안녕하세요.
오늘도 반걸음을 쌓아나가는 투자자, 모찌롱입니다.
연휴를 앞둔 9월, 월부를 시작한 지 만 5년이 다 되어가는 시점에 첫 투자코칭을 받게 되었습니다.
그동안 투자코칭을 받지 않았던 이유는, 투자자로서의 삶을 말 그대로 '제로'에서 시작했던 탓에 코칭을 받을 만한 자산이나 포트폴리오 자체가 없었던 부분이 컸는데요,
짧지 않은 4년이라는 시간 동안 배운 대로 행동했고, 상황이 허용하는 한도 안에서 투자를 이어왔습니다. 그 덕분에 (10억을 달성하신 동료분들에 비하면 미미할지 모르겠지만) 과거의 저라면 상상도 하지 못했을 포트폴리오를 운 좋게 갖게 되었습니다. 그리고 동반자와 함께 인생 계획을 다시 세워야 하는 시기도 찾아왔습니다.
저의 고민은 세 가지였습니다.
- 포트폴리오를 어떻게 재편할 것인가,
- 투자금(또는 자금조달) 범위는 어떤 기준으로 잡아야 하는가,
- 수도권과 지방을 모두 아우르는 투자 기준은 무엇인가.
1시간을 꽉 채운 투자코칭 후, 제 손에 남은 건 정답지가 아니라 변하지 않을 ‘기준’이었습니다.
오늘은 투자코칭에서 배운 그 기준들을 다섯 가지로 정리해보려고 합니다.
1. ‘정답’의 영역이 아닌 ‘대응’의 영역
포트폴리오와 관련된 질문에 대한 코칭을 받으면서 이런 질문을 드렸습니다.
"정책대출 요건을 충족하는 상황이라면, 비용을 최소화하는 관점에서 이걸 활용하는 게 맞지 않을까요?"
마스터 멘토님의 답은 간단했습니다.
멘토님에 따르면, 제도(대출)이든 세금이든 혜택은 활용하면 당연히 좋습니다.
다만 그게 내 자산을 불리는 데 유리한지는 별개라는 사실을 알아야 합니다.
어떤 사람에게는 정책대출이 최선의 선택이 될 수 있지만,
어떤 사람에게는 더 가치 있는 단지를 포트폴리오에 포함할 수 있음에도 불구하고, 오히려 살 수 있는 단지의 수준을 낮추는 선택이 됩니다.
멘토님의 코칭을 듣고 복기해보니 저는 정답을 찾고 있었습니다.
실거주가 맞는지, 전세 끼고 추가 투자가 맞는지.
둘 중 하나가 옳다고 믿고 정답을 찾으면 거기에 제 상황을 끼워 맞추려 했던 것 같습니다.
멘토님이 짚어주신 건 두 가지를 정확히 파악하는 것이었습니다.
하나는 나의 상황입니다.
가용 자금과 월 소득수준, 보유 자산(포트폴리오), 사용 가능한 명의(취득세), 거주 여건 등을 명확히 파악해야 방향 또한 뽀족하게 정할 수 있씁니다.
다른 하나는 내가 투자하는 시점의 규제와 시장 상황입니다.
예를 들어 지금은 주택 수를 늘려 승부를 보는 시장이 아니라, 명의 하나하나를 어떻게 쓰느냐가 수익을 가르는 시장입니다. 그리고 규제지역 추가 지정 가능성이 있는 지금은, 무엇을 사느냐만큼 언제 사느냐도 전략의 일부가 되어야 합니다(조급한 마음에 쫓겨 아무거나 사도 된다는 의미가 아닙니다).
즉, 한 가지 정답을 찾는 게 아니라, 내 상황과 지금 시장을 정확히 읽는 것 자체가 나만의 투자 전략되는 것입니다.
2. '감당 가능한 범위'란 (투자금 범위의 정의)
코칭 전 제출한 투자 가용 금액에는 당장 쓸 계획이 없지만 조달 가능한 자금까지 모두 들어가 있었습니다.
끌어올 수 있는 건 다 합쳐야 더 좋은 단지를 살 수 있다고 생각했으니까요.
멘토님도 돈이 합쳐지면 더 좋은 걸 살 수 있는 건 맞다는 부분에는 공감하셨지만,
현재의 수도권 시장은 이미 상승장 중후반부로 가고 있고,
그 상태에서 시장이 꺾이면 물건의 덩치만큼 리스크도 커진다는 점을 지적해주셨습니다.
그래서 필요한 게 '감당 가능한 범위'의 정의였습니다.
