주간머니이슈 요약 (9월 4주차)

기존 규제, 무엇이 문제였을까요

토지거래허가제는 토허구역 내 주택을 거래할 때 계약 전 허가를 받아야 하는 절차적 규제입니다.

잔금 지급 후 4개월 이내 입주, 입주 후에는 2년간 실거주 의무가 따라붙습니다.

문제는 여기서 발생했습니다.

임차인이 거주 중인 주택은 임대차 계약이 끝날 때까지 입주를 미룰 수 없다 보니, 사실상 거래 자체가 막혀버렸던 것입니다.

그러다 보니 즉시 입주 가능한 매물 위주로만 거래가 이루어졌고, 매물 자체가 줄어들면서 오히려 집값 상승을 자극하는 부작용이 생겼습니다.

세입자 입장에서도 계약갱신청구권을 쓰면 집주인이 곤란해질 수 있다는 부담 때문에 눈치를 봐야 하는 상황이 이어졌습니다.

무엇이 완화됐을까요

① 실거주 의무 유예 신청 기한이 1년 늘었습니다.
토허구역 내 임대주택을 거래할 때 실거주 의무 유예를 신청할 수 있는 기한이 2026년 12월 31일 → 2027년 12월 31일로 연장됩니다. 관련 개정안은 10월 1일부터 시행되며, 무주택 요건을 계속 유지해 온 실수요자가 대상입니다.

② 유예 인정 범위 자체가 넓어졌습니다.
기존에는 임대차 계약 만료일까지만 입주를 미룰 수 있었다면, 이제는 세입자가 계약갱신청구권을 행사해 연장되는 기간(최대 2년)까지 입주 유예가 인정됩니다.

결과적으로 세입자의 거주권은 그대로 보호하면서, 임차인이 있는 집도 정상적으로 거래될 수 있는 길이 열린 것입니다.

매수자와 매도자, 각각 무엇이 달라질까요

매수자에게는 시세보다 저렴한 매물을 노려볼 기회가 생깁니다.
임차인이 거주 중인 주택은 당장 입주가 어렵다는 이유로 상대적으로 저렴하게 나오는 경우가 많습니다. 

결혼 예정이거나 지방에서 서울로 이주를 앞두고 있는 등, 당장 입주하지 않아도 되는 상황이라면 이런 매물을 미리 확보해 시세 차익을 기대해볼 수 있습니다. 

공인중개사에게 "임차인이 있어도 괜찮으니 저렴하게 나온 매물도 같이 보여달라"고 요청해보는 것도 방법입니다.

매도자에게는 그동안 포기했던 매매 가능성이 다시 열립니다.
세입자가 있어서 팔기 어렵다고 생각했던 집주인들도, 이번 완화 조치로 새로운 매수자를 찾을 수 있게 됐습니다. 

인근 공인중개사와 협의해 매물 가격과 거래 가능성을 다시 타진해보시면 좋을 것 같습니다.

꼭 확인해야 할 주의사항

① 매수자는 특정 기간 무주택자 요건을 유지해야 합니다.
2026년 5월 12일 이후부터 지금까지 계속 무주택 상태여야 합니다. 이미 주택을 보유하고 있다면, 그 집을 팔고 나서 임차인 있는 집을 사는 방식은 적용되지 않습니다.

② 최종 입주와 실거주 의무는 반드시 이행해야 합니다.
임대차 만기, 또는 갱신청구권 행사 후 연장된 계약이 끝나는 시점에는 반드시 입주해야 하고, 이후 2년간 실거주 의무를 채워야 합니다. 유예는 말 그대로 '미루는 것'이지 '면제'가 아니라는 점을 기억하시면 좋을 것 같습니다.

③ 계약갱신청구권을 쓰려면 기존 계약의 만기 시점부터 확인해야 합니다.
갱신청구권은 기존 계약에서 다음 계약으로 넘어갈 때 쓸 수 있는데, 기존 계약의 임대차 만기가 2027년 12월 31일 이전이어야 이번 완화 대상에 해당합니다.

예를 들어 2026년 9월 22일에 새로 계약이 체결됐다면, 첫 번째 계약 만기는 2028년 9월 23일이 됩니다. 이 시점은 2027년 12월 31일 이후이기 때문에, 해당 주택은 이번 완화 조치의 대상이 되지 않습니다. 매물을 검토할 때 계약 체결일과 만기일을 반드시 함께 확인해야 하는 이유입니다.