안녕하세요 프로참견러입니다:)
오늘 뉴스 헤드라인입니다. 강남 재건축의 상징인 대치동 은마아파트가 본격적인 이주 시점이 거론되고 있는데요
많은 이들이 고대하던 재건축이 진행된다는데 왜 대치동이 초비상이라고 하는 걸까요?
이유는 바로 ‘이주로 인한 임대차 대란’ 때문입니다.
가뜩이나 부족한 서울의 입주물량, 업친데 덮친격으로 실거주 요건 강화로 인한 공급의 위축, 이런 상황에서 대규모 이주 수요까지 겹쳐 임대차시장의 불안이 가중되고 있습니다.
앞으로 어떤 일이 펼쳐지게 될지, 우리가 해야할 행동은 무엇일지 알아보겠습니다 :)
정비사업과 주택 안정화, 이상과 현실
서울의 입주물량은 그야말로 씨가 말랐습니다.
새집을 지으려면 빈땅에 짓거나, 헌집을 부수고 새집을 지어야 합니다.
하지만 서울은 빈땅이 거의 없이 빼곡하게 집과 건물이 들어차있습니다
공급절벽이 현실화가 되고 임대차시장 혼란이 가중되자 정부에서도 재개발, 재건축 등 정비사업의 속도를 높이려는 노력이 보이고 있는데요
새 아파트를 만들기 위해서는 기존 주택의 멸실, 그리고 대규모 이주가 필연적입니다
공급을 준비하는 기간(3~5년) 동안 기존에 거주하던 수천, 수만 세대는 임차 시장으로 한꺼번에 쏟아져 나와 주변의 전월세를 흡수합니다. 그리고 멸실된 주택만큼 시장의 전월세 매물도 즉각 사라집니다
서울 도심과 동북권역(용산/중구/종로/성동/광진/동대문/성북) 정비사업 114개 사업장을 분석해 보면, 5년 내 입주가 예상되는 82개 단지의 계획세대는 43,812세대, 기존 주택을 뺀 '순증 세대'는 22,415세대에 불과합니다. 즉, 절반 가까운 기존 주민들이 공사 기간 동안 어딘가로 이주해 전월세 수요로 살아가야 한다는 뜻입니다.
과거에 성남시의 경우 ‘순환정비방식’ 재개발 사업을 진행했는데요. 정비구역 안팎에 주택을 새로 건설하거나 혹은 이미 지어진 곳을 대규모로 확보한 뒤 이주민들이 임시거주가 가능하도록 정책적으로 지원을 했습니다.
하지만 서울의 사정은 조금 다릅니다.
임시 거처 주택을 새로 건설할 땅도, 이미 지어진 곳을 대규모로 확보할 만큼의 집이 없는 상황인거죠
서울에서 2030년까지 재건축·재개발 등 정비사업으로 17만9000채가 넘는 이주 수요가 발생할 예정이라고 합니다 도심 한복판의 정비사업이 본격화될 때마다 전월세난이 심화될수밖에 없는 구조인 겁니다
정해진 일정대로 동시다발 추진할 경우: 서울 전역의 전세와 월세 매물이 씨가 마르면서 가격이 급등하게 될 가능성이 높습니다
이주 충격을 분산하기 위해 속도를 조절할 경우: 지자체의 인허가 조절이나 조합 내 분담금, 공사비 갈등으로 인해 착공 및 입주 시점이 뒤로 계속 밀리게 됩니다
이론적으로 5년 내 입주가 가능해 보이는 정비사업장이라 할지라도, 일시에 이주하기는 현실적으로 쉽지 않습니다. 이주속도를 조절하게 되면 계획된 공급은 늦어지고, 그 과정에서 발생하는 전월세 품귀는 생각보다 훨씬 오래 지속될 확률이 높습니다.
우리는 어떤 선택을 해야 하는가?
당장 닥쳐온 전월세난과 공급 지연의 가능성에 대비해 각자의 포지션에 맞는 전략을 세워야하는데요
① 주택 보유자(비거주)
기회: 이주 수요와 공급 가뭄이 맞물려 전세가격이 급등하면, 만기를 맞은 투자자는 전세금을 올려받아 초기 투자금을 회수할 수 있는 기회를 맞이합니다
리스크: 지금의 전세가 급등은 수급 불균형과 이주로 인한 일시적 현상일 수 있습니다. 2030년대 이후 정비사업 물량과 3기 신도시 입주가 본격적으로 실현되는 시점이 오면 높은 전세가는 역전세라는 부메랑이 되어 돌아올 수 있다는 점을 간과하면 안됩니다
액션 플랜: 올려받은 보증금을 가지고 무리하게 주택 채수를 늘리는 재투자는 보수적으로 접근해야 합니다. 올려받은 전세금을 재투자 하더라도 향후 발생할 수 있는 보증금 반환 리스크를 대비할 수 있어야합니다
② 무주택자
리스크: "조금만 기다리면 3기 신도시도 들어오고 재건축 아파트도 쏟아진다는데, 입주 폭탄 터질 때까지 기다렸다가 집을 사면 되지 않을까?" 라는 생각으로 마냥 기다리시면 위험합니다
현실: 공급이 실현되기까지 걸리는 최소 5년에서 10년, 화폐가치 하락으로 인한 인플레이션 헷지는 불가능해지고, 그 사이 치솟는 공사비와 인건비로 인해 미래의 신축 분양가는 지금보다 훨씬 높아집니다. 무엇보다 신축을 기다리는 수년 동안 턱없이 부족한 전월세 시장에 무방비 상태가 되는것이 가장큰 리스크임을 기억해야합니다.
액션 플랜: 현재 내 소득과 자본으로 감당 가능한 범위 내에 있다면, 막연한 대규모 공급을 기다리며 전월세난에 무방비로 노출되기보다 자산을 취득해 거주 안정성과 인플레이션을 방어하는게 현명한 선택입니다
서울에 재건축 재개발로 신규주택이 공급된다는건 희소식이지만, 이면에 리스크를 알지 못한다면 자산시장에서 역행하는 선택을 하게될수도 있습니다. 현실과 이상, 편익과 리스크를 잘 판단해서 내 상황에 맞는 현명한 선택을 해나가시길 응원합니다
긴글 읽어주셔서 감사합니다 :)