멘토님이 제시해주신 방향성은 명확했습니다.
멘토님에 따르면, 당장 얼마까지 살 수 있는가보다, 얼마까지 버틸 수 있는가를 먼저 정의해야 합니다.
22년부터 시작된 전국 단위의 하락장 그리고 연쇄적인 역전세 시장에서 버텨낸 사람은 그런 시장을 예상한 사람이 아니라 본인의 감당가능한 범위를 명확히 이해하고 시장이 어떻든 ‘최악’의 상황에 대비한 사람입니다.
결국, 관점의 전환이 필요합니다.
'지금 나는 얼마까지 가용이 가능하니 최대 xx억까지 매수할 수 있겠다'가 아니라
‘내일 당장 하락장이 시작돼서 역전세가 나면 내가 물어줄 수 있는 자금은 충분한가’에 대한 답을 우선적으로 해야 하는 것입니다.
이런 관점을 먼저 견지해야, 현금 이외의 수단(대출 등)으로 투자금 범위를 높일 때에도 정교한 판단이 가능해지는 것입니다.
또한, 타인자본을 활용하는 경우에도 같은 맥락에서 감당가능한 수준에 대한 기준을 정하는 것이 중요합니다.
즉, '내 소득은 xx원이니까 xx원까지 땡기겠다'가 아니라
‘1년 치 저축으로 갚을 수 있는 만큼만 빌리겠다’와 같은 무리하지 않는 기준말입니다.
3. 수도권이냐 지방이냐 - 답은 저환수원리
수도권 단지와 지방 단지를 나란히 놓고 비교할 때마다,
선배투자자들에게 배운대로 적용은 한다고 했으나 마음 한 켠 애매하다는 느낌은 지울 수 없었던 것이 사실입니다.
이와 관련해서 멘토님이 잡아주신 부분은 새로운 것이 아닌 ‘저환수원리’였습니다.
먼저, 투자금 규모 관련해서는 "얼마 미만이면 지방, 얼마 이상이면 수도권" 같은 변하지 않는 절대적인 숫자가 있는 게 아닙니다. 이 결론은 아래 내용을 포함한 여러 요소를 종합한 끝에 나온 것입니다.
- 단지의 가치. 매매가가 동일한 수도권에서 살 수 있는 단지와 지방에서 살 수 있는 단지는 체급 자체가 다를 수 있고, 체급이 비슷하더라도, 단지의 가치, 즉 입지가치와 상품가치가 다를 수 있습니다.
- 현재 시장 상황과 시세, 전세가. 지금 매매가와 전세가가 어떻게 형성되어 있는지에 따라 같은 투자금으로 닿을 수 있는 단지가 달라지고, 각 시장의 상황에 따라 또 의사결정이 달라질 수 있습니다.
짧은 상승 구간이 만드는 거래비용. 상승 구간이 짧은 시장에서는 매수와 매도를 더 자주 반복하게 되고, 그때마다 취득세, 중개보수, 양도세라는 거래비용을 부담해야 합니다.
“투자금 xx 억”이라는 한 줄 안에는 위와 같이 상황에 대한 분석과 기준에 따른 판단 결과가 내포되어 있습니다.
숫자만 외우면 시장이 바뀌는 순간 쓸모가 없어지고, 숫자가 가지는 의미를 알아야 어떤 시장에서도 옳은 판단을 할 수 있습니다.
리스크와 관련해서 강조해주신 부분은 공급입니다.
행정구역상 경기도라도 시장의 성격이 모두 동일한 것은 아닙니다.
즉, 서울의 시장흐름과 비슷한 모습을 보이는 경기도가 있는가 하면, 지방의 성격을 띄는 경기도도 있는 것입니다.
멘토님에 따르면, 이러한 모습은 특히 공급의 영향도에서 두드러집니다.
21년 상승장 꼭지에 수도권 외곽 구축에 들어갔다가 역전세만 맞고, 매매가는 지지부진한 사례를 들어주셨는데,
이름만 수도권이라는 이유로 공급을 놓친 상태에서 매수를 진행하면 어떻게 되는지 선명하게 그려졌습니다.
4. 성공 경험을 일반화하지 말 것
운이 따라준 덕분에 두 번째 지방 투자에서도 성과를 내고 매도를 진행하고 있습니다.
마스터 멘토님도 공급이 많아 쉽지 않은 시장에서 잘 해낸 모범 사례라고 말씀해 주셨습니만,
동시에 경고도 하셨습니다.
