.
정부는 왜 정비사업을 조심할까
정부 또한 전월세 난에는 공감하고 있고
이로 인한 공급을 늘려야한다는 점은
인지하고 있습니다.
그러나 정부는 정 반대로 택지를 개발하려 합니다.
이는 왜 그런걸까요?
정부가 정비사업(재개발·재건축)의
규제 완화에 반대하거나 신중한 태도를 취하는 이유는
"장기 공급 확대 효과보다
단기 시장 불안과 부작용의
파급력이 훨씬 크다"는 판단 때문입니다.
1. 투기 수요 유입과 단기 집값 자극
- 안전진단 면제, 용적률 대폭 상향, 조합원 지위 양도 제한 완화 등의 카드가 나오는 즉시 해당 구역뿐만 아니라 인근 노후 단지로 투기성 자금이 쏠리게 됩니다.
- 입주까지 최소 7~10년 이상 소요되는 장기 사업임에도, 완화 발표 직후부터 분양권·입주권 프리미엄이 폭등해 부동산 시장 전반의 상승세를 촉발한다는 것이 정부의 핵심 우려입니다.
2. 고분양가 책정 및 주변 시세 견인
- 공사비와 금융비용이 급등한 환경에서 조합은 추가 분담금을 줄이기 위해 일반분양가를 가능한 최고 수준으로 책정하려 합니다.
- 정비사업을 통해 도심에 공급되는 신축 아파트의 고분양가는 주변 기존 구축 및 준신축 아파트의 매매가를 끌어올리는 '가격 지지대'이자 '기폭제' 역할을 하게 됩니다.
3. 공급 물량의 실효성 한계
- 멸실 주택 발생: 허허벌판에 짓는 공공택지와 달리, 정비사업은 기존 거주 주택을 헐고 짓는 방식입니다.
- 예를들어 1,000가구를 헐고 1,200가구를 짓는 경우 실제 시장에 순수하게 늘어나는 물량은 200가구에 불과합니다. 투입되는 사회적 비용과 가격 상승 압력에 비해 '순증 물량'의 효과가 크지 않다는 입장입니다.
실제 과거 사례
실제로 과거에 박근혜 정부 당시
부동산 시장 활성화를 위해서 쓰였던
부동산 3법이 대표적인 사례입니다.
부동산 3법은 아래 3가지 체제였습니다.
- 공공택지를 제외한 민간택지의 분양가 상한제를 사실상 폐지
- 재건축초과이익환수 3년 유예
- 1주택만 분양받도록 하던 제한을 풀어,
보유 주택 수 범위 내에서 최대 3주택까지 분양받을 수 있도록 허용
당시 시장 반응은 실제로 분상가 폐지이후
신반포자이가 평당 평균 4,290만 원이라는
역대 최고 분양가를 기록하며 완판되었고
이로 인해 강남의 분양가 상승 및,
재개발&재건축 단지들의 고분양가 논란이 발생했습니다.
결국 정부는 안정을 기대합니다
결국 정부는 최근 상승장으로
들어 선 것도 인지하고 있기에,
과거의 사례까지 고려했을 때
단기 급등을 감수하면서까지
도시 재생을 풀기엔 부담스러운 것이 사실인 것 같습니다.
겨우 세금, 대출 규제로 잡아둔 상급지의 가격 상승을
장기 시계열을 보고 판단해야 된다며
갑작스럽게 재건축 규제를 완화해버리면
시장에 대한 여파가…
어마어마할 것이라고 판단하는 것 같습니다.
아마 앞으로도 팽팽한 신경전이
이뤄질 것 같습니다.
결국 이런 상황에서
우리가 할 수 있는 것은
공급이 없다 많다로 조급해지기 보다는,
정부의 정책 하나하나에 일희일비 하기 보단,
서울시의 발표 하나하나에 일희일비 하기 보단
‘진짜 가치를 지닌 단지’가
어디인지 차분히 가려내는 눈이
더 중요한 시점인 것 같습니다.
할 수 없는 것들에 초점을 맞추기보다는
할 수 있는 것들에 최선을 다하는
여러분들이 되시길 진심으로 응원 드립니다 :)
