안녕하세요? 김제로입니다.
명절 연휴에도 시장 상황을 정리해주시며 인사이트 나눠주시는 너나위님께 감사합니다.
주제 1. 토허제 실거주 유예 연장
■ 주요 개정 내용
- 국토부, 토허제 실거주 유예기한을 2027년 12월 31일까지 1년 연장
- 10월 1일부터 시행
- 대상: 2026년 5월 12일부터 계속 무주택 요건을 유지한 실수요자
- 향후 입주 시점부터 2년간 실거주해야 하는 요건은 유지
기존
- 현재 임차인의 기존 임대차계약 잔여기간까지만 실거주 유예 가능
개정
- 기존 임대차 잔여기간에 더해 계약갱신청구권을 사용한 갱신계약 기간까지 추가 유예 가능
→ 계약갱신청구권을 사용하는 경우에도 최대 2년의 추가 유예가 가능해짐.
■ 기존 토허제에서 발생했던 문제
토허제 적용 이후 실거주 의무로 인해 기존 임차인이 거주하고 있는 주택은 사실상 거래가 어려웠음.
→ 매수자들이 즉시 입주 가능한 물건 위주로 찾음
→ 임대차 만기가 많이 남은 세 낀 매물은 시장에서 사라짐
→ 거래 가능한 매물 감소
→ 매매가격 상승을 자극할 가능성 발생
임차인 입장에서도 집주인이 매도를 위해 퇴거를 요구할 수 있다는 불안감이 존재함. 특히 전월세 매물이 부족한 상황에서 새로운 집을 구해야 하는 것도 부담으로 작용함.
결국 매도자·매수자·임차인 모두에게 제약이 발생했던 상황.
■ 이번 개정으로 달라지는 점
임차인이 거주하고 있는 주택도 다시 매매 가능한 매물로 기능할 수 있게 됨.
- 매도자 → 세입자가 있어 팔기 어려웠던 주택도 매도 가능성 확대
- 매수자 → 즉시 입주 가능한 주택만 볼 필요가 없어짐
- 임차인 → 기존 계약뿐 아니라 갱신계약까지 거주기간을 보장받을 수 있음
특히 세입자가 거주 중인 주택은 즉시 입주 가능한 주택보다 상대적으로 저렴할 수 있음.
→ 당장 실거주할 필요가 없는 무주택 실수요자라면 기존에 제외했던 세 낀 매물까지 함께 비교할 필요가 있음.
■ 주의해야 할 조건
- 2026년 5월 12일부터 계속 무주택 상태를 유지해야 함
→ 지금 기존 주택을 처분하고 무주택자가 된다고 적용되는 것은 아님. - 실거주 의무 자체가 없어지는 것은 아님
→ 입주 시점이 미뤄질 뿐 향후 2년 실거주 의무는 이행해야 함. - 계약갱신청구권에 따른 추가 유예 역시 적용 가능한 임대차계약 시점 등의 조건 확인 필요
→ 핵심: 토허제 자체가 완화됐다기보다 기존 임차인의 거주권을 보장하면서 실수요자의 실거주 시작 시점을 늦춰준 조치로 볼 수 있음.
→ 내집마련 관점: 기존에는 제외했던 '세 낀 매물'까지 범위를 넓혀 가격 차이를 비교할 필요가 있음.
주제 2. 미국-이란 전쟁 양상
■ 현재 남아 있는 주요 불확실성
미국과 이란의 갈등에서 핵심적으로 살펴볼 부분은 호르무즈 해협과 국제유가임.
호르무즈 해협의 불안정성이 커지면 원유 공급 우려가 커지면서 국제유가 상승 압력으로 이어질 수 있음.
반대로 해협과 관련된 협상 및 전쟁 종료 신호가 나타난다면
전쟁 불확실성 완화 → 원유 공급 우려 감소 → 유가 안정 → 물가 부담 완화 → 금리 부담 완화
로 연결될 가능성이 있음.
■ 지난주 금리 이슈와 연결
현재 금리 인상은 과거처럼 급등하는 물가를 뒤쫓아가는 성격이라기보다 향후 물가 상승을 막기 위한 선제적인 대응이라는 관점.
연준 입장에서는 국제유가 상승이 다른 상품과 서비스 가격까지 끌어올릴 가능성을 경계할 수밖에 없음.
반대로 전쟁 종료 신호와 함께 유가가 안정된다면
→ 물가 상승 우려 감소
→ 금리 상승 압력 완화
→ 위험자산 투자심리 개선
→ 반도체 등 성장주에도 긍정적으로 작용할 가능성
■ 국제정세가 내집마련까지 연결되는 과정
멀게 느껴지는 미국-이란 갈등도 결국 국내 실수요자의 자금 부담까지 연결될 수 있음.
미국-이란 갈등 심화 > 호르무즈 해협 불안 > 국제유가 상승 > 인플레이션 우려 확대 >미국 금리 상승 압력
>국내 시장금리 영향 >주택담보대출 금리 상승 가능성 > 내집마련 시 원리금 부담 증가
→ 국제정세를 단순한 해외 뉴스로만 볼 것이 아니라 내가 받을 주담대 금리와 실제 월 상환액까지 어떻게 연결되는지 살펴볼 필요가 있음.
이번 주 핵심 정리
- 부동산: 토허제 실거주 유예 연장으로 기존에 거래가 어려웠던 세 낀 매물이 다시 시장에서 기능할 가능성이 생김. 무주택 실수요자라면 즉시 입주 가능한 매물뿐 아니라 임차인이 있는 매물까지 범위를 넓혀 가격을 비교해볼 필요가 있음.
- 경제: 미국-이란 갈등은 단순한 해외 이슈가 아니라 전쟁 → 유가 → 물가 → 금리 → 자산가격·주담대로 연결됨. 전쟁 및 유가 불확실성이 완화된다면 금리와 위험자산에도 영향을 줄 수 있음.
- 투자자로서 가져갈 관점: 모든 자산이 한 번에 같은 방향으로 움직이지 않으며, 개별 뉴스에 따라 시장을 계속 맞추려고 하는 것도 어려움. 적립식 매수를 기본으로 하되 가격이 하락하면 비중을 늘리고, 상승하면 비중을 줄이는 등 자신만의 원칙을 세울 필요가 있음.
