"이 정도면 투자로는 좀 아쉬운 급인데, 신용대출을 받아서 한 단계 위를 사는 게 맞을까요?"
미국이 3년 2개월 만에 다시 금리를 올렸습니다
지난 16일 미국 연방준비제도는 정책금리를 연 3.75~4.00%로 0.25%포인트 인상했습니다.
2023년 7월 이후 3년 2개월 만의 금리 인상입니다. 연준은 인플레이션이 여전히 높은 수준이라고 평가했습니다.
한국은행도 지난 7월과 8월 두 차례 연속 기준금리를 올려 현재 연 3.00%까지 끌어올린 상태입니다. 지난달 금융통화위원회에서는 위원 7명 중 6명이 인상에 찬성했습니다.
내 대출 이자는 얼마나 늘어날까요
당장 가장 큰 부담을 지는 쪽은 변동금리로 주담대를 받은 차주들입니다.
은행권 변동금리의 기준이 되는 8월 신규취급액 기준 코픽스는 연 3.18%로, 7월과 같은 수준을 기록하며 5개월 만에 상승세가 멈췄습니다.
다만 8월 말 한국은행의 기준금리 인상과 최근 미국 금리 인상이 국내 시장금리에 어떤 영향을 줄지는 좀 더 지켜볼 필요가 있습니다.
최근 시장금리가 오르면서 주담대 금리 역시 상승 압력을 받고 있습니다.
앞으로 금리가 더 오를 가능성까지 고려하면, 대출을 이용하는 사람이라면 지금보다 높은 금리에서도 감당할 수 있는지를 미리 계산해볼 필요가 있습니다.
구체적으로 계산해보면 이렇습니다.
| 대출금리 | 월 상환액(4억원, 30년 원리금균등) |
|---|---|
| 연 4% | 약 191만원 |
| 연 8% | 약 294만원 |
금리가 4%에서 8%로 오르면 월 상환액이 약 103만원, 연간으로는 1,200만원 넘게 늘어납니다.
가계의 현금흐름에 상당한 부담이 될 수 있는 수준입니다.
신규로 주담대를 받으려는 사람의 상황은 더 복잡합니다.
집값은 높은데 금리가 오르면 DSR 규제 때문에 같은 소득으로 받을 수 있는 대출 한도 자체가 줄어듭니다.
부족해진 만큼 자기자본을 더 마련하거나, 매입하려던 주택의 가격대를 낮춰야 합니다.
이미 계약금을 낸 상태에서 대출 한도가 예상보다 줄면, 잔금을 마련하지 못하는 상황에 놓일 수도 있습니다.
마이너스통장·신용대출은 주담대보다 금리가 높고 시장금리 변동도 더 빠르게 반영됩니다.
금리가 1%포인트만 올라도 대출잔액 1억원당 연간 이자 부담이 100만원 늘어납니다.
신용대출로 주식·가상자산에 투자한 경우라면, 이자 부담 증가와 자산가격 조정이라는 이중고를 동시에 맞을 수 있습니다.
이런 시기일수록 레버리지 원칙이 중요해집니다
사실 전세를 낀 투자 자체가 이미 레버리지입니다.
내 자본만으로는 아파트를 살 수 없어도, 세입자에게 받은 전세금에 내 돈을 보태면 매수가 가능해집니다.
세입자에게는 거주할 권리를, 나는 소유할 권리를 갖고 가격이 오르면 그 차익을 취하는 구조이니, 전세 투자 자체가 레버리지 투자의 전형인 셈입니다.
그런데 투자자에게는 명확한 원칙이 있어야 합니다.
투자 경험이 충분히 쌓이기 전까지는, 투자 규모를 키우기 위해 추가적인 신용대출을 사용하는 데 신중해야 합니다.
이유는 단순합니다. 투자를 하다 보면 내 욕심이 얼마나 큰지 스스로 자각하게 됩니다.
능력은 부족해도 욕심만큼은 늘 넘칩니다. "저는 안 그런데요"라고 생각할 수도 있지만, 실제로 큰돈이 움직이기 시작하면 욕심을 통제하는 일이 생각보다 쉽지 않다는 걸 알게 됩니다.
특히 수익을 경험하고 자신감이 붙을수록, 대출은 훨씬 매력적인 선택지로 보이기 시작합니다.
메워지는 것 같지만 메워지지 않습니다
원칙이 아직 단단하지 않은 초보 투자자는 처음엔 "대출은 안 쓴다"는 다짐으로 욕심을 몇 번은 눌러냅니다.
하지만 상승장이 이어지면 "그때 대출을 써서라도 샀어야 했나"라는 생각이 들고, 결국 다시 대출을 고민하게 됩니다.
