주머니 — 부동산편
# 전월세 계약갱신, 50% 돌파
전월세 시장에서 이사하지 않고 기존 집에 계속 거주하는 임차인이 늘고 있다.
8월 기준 계약갱신청구권 사용 여부와 합의갱신을 모두 포함한 갱신 계약 비중은 51.4%를 넘어서
월세가 기존보다 두 배 이상 오른 계약도 약 40%에 이르고 계약갱신청구권을 사용한 계약보다 시세에 맞춰 보증금이나 월세를 조정한 합의갱신 계약 비중이 두 배 이상 높다.
서울 외곽을 중심으로 전월세 가격을 올려 계약을 이어가는 사례도 늘고 있다.
전월세 가격이 크게 오르면서 매매로 전환하는 임차인도 많아지고 있다. 임차인의 주거비 부담이 상당히 커진 상황이다.
# 전세와 월세는 왜 오를까?
전월세 가격은 결국 수요와 공급에 따라 결정된다. 지금은 수요에 비해 공급이 부족하다.
전월세 매물이 나오는 경로는 크게 세 가지다.
1. 임대 목적으로 주택을 매수해 전세를 공급하는 경우
- 토지거래허가구역 등 규제로 제약이 커졌다.
2. 새 아파트가 준공돼 입주 물량이 나오는 경우
- 향후 입주 물량은 올해보다 더 줄어들 가능성이 있다.
3. 기존 임차인이 이사하면서 매물이 다시 나오는 경우
- 갱신 계약이 많아질수록 매물 회전율은 낮아진다.
이 때문에 전월세 매물 부족은 적어도 앞으로 2~3년간 이어질 가능성이 높다.
토지거래허가제처럼 강한 규제는 시장 안정에 목적이 있지만, 매물 감소 같은 부작용도 낳는다.
그래서 자신의 주거 상황과 자금 여력을 정확히 파악하고, 시장 변화가 생겼을 때 어떤 선택이 유리한지 미리 살펴볼 필요가 있다.
전세 거주자라면 현재 전세가만 볼 게 아니라 매매가와의 차이도 함께 봐야 한다.
전세가와 매매가 차이가 크지 않고 자금 여력이 있다면 매수를 검토해볼 만하다.
최근 서울 외곽의 매수세는 투자 목적이라기보다 전세 부담을 피하려는 ‘생존 매수’일 가능성이 있다.
전세가와 매매가 차이가 적은 지역일수록 매수 전환이 상대적으로 수월하고, 대출 가능 범위도 함께 확인할 수 있다.
전세 매물이 부족해 월세를 선택해야 한다면, 월세 지출과 주택담보대출을 이용했을 때의 이자 비용을 함께 계산해 실질적인 부담을 비교해야 한다.
주머니 — 경제편
# 미국 기준금리 인상과 시장 영향
미국 연방준비제도는 기준금리를 3.5%에서 3.75%로 인상했고, 연내 추가 인상 가능성도 시사했다.
이번 결정은 연준 위원 12명의 만장일치로 이뤄졌다.
전쟁 직후 급등했던 물가는 완화되는 추세지만, 연준의 목표치인 2%보다 여전히 높은 수준이다.
최근 전쟁 격화로 국제유가가 오르면서, 유가 상승이 전반적인 물가 상승으로 번지는 것을 차단하려는 의지가 이번 금리 인상에 반영된 것으로 보인다.
금리 인상은 주식·가상화폐·부동산 등 여러 자산시장에 영향을 준다.
특히 성장주는 미래 이익 비중이 크기 때문에 금리가 오르면 미래 현금흐름의 현재가치가 낮아져 밸류에이션 부담이 커질 수 있다.
국내 증시도 주요 지수와 반도체 업종의 흐름이 흔들리면서 투자자들의 시장 전망이 약해진 상황이다.
미국 기준금리 인상은 달러 강세와 원·달러 환율 상승 가능성을 높이고, 한국은행의 금리 정책과 국내 부동산 시장에도 영향을 줄 수 있다.
# 2022년과 지금은 무엇이 다른가?
2022년에는 미국 기준금리가 약 9개월 만에 0.95%에서 4.5%까지 급격히 올랐다.
당시 S&P500, QQQ, 반도체, 금, 서울 아파트 등 다양한 자산이 큰 폭의 조정을 받았다.
하지만 지금을 당시와 단순 비교하기는 어렵다.
2022년에는 물가 상승 속도가 매우 빨라 연준이 이를 뒤쫓아 급격하게 금리를 올려야 했다.
반면 지금은 물가가 목표치보다 높지만 상승률은 둔화되는 가운데, 선제적으로 대응하는 성격이 더 강하다.
부동산도 마찬가지
2022년에는 급격한 금리 인상으로 전세대출 이자가 높아졌고, 임차인들은 더 저렴한 전세로 이동하려 했다.
여기에 입주 물량까지 많아 전세가와 매매가가 함께 하락하는 압력이 커졌다.
지금은 당시보다 입주 물량이 적고 전세대출 규모도 상당 부분 줄어든 상태다.
따라서 금리 인상만으로 집값 하락을 단정하기보다 입주 물량, 전세 매물, 지역별 수요 등 수급 여건을 함께 봐야 한다.
핵심은 두 가지
- 금리 인상이 얼마나 빠르고 큰 폭으로 진행되는가
- 해당 자산시장에 어느 정도의 대출과 레버리지가 쌓여 있는가
일부 현금 비중을 확보할 필요는 있지만, 금리 인상만을 이유로 모든 자산을 정리하는 접근도 신중할 필요가 있다.
#생각정리
부동산 편과 경제편을 각각 듣고 다른 내용이라 생각했지만, 결국 하나의 시장이였다.
현재 시장 상황에서 전세와 월세가 오르는 이유를 찾고 과거 시장의 사례를 하나씩 분석해보니
과거 금리 인상기와 확연하게 다른 상황들이 보인다.
현재 시장은 금리보다 총체적 공급이 부족한 시기에 금리 인상이 무조건적인 변수가 되지 않을 수 있음을 알게 되었다.