그 경험이 지방투자를 너무 핑크빛으로 보게 만들 수 있다고요.
지방은 상승 구간이 짧아서 매도 타이밍을 잡기가 어렵습니다.
한 번 놓치면 규제와 조정장을 거치면서 보유 기간이 예상보다 훨씬 길어질 수 있는 것입니다.
2년 보유하고 수익구간에 매도하고 싶다는 것은 나의 희망사항일뿐 현실은 항상 다르게 흘러갑니다.
특히, 절대 공급량이 줄어드는 일부 지역의 경우에도
주식시장 호황으로 투자자들의 관심도가 분산되고 있어 지방부동산투자로의 자금 유입이 과거보다 느리고,
23년 하락장과 대규모 공급에 따른 준공 후 미분양 물량이 쌓인 지역도 있어서
예상 투자기간에 대한 검토도 보수적으로 할 필요가 있다는 부분이 인상적이었습니다.
얼마 전 지방 투자에서 공급을 가볍게 봤을 때 어떤 대가를 치르게 되는지 복기한 적이 있는데,
광역시 투자를 할 수 있다는 생각에 또 다시 지방투자를 너무 긍정적으로만 본 것이 아닌지 돌아볼 수 있었습니다.
싸게 사는 것이 전부가 아닌 이유 - 지방 투자, 공급을 얕본 대가
5. ‘매도를 잘했다’는 것의 진짜 의미
이번 코칭에서 가장 오래 고민을 털어놓은 부분은 매도였습니다.
광고도 수십 곳에 올렸고, 동료들에게 전화임장을 통해 현황 확인도 했고, 제 매물이 몇 번째로 소개되는지도 확인하고 있었습니다. 그런데도 시장의 반응은 싸늘하기만 했고, 여기서 더 할 수 있는 게 있을지 고민이 되었습니다.
"기술적으로는 이미 다 하고 계세요."
마스터 멘토님의 첫마디는 이랬습니다.
그리고 그 다음 말씀이 핵심이었습니다.
“매수와 매도는 결국 사람과 사람의 거래라는 것을 기억하셔야 해요. 광고와 전화임장은 해야 할 일일 뿐이고, 거래를 실제로 성사시키는 건 그 너머에 있어요.”
마스터 멘토님이 제안해 주신 거래를 성사시키기 위해 해야하는 노력의 예는은 아래와 같습니다.
- 세입자의 사정을 먼저 살피기.
세입자에게도 이익이 되는 조건(이사비, 중개수수료 보전 등)을 제안해서 거래 조건을 훨씬 좋게 만드는 시도하기. - 명분 있는 부탁.
왜 팔아야 하는지 솔직하게 사정을 전하고 정중하게 부탁할 것. - 중개사님이 움직일 이유 만들기.
단순히 매매가를 크게 깎는 것보다, 사장님이 적극적으로 나설 만한 인센티브를 제안하는 게 나을 수 있음. - 일 잘하는 사장님 찾기.
같은 상황도 부드럽게 푸는 사장님이 있고, 오히려 꼬이게 만드는 사장님도 있음. - 빈손으로 가지 않기.
캔커피 하나라도 들고, 한 번이 아니라 여러 번 찾아가기.
예시로 들어주신 이런 것들을 한다고 거래가 당장 하루 아침에 성사되지는 않을 것입니다.
중요한 것은 되든 안 되든 문을 두드려보고, 그래도 안 되면 담담하게 받아들이고 넘어가면 된다는 마인드, 시도조차 하지 않으면 기회가 날아가는 걸 그냥 지켜보게 될 것이라는 마인드입니다.
매도를 잘했다는 건 좋은 가격에 수익보고 팔았다는 것만을 뜻하지 않습니다.
세입자와 중개사님, 매수자의 ‘마음을 움직여’ 거래를 끝까지 성사시켰다는 뜻입니다.
기술적인 행동은 매도를 위해 최소한으로 수행해야 하는 기본기일 뿐,
거래를 완성하는 건 결국 사람의 마음입니다.
마치며
1시간 동안의 코칭을 통해 제가 얻은 것은 ‘정답’이 아니었습니다.
대신 ‘확실한 기준’이 생겼습니다.
기준이 있다는 것은 시장이 흔들려도 대응해낼 수 있는 능력을 얻었다는 것입니다.
바쁜 시간 내어 제 상황을 하나하나 짚어주신 마스터 멘토님께 감사드립니다.
올해가 가기 전에 좋은 소식으로 다시 인사드릴 수 있으면 좋겠습니다.
