1. 현재 자산 및 투자 여력
투자 단지를 점검하기 전에
현재 제가 가진 자산과 투자 여력에 대해 점검하였습니다.
1호기가 있고, 규제가 있는 부동산 시장이니
혹시 모를 리스크를 정검하였습니다.
2. 투자에 대한 핵심 판단
##단지 자체의 가치가 나쁘지는 않지만,
현재 상황에서는 투자금과 향후 매도 가능성을 고려해 보수적으로 접근할 필요가 있음.
멘토의 핵심 의견은
"단지가 좋은가도 중요하지만, 나중에 내가 잘 매도하고 나올 수 있는 물건인가를 봐야 한다."
① 가격을 최대한 조정하고
② 투자금을 7천만 원 수준까지 낮출 수 있는지 확인하고
③ 3년 정도 보유 후 매도 가능한 물건인지 확인
투자의 물건의 특징이 결국 매도해야 하는 물건이기 때문에,
매도측면을 생각하면서 매수해야 한다는 것을 이야기해주셨습니다.
3. 공급 리스크
앞으로 공급 영향을 무시할 수 없음.
특히 2028년 입주 물량이 중요한 변수.
공급의 영향
## 지역처럼 구축 비중이 높은 지역은 신축 선호가 강하기 때문에
신규 입주가 발생하면 전세시장에 영향을 받을 가능성이 있음.
특히
신규 입주 시기 + 기존 물건의 전세 만기
가 겹치면 전세가 하락 리스크가 커질 수 있음.
따라서 단순히 "##구 전체가 위험하다"가 아니라,
내가 매수하는 물건의 전세 만기와 신규 입주 시점이 겹치는지를 확인해야 함.
4. 전세가에 대한 판단
최근 ##지역 전세가가 많이 상승했기 때문에 앞으로는 전세가를 보수적으로 잡아야 하는 시점이라는 의견.
과거에는
전세가 상승 → 신규 입주 → 일부 조정
정도로 생각할 수 있었지만, 지금부터는 전세가가 이미 많이 올라온 만큼
추가 상승을 전제로 투자금을 계산하면 안 됨.
특히 구축은 신규 신축 공급이 있을 경우 전세가가 영향을 받을 가능성이 높음.
투자 시 체크할 것
- 현재 전세가를 너무 높게 잡지 않기
- 신규 입주 시 전세가 하락 가능성 고려
- 전세 만기와 공급 시점 확인
- 전세가가 떨어졌을 때 추가 자금이 필요한지 확인
5. 구축 투자에서 가장 중요한 것 = 매도 가능성
단순히 싸게 사는 것만으로는 부족
특히 구축·입지가 상대적으로 떨어지는 지역은 하락장에서 가격이 빠르게 조정될 수 있음.
그때 전세가 끼어 있는 투자물건은
- 세입자가 집을 보여주지 않을 수도 있고
- 집 상태가 좋지 않으면 매수자가 더 줄어들고
- 결국 가격을 더 낮춰야 할 수 있음
따라서
하락장에서 내가 팔 수 있는 물건인가?
를 매수 전에 반드시 생각해야 함.
좋은 매도 물건의 조건
- 가격 경쟁력
- 좋은 층
- 좋은 수리 상태
- 매수자가 선호할 만한 조건
- 세입자와의 일정 조율 가능
- 전세 만기와 매도 시점의 조화
6. 향후 갈아타기 전략
현재는 내집마련으로 자금이 묶여 있어 당장 상급지 갈아타기가 쉽지 않음.
하지만 시장은 계속 변하기 때문에 향후 갈아타기 기회를 대비해야 함.
① 저축액 늘리기
② 현금 여유 확보
③ 상급지 앞마당 계속 만들기
④ 상급지 시세 지속 트래킹
⑤ 관심 단지 임장
⑥ 부동산에 명함 남기기
⑦ 급매가 나왔을 때 바로 판단할 수 있는 상태 만들기
특히 현재 상급지 등에서 가격이 크게 조정된 물건들이 관찰되고 있으므로,
지금 당장 사는 것보다 계속 관찰하면서 기회를 기다리는 것이 중요하다는 방향.
>> 무엇보다 저축액을 늘리라고 이야기해주셔서 방법을 찾고 있습니다.
7. 이번 통화에서 가장 중요한 투자 원칙
① 싸게 사는 것만큼 잘 팔 수 있는 물건인가가 중요하다.
② 구축은 수리 상태가 매도 경쟁력을 좌우한다.
③ 신규 공급이 있는 지역은 전세 만기와 입주 시기를 함께 봐야 한다.
④ 투자금은 수익률뿐 아니라 현금흐름과 보유세까지 고려해야 한다.
⑤ 단지보다 '물건'을 봐야 한다.
⑥ 3년 정도 안정적으로 보유할 수 있는 구조를 만든다.
⑦ 무리해서 좋은 단지를 사기보다 투자금을 줄여 버틸 수 있는 구조를 만든다.
⑧ 상급지 갈아타기는 지금 당장 실행하는 것이 아니라 현금과 앞마당을 준비해 기회를 기다린다.
1호기를 할 때는 투자코칭하고 진행했기 때문에
매물코칭은 처음이었는데요.
지난 월학에서 자향멘토님의 강의를 들으면서
멘토님처럼 유쾌한 투자자가 되고 싶다고 생각했었습니다.
이렇게 인연이 되어
자향멘토님께 에너지를 얻어서 투자를 할 용기를 얻은 시간이었습니다.
저는 덕분에
멘토님이 알려주신 코칭대로 행동했고, 2호기를 할 수 있었습니다.
곧 2호기 투자후기로 찾아오겠습니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다!
