"역세권인데 좁은 A아파트랑, 역에서 좀 멀지만 넓은 B아파트. 뭘 골라야 할까요?"
내집마련을 고민하시는 분들이 가장 자주 하는 질문입니다.
그리고 대부분 여기서 몇 주가 그냥 흘러갑니다.
싼 게 좋은 걸까요, 비싼 게 좋은 걸까요.
지금 이 가격이 적정한 걸까요.
어차피 평생 살 집인데, 이렇게까지 따져야 하나 싶기도 하시죠.
인테리어가 잘 된 집이 나을까요.
동향일까요, 남향일까요.
지금이 고점 같은데 사도 되는 걸까요.
이 질문들 앞에서 왜 이렇게 오래 멈춰 있는지 아세요?
기준이 없어서입니다.
집을 못 고르는 게 아닙니다.
무엇을 보고 골라야 하는지를 모르는 겁니다.
무조건 사는 게 아니라, 잘 사야 하니까요.
삼성전자 옆인데 떨어졌습니다
지난주 나온 통계 하나를 보겠습니다.
한국부동산원 주간 아파트가격 동향에 따르면, 2025년 6월 9일부터 2026년 9월 14일까지 수도권 아파트값은 66주 연속 올랐습니다.
그런데 같은 기간 값이 떨어진 시·군·구가 14곳이었습니다.
가장 많이 떨어진 곳이 경기 이천시(-7.28%), 그다음이 평택시(-7.17%)입니다.
평택에는 삼성전자 평택캠퍼스가, 이천에는 SK하이닉스 본사가 있습니다.
일자리가 가까우면 집값이 오른다는 말, 많이 들으셨을 겁니다.
그 공식이 여기서는 통하지 않았습니다.
같은 기간 성남시 분당구는 32.54% 올라 수도권 1위였습니다.
이천과 분당의 차이는 39.82%포인트입니다.
왜 갈렸을까요
떨어진 쪽부터 보겠습니다.
평택은 7월에 1,554가구, 8월에 1,700가구가 입주했습니다.
두 달 만에 3,254가구입니다.
여기에 국토교통부 7월 주택통계 기준 평택의 미분양이 3,511가구였습니다.
수도권 전체 미분양 1만 9,459가구의 약 18%입니다.
실거래도 눌렸습니다.
평택 고덕동의 한 단지 전용 84㎡는 2021년 9월 9억 8,000만 원이 최고가였는데, 올해 8월에는 6억 원에 거래됐습니다.
이천도 비슷합니다.
7월과 8월 두 달간 입주 물량이 2,380가구였습니다.
올라간 쪽을 보겠습니다.
분당은 판교 테크노밸리와 붙어 있고, 강남권까지 가는 시간이 짧습니다.
상권, 학교, 교통이 이미 다 깔려 있습니다.
여기에 1기 신도시 재건축 기대가 더해졌습니다.
올해 분당 특별정비구역 본안에 50개 구역, 6만 6,037가구가 신청했는데, 올해 지정 예정 물량 1만 2,000가구의 약 5.5배입니다.
그런데 재건축 때문만은 아닙니다
여기서 한 번 더 봐야 할 게 있습니다.
같은 1기 신도시인 고양 일산동구와 일산서구는 같은 기간 3~4%대 떨어졌습니다.
옆 동네 파주시도 4.54% 하락했습니다.
재건축 기대가 있어도 떨어진 겁니다.
그래서 남는 건 두 가지입니다.
하나, 교통.
내 직장이 가까운 게 아니라, 많은 사람이 일하는 곳까지 가는 시간입니다.
강남, 판교, 여의도, 광화문.
평택은 대기업이 있어도 서울 접근성에서 동탄 같은 선호 지역과 차이가 있습니다.
둘, 환경.
학교, 상권, 병원, 공원. 새로 생길 예정이 아니라 지금 이미 있는지를 봅니다.
이 두 가지가 좋은 곳은 사람이 계속 들어옵니다.
수요가 마르지 않습니다.
입주 물량과 미분양은 1~2년 안에 지나갑니다.
교통과 환경은 10년을 갑니다.
