미분양이 많은 대구, 어떤 집부터 움직이고 있을까?
어제 대전·대구·부산의 미분양을 비교해보는 글을 작성했습니다.
https://weolbu.com/s/Qog3wfTqd6
그중 오늘은 대구를 조금 더 깊이 들여다보려고 합니다.
대구는 많은 공급을 겪었고, 여전히 전체 미분양 가운데 준공 후 미분양의 비중도 80% 이상으로 높은 지역입니다.
아직 시장 전체가 회복됐다고 느끼기는 어렵습니다.
그런데 깊이 들여다보면 흥미로운 변화가 나타나고 있습니다.
가치 대비 오랜 시간 저렴했던 대구.
지난해까지만 해도 수성구 1등생활권(범어4동 만촌3동) 선호도가 높은 단지나
선호 신축의 소형 평형 위주로 가격 변화가 눈에 띄었다면
최근 1년 사이에는 84㎡까지 최소 5천만원 ~ 최대 3억까지 상승하는 단지들이 나타나고 있었습니다.
그렇다고 모든 단지가 함께 오른 것은 아닌데요.
입주 물량이 줄어드는 시점에서
오르는 집과 아직 움직이지 않는 집은 무엇이 달랐을까요?
사람들은 지금 대구에서 어떤 집부터 사고 있을까요?
지난 1년간 실제 상승 흐름이 나타난 단지들을 구별로 살펴보며,
공급 부담이 남아 있는 시장에서 어떤 자산부터 움직이고 있는지 확인해보겠습니다.
가장 먼저 움직인 것은 ‘선호 입지의 좋은 상품’
대구의 강남이라 불리는 수성구.
꾸준히 올라왔던 대장급 힐스테이트범어는 24년 말부터 움직이며 3억 이상 상승했고
상급 신축·준신축에서도 지난 1년간 2억 이상의 상승이 나타났습니다.
중상급 선호단지 또한 약 1억 내외의 상승이 이루어졌습니다.
상승한 단지들의 공통점은 ‘신축’과 ‘선호 입지’
특히 수성구에서는 범4만3 주요 입지에서 멀지 않은 신축·준신축
또는 향후 신축이 될 가능성이 있는 범4만3 재건축 단지에서 상승 흐름이 나타났습니다.
즉 신축에 수요가 쏠리고 있는데
구축은 본래 입지가 더 좋더라도 신축 대비 지지부진한 흐름을 보입니다.
(빨강 : 입지가 좋은 대형평형/ 검정: 위치가 더 좋은 구축/ 파랑 : 위치가 덜 좋은 최신축)
즉 현재 수성구에서는 단순히 ‘입지가 좋은가’뿐 아니라
입지 + 상품성을 함께 갖춘 자산에 수요가 더 빠르게 반응하는 모습을 확인할 수 있었습니다.
재미있는 점은 최신축만 움직인 것은 아니라는 점입니다.
대구 내 선호 입지은 범어4동 만촌3동과 가깝거나
선호 학군을 누릴 수 있는 준신축도 상승합니다.
많은 공급을 경험한 대구의 회복 과정에서 ‘선호 입지 + 사람들이 원하는 상품성’을 갖춘 자산에 시장이 먼저 반응하고 있는 것이라 생각됩니다.
특히 준신축의 경우 연식이 조금 있더라도 좋은 입지가 이를 보완하며 가격이 움직이는 모습이 눈에 띄었습니다.
그렇다면 이런 모습은 수성구만의 특징일까요?
수성구만 움직였다면 단순히 ‘대구의 1등 지역이 먼저 오른 것’으로 볼 수도 있습니다.
2등 구, 중구에서도 선호 신축·준신축이 움직였다.
수성구만큼 상승폭이 크지는 않았지만
최근 1년간 대장~상급 단지는 1억 이상
중상급 이상 단지는 5천이상 상승세를 보였습니다.
중간 선호도는 상대적으로 최근 1년간 보합세
사람들이 선호하는 단지들을 중심으로 가격이 움직였음을 알 수 있습니다.