마이너스가 0에 가까워질 즈음이면 또 괜찮은 물건이 눈에 들어옵니다.
그렇게 대출을 조금씩 늘리다 보면, 어느 순간에는 대출이 줄어드는 속도보다 자산을 늘리고 싶은 욕심이 커져버립니다.
이렇게 대출은 메워지는 듯하지만, 사실은 메워지지 않습니다.
투자 결과가 좋을수록 자신감이 붙고 대출을 더 활용하고 싶어지기 때문입니다.
문제는 위기가 왔을 때입니다. 대출 규모가 클수록 매달 빠져나가는 현금이 많아지고, 그만큼 시장이 흔들릴 때 버틸 수 있는 금융 체력은 약해집니다.
특히 전세 레버리지 투자에서는 상승장 뒤에 역전세라는 위험이 찾아올 수 있습니다.
결국 지역보다 더 중요한 것은 내가 감당할 수 있는 대출 규모와 현금흐름입니다.
금리가 오르는 시기에는 이 현금흐름 여력이 곧 위기를 견디는 힘이 됩니다.
느린 게 아니라 무너지지 않는 길입니다
투자 방법을 알면 알수록, 실력이 쌓일수록 오히려 레버리지를 조심해야 한다는 걸 깨닫게 됩니다.
처음부터 모은 돈으로만 투자하라는 이유도 여기에 있습니다.
당장 살 수 있는 물건의 범위는 좁아지고, 남들보다 느리게 가는 것처럼 보일 수 있습니다.
하지만 시장이 흔들렸을 때 선택할 수 있는 여지는 더 많이 남습니다.
대출을 얼마나 쓸 수 있느냐보다 중요한 것은, 시장이 예상과 다르게 움직였을 때도 그 대출을 계속 감당할 수 있느냐 입니다.
투자는 결국 수익을 얻기 위해 리스크를 감수하는 일입니다.
그렇다면 투자자에게 필요한 것은 수익을 최대한 키우는 방법보다, 한 번의 판단으로 다음 기회를 잃지 않는 방법을 먼저 배우는 것인지도 모릅니다.
레버리지를 쓰지 말라는 게 아닙니다, 다만 지금은 아닙니다
레버리지를 쓰지 말라는 이야기가 아닙니다.
오히려 투자 경험과 자금 여력이 쌓이면 레버리지를 활용할 순간도 찾아옵니다.
다만 투자 규모를 키우기 위해 무리해서 대출을 늘리지 않는 것이 중요합니다.
처음부터 대출을 끌어다 쓰면, 그 대출은 메워지지 않은 채 자산 총액만 불어나다가 위기가 닥쳤을 때 포트폴리오 전체가 흔들릴 수 있습니다.
투자 경험이 쌓이고 굴리는 자산의 규모가 커질수록 레버리지를 바라보는 감각도 달라지겠지만, 그때조차 스스로를 경계하지 않으면 언제든 무너질 수 있는 게 투자입니다.
수년, 수십 년에 걸쳐 쌓아 올린 탑이 무너지는 건 결국 한순간의 욕심 때문입니다.
지금 확인해야 할 것
변동금리로 주담대를 받았다면, 금리 재산정 주기와 코픽스 발표일을 확인하세요
혼합형(일정 기간 후 변동금리 전환) 상품이라면, 전환 시점과 예상 금리를 미리 계산해보세요
신규 대출을 계획 중이라면, 현재보다 금리가 1~2%포인트 더 오르는 상황까지 감안해 상환 가능 금액을 따져보세요
갈아타기·잔금 계획이 있다면, DSR 규제로 인한 대출 한도 축소 가능성을 미리 반영해 자금 계획을 다시 세워보세요
투자 경험이 아직 충분하지 않다면, "이번만" 신용대출을 보태고 싶은 유혹이 들 때 이 원칙을 다시 떠올려보세요 — 대출로 투자 규모를 키우지 않는다
“투자 규모를 키우기 위해 무리해서 대출을 늘리지 않는다”는 원칙을 기억해두시길 바랍니다.
경험이 부족할 때는 대출을 쓰지 않는다. 투자는 결국 시간으로 하는 것이고, 기회는 한 번으로 끝나지 않습니다.
지금 더 좋은 물건을 사지 못하는 게 아쉬울 수 있지만, 그 아쉬움을 대출로 메우기 시작하면 다음 기회를 잡을 여력까지 잃을 수 있습니다.
느리게 가는 것 같아도, 무너지지 않고 오래 살아남는 것.
특히 금리가 오르는 지금 같은 시기에는, 그것이 투자자에게 가장 중요한 원칙일 수 있습니다.
읽어주셔서 감사합니다.