"그럼 분당 사면 되나요?"
아닙니다.
여러분 예산에 맞는, 여러분에게 가장 좋은 집은 여러분이 직접 찾으셔야 합니다.
예산이 다 다르기 때문입니다.
그런데 여기서 많은 분이 순서를 거꾸로 갑니다.
집부터 봅니다.
네이버부동산을 열고, 마음에 드는 단지를 찍고, 그다음에 예산을 맞춰보려 합니다.
그러면 두 가지 중 하나가 일어납니다.
살 수 없는 집을 몇 달간 들여다보거나, 예산 안에 우연히 들어온 집을 그냥 사거나.
예산이 먼저입니다. 그리고 대출은 은행에 직접 물어보기 전까지 아무도 모릅니다.
내집마련 전체 순서
1. 예산 정하기. 모은 돈 + 실제 대출 가능액. 인터넷 계산기 말고 은행 상담으로 확인합니다.
2. 기준 세우기. 교통과 환경. 위에서 본 두 가지입니다.
3. 지역 좁히기. 내 예산 안에 들어오는 지역 3곳을 추립니다.
4. 단지 좁히기. 지역당 3개 단지, 총 9개면 충분합니다.
5. 임장. 직접 가봅니다. 가능하면 같은 요일, 같은 시간대로 맞춰서 비교합니다.
6. 계약과 잔금. 대출 실행 시점, 세금, 이사 일정까지 미리 그려둡니다.
이 순서를 다 알고 움직이는 사람과, 매물부터 보는 사람의 결과는 다릅니다.
숲이 보여서 좋았다는 이유로 고른 집과, 교통·환경 기준으로 고른 집.
1년 3개월 만에 39.82%포인트가 벌어졌습니다.
같은 6억으로 시작했다면 2억 4천만 원 차이입니다.
10년이 아니라, 1년 3개월입니다.
안 하면 어떤 삶이 이어지나요
전세 만기 6개월 전부터 마음이 불편해집니다.
집주인 전화 한 통에 하루가 흔들립니다.
대출 만기 안내 문자를 받습니다.
아이 학교와 학원을 또 알아봐야 합니다.
아이가 묻습니다. "우리 또 이사 가?"
내집마련을 하면 이 목록이 통째로 사라집니다.
만기가 없습니다.
이사 계획을 세우지 않아도 됩니다.
아이가 같은 친구들과 같은 학교를 다닙니다.
그리고 내 집 소파에 누워 있는 동안, 자산이 스스로 일합니다.
예산 6억으로 어떻게 좁혀갔을까요
맞벌이 부부, 전세 거주, 모은 돈 1억 5천만 원.
1단계.
은행 세 곳에 직접 상담을 받습니다. 받을 수 있는 대출이 4억 5천으로 확인됩니다. → 예산 6억 확정
2단계.
교통과 환경 기준을 세웁니다. 강남·판교 중 한 곳까지 대중교통 50분 이내, 초등학교 도보 10분 이내.
3단계.
6억으로 들어갈 수 있는 지역을 추립니다. 처음엔 11곳이 나왔습니다. 기준 두 개를 대니 3곳으로 줄었습니다.
4단계.
지역마다 3개 단지씩, 9개 단지를 뽑습니다.
5단계.
주말 세 번에 걸쳐 9개를 다 봅니다. 같은 토요일 오전으로 시간을 맞춥니다. 도보로 역까지 걸어보고, 초등학교 앞 등하굣길을 봅니다.
6단계.
9개 중 5억 8천만 원 단지로 결정합니다. 예산보다 2천만 원 아꼈고, 그 돈은 잔금과 이사비로 남깁니다.
걸린 시간은 두 달이었습니다.
특별한 정보가 있었던 게 아닙니다.
순서와 기준이 있었을 뿐입니다.
마지막으로
유튜브를 백 개 보셔도 내 예산에 맞는 지역은 나오지 않습니다.
영상은 남의 기준을 보여줄 뿐, 내 기준을 만들어주지 않으니까요.
순서와 기준을 하나하나 배워나가면서 나의 기준을 만들어 보시기 바랍니다.