특히 눈에 띈 것은 단순히 ‘새 아파트’라는 공통점만 있는 것이 아니라
청라언덕·태평로 등 최근 사람들이 선호하는 생활권에 위치해 있다는 점입니다.
중구에서도 선호 생활권 안에 여러 단지가 모여 주거환경의 균질성을 갖춘 곳은 준신축까지 상승세를 보였습니다.
그렇다면 대구의 다른 지역에서도 비슷하게 상승세가 퍼지고 있을까요?
다른 구는 어디까지 움직였을까?
동구·북구·달서구를 함께 비교해보았습니다.
세 지역 모두 대장급에서는 상승 흐름이 확인됐지만,
그 아래 단지까지 가격이 움직이는 정도에는 차이가 있었습니다.
동구는 대장급이 중구처럼 1년간 약 1억 상승한 데 이어
중상급 신축에서도 5천~7천만 원 정도의 상승이 나타났습니다.
상승폭 자체는 크지 않았지만, 북구·달서구와 비교하면
유일하게 대장급에서 중상급 신축까지 가격 변화가 비교적 넓게 나타난 지역이었습니다.
동구는 본래 좋아하던 지역이 아닌데
왜 동구에서는 그 아래까지 움직였을까요?
상승한 단지들을 살펴보니 공통점이 있었습니다.
수성구와 물리적으로 가까운 신축이거나 최근 3년 사이 공급된 최신축이라는 점입니다.
반면 북구와 달서구에서는
아직 구 내 대장급의 선호도가 매우 높은 단지를 중심으로 상승했습니다.
결론적으로 지역별로 살펴보니 상승의 범위가 다릅니다.
수성구가 가장 높은 상승 폭을 보이며 선호도에 따라 상승폭에 차이가 있기도 합니다.
- 수성구 : 주요 입지의 신축·준신축을 중심으로 상승했고, 재건축 기대가 있는 구축까지 움직임
- 중구 : 선호도가 높아진 여러 생활권에서 대장뿐 아니라 중상급 이상 신축·준신축까지 상승 확산
- 동구 : 대장에서 끝나지 않고 최근 공급된 신축 중상급까지 상승 흐름이 확산
- 달서구·북구 : 아직은 대장·상급 등 선호 단지 중심으로 상승
공급이 줄어드는 과정에서도 각 지역에서 대체하기 어려운 입지와
상품성을 가진 자산부터 전세가 상승이 더디더라도
수요가 먼저 반응하는 모습을 보입니다.
✔️ 앞으로 대구 시장을 바라볼 때
대구는 수성구 일부 단지를 제외하면 여전히 절대가격이 저렴하다고 생각합니다.
투자자로서
- 지역 내 선호도는 중상 이상이지만 아직 상승폭이 크지 않은 신축·준신축을 계속 지켜봅니다.
- 특히 중간 선호도의 단지들은 지난 1년간 가격 변화가 크지 않았기 때문에 전세가 상승에 따른 기회를 포착합니다.
- 미분양 소진 → 전세 회복에 따라 매매 상승 확산이 단지 가치에 따라 흐름이 어떻게 나타나는지 확인하며 사람들의 선택을 이해합니다.
또한 투자가 아닌 내집마련을 목표로 한다면,
연식이 조금 아쉽다면 그만큼 더 좋은 위치를
신축이라면 비교군 중 사람들이 계속, 더 좋아할 만한 입지인지를 함께 살펴봅니다.
이번에 가격이 먼저 움직인 단지들을 살펴보니 단순히 ‘신축’이기 때문만은 아니기 때문입니다.
중요한 것은 미분양이 많다고, 이미 좋은 단지는 올랐다고 손 놓는 게 아니라
내 예산 안에서 입지와 상품성을 함께 비교해
사람들이 꾸준히 선호할 수 있는 좋은 집을 고릅니다.
시장이 모두 회복된 이후보다 아직 온도 차이가 남아 있는 지금
아직 덜 움직인 가치 있는 자산을 비교평가하여
각자의 내집마련과 투자 기회를 찾으실 수 있기를 응원드립니다. :)
