안녕하세요?
부자아빠의 꿈을 이루고 있는
로건파파입니다.
오늘의 QnA는 세입자가 만기가 지난 후에도 2개월 정도의 연장을 더 원할 경우에 대한 질문이었습니다.
질문주신 분의 세입자께서는 이미 갱신권을 사용한 상태고, 가지고 계신 집이 매도되지 않아서 매도가 될 때까지 2개월 정도만 더 연장해서 살기를 원하고 계신 상태입니다.
#원칙적으로는 들어줄 의무는 없습니다.
계약이라는 것이 상호 간의 법률적 약속이기 때문에, 계약기간이 만료된 상태에서 이미 갱신권도 쓴 상태라면 임대인이 임차인의 2개월 연장 요구를 들어줄 의무는 없습니다.
다만, 그 동안의 질문자분과 함께 쌓아온 신뢰와 정이 있기도 하고, 2개월 밖에 안남은 상황에서 다음 세입자를 구하기 쉽지 않아 2개월의 연장이 임대인이신 질문자분께도 유리한 조건이기에 좀 더 안전하게 연장할 수 있는 방법을 찾고 계신 것으로 보입니다.
#그냥 2개월 뒤에 나가달라고만 하면 안되나요?
‘만기가 지나더라도 집이 팔리는 2개월 뒤에 나가준다고 하니까 그냥 두면 안될까?’ 라는 생각을 가질 수 있지만, 이는 위험한 생각일 수 있습니다.
만기 후에도 임대인과 명확한 합의 없이 2개월 연장해 줄 경우 법적으로 ‘묵시적 갱신’이 될 수 있어, 갑작스런 임차인의 심경 변화로 2년 거주를 원할 경우 이를 막을 수 있는 방법이 없습니다. 특히, 현재 임차인의 경우 이전에도 매도가 여의치 않을 때 임차를 연장한 사례가 있기 때문에 이 문제를 간과할 수 없어 보입니다.
#그렇다면 안전하게 연장하는 방법은?
2개월 연장을 새롭게 재계약하게 되는 경우 임대차보호법에 의해서 임차인은 기간을 2개월로 명시하였더라도, 최소 2년의 기간을 보장받을 수 있습니다.
따라서, 2개월 연장을 재계약하는 것이 아니라 ‘단기 연장 합의서’ 혹은 ‘퇴거 유예(명도 연기)’ 등으로 처리해야 합니다. 특히 그저 구두나 문자로만 합의할 경우 나중에 분쟁이 생길 우려가 있기 때문에 합의서를 작성하거나 기존 계약서에 특약을 추가하는 방법으로 연장하는 것을 추천드립니다.
- 핵심 특약 문구:
- 계약 기간을 정확한 날짜(예: 202X년 X월 X일 ~ 202X년 X월 X일)로 명시합니다.
- 주택임대차보호법상 묵시적 갱신(2년 자동 연장)이 아닌 합의에 의한 2개월 단기 연장임을 적습니다.
- 만기일에 보증금 전액 반환과 주택 명도가 동시이행 관계임을 명시합니다.
- 2개월 뒤 퇴거 시 후속 세입자 유무와 상관없이 보증금을 즉시 반환한다는 내용을 포함하면 안전합니다
단, 여기서 혹시 임차인이 전세대출이나 보증보험을 이용하고 있다면, 임차인의 경우에는 2개월 연장 합의서로 대출 연장이나 기간 변경이 가능한지 반드시 확인이 필요합니다.
#추가 질문들
Q. 연장기간 중 새 세입자가 구해졌을 때 퇴거/입주 일정을 어떻게 조율해야 하나요?
A. 연장해 줬다하더라도 이 역시 계약의 일부이기 때문에 연장한 날짜까지는 임차인의 거주를 보장해야 합니다. 따라서 새 세입자가 중간에 들어오고 싶더라도 임차인이 이를 거부하면 어쩔 수 없는 상황이 될 수 있습니다. 특히, 현재 임차인의 경우에는 집이 매도가 되어야 다른 곳으로 나갈 수 있는 상황이기 때문에 다른 세입자가 그 기간 안에 들어오려면 임차인의 집이 매도되는 것이 선행되어야 할 것 같습니다.
Q. 기존 세입자가 새 세입자의 입주 일정에 맞춘 퇴거에 동의하지 않는 경우 어떻게 처리해야 하나요?
A. 앞선 질문에 답변 드린 것처럼 연장 합의서에 명시된 기간까지의 거주는 임차인이 원할 경우 보장해 주어야 합니다. 대신 기간이 넘어간 이후에도 임차인의 집이 매도되지 않아 더 거주를 원할 우려도 있습니다. 따라서 연장 합의서를 작성할 때 이 부분에 문제가 생기지 않도록 특약을 따로 적어 놓는 것도 추천 드립니다.
Q. 기존 세입자의 집이 먼저 팔려 먼저 나가겠다면 어떻게 해야할지
A. 이 부분은 일반적으로 새로 전세입자를 맞추는 경우와 비슷합니다. 기존 세입자분의 집이 먼저 매도가 되었더라도 바로 나가지 않고, 다음 세입자와의 일정을 조율해서 그 기간에 맞춰 이사 날짜를 결정하도록 유도하는 것이죠. 따라서, 연장 합의서 혹은 기존 계약서에 “이사 날짜는 다음 세입자와 조율하여 정한다.” 등의 특약이 필요하고, 연장을 합의할 때도 꼭 구두로 “다음 세입자가 구해지지 않으면 보증금을 돌려드릴 수 없으니, 꼭 미리 이사 날짜를 정하지 마시고 다음 세입자와 날짜를 협의해달라.”고 당부해 주셔야 할 것 같습니다.
아무쪼록 임차인분의 매도가 잘되어서 원활히 일이 진행되길 바라겠습니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다!
