"밝은 내일이 온다"라는 의미로,
속도보다는 방향의 가치를 믿으며,
월부 환경안에서 꾸준히 성장하고 싶은 투자자,
골든투모로우 입니다 😉
참조칼럼 : 한가해보이 멘토님
매수는 끝냈는데, 10명이 같은 질문을 했습니다.
https://weolbu.com/s/P58FjR3g20
수도권 외곽, 1호기 투자후
한가해보이 멘토님의 칼럼을 참조하여,
다음 투자를 준비하고자 복기해봅니다.
한가해보이멘토님의 칼럼을 다시 복습해보며, 한 문장이 유독 마음에 와 닿았습니다.
“ 아무 일도 일어나 않는 구간처럼 보이지만, 사실은 다음 매수의 크기가 결정되는 구간입니다. ”
1호기 투자를 마치고 나니, 자연스럽게 다음 투자를 준비하기 위해
지금 내가 무엇을 준비해야 하는지, 나에게 부족한 것은 무엇인지,
그리고 다음 투자를 위해 무엇이 갖춰져 있어야 하는지를 고민하게 되는 것 같습니다.
당장 눈네 보이는 결과가 만들어지는 시기는 아니지만,
어쩌면 지금 이 시간이 다음 투자의 크기와 방향을 결정하는
가장 중요한 준비의 시간이 아닐까 생각합니다.
1호기라는 첫 결실에만 머무르지 않고,
다음 투자를 위해 부족한 부분을 하나씩 채워가며,
다시 준비하는 투자자가 되어야겠다는 생각이 들었습니다.
그중, 가장 공감이 되고, 도움이 되었던,
- 김인턴 튜터님의 “투자로 10억 자산을 만든 사람들이 반복하지 않는 4가지 실수”
- 마스터 멘토님의 “1억으로 아파트 고를 때 대부분 빠지는 함정, 이것부터 보세요”
칼럼을 참조하여, 이번 1호기 투자의 기준과 복기를 통하여, 참조하여 복기를 해보려고 합니다.
먼저, 한가해보이멘토님의 칼럼중
1. 내 물건은 보유 대상인가, 매매 대상인가 → 매수 당시 이유를 떠올리며 결정 및 복기해보려고 합니다.
: 매수 당시, 둘다 괜찮을것 같다는 생각은 하였지만 빠르면 2년뒤, 임차인분은 이미 그동안 7년간 갱신권을 사용한 임차인분이셔서 실거주 매매로도 전세상승분으로도 받을수 있겠다는 생각을 하게되었습니다.
보유 역량은 네 개로 쪼개집니다. - 한가해보이 멘토님 칼럼 중 -
보유는 그냥 가지고 있는 게 아닙니다.
네 가지 능력이 동시에 필요합니다.
하나, 매수관점.
- 내가 왜 이걸 샀는지 설명할 수 있는 능력입니다.
① 매수 기준 세우기 → ② 후보군 비교 → ③ 수익률만으로 선택하지 않기 → ④ 우선순위 소거 → ⑤ 최종 2개 비교 → ⑥ 오렌지하늘 튜터님과 매물 코칭 후 1호기로 결정할 수 있었습니다.
26년 6월, 종자돈은 1.5억 기준으로 그동안 앞마당으로 만들었던 지역의 매물들을 다시 정리해보아습니다.
그동안 강의에서 배운, 5분위 시세표를 활용해
금액대별로 매물을 나열하고, 매매가·전세가·투자금·기대수익률을 비교했습니다.
처음에는 숫자로 보이는 투자금과 기대수익률이 가장 중요한 기준처럼 보였습니다.
① 처음 검토했던 투자 후보
A. 부천 원미구 5순위 생활권 | 구축 대단지 전용84
- 매매가 5.1억 / 전세가 3.8억
- 세안고, 갱신권 O
- 2년 뒤 실거주 매도 가능
- 투자금 1.3억 / 기대수익률 138%
B. 부산 동래구 3순위 생활권 | 준신축 주복 대단지 전용84
- 매매가 5.4억 / 전세가 4.2억
- 세안고, 갱신권 X
- 2년 또는 4년 뒤 매도 가능
- 투자금 1.2억 / 기대수익률 178%
C. 대구 동구 1~2순위 생활권 | 준신축 △단지 전용84
- 매매가 4.4억 / 전세가 3.0억
- 세안고, 법인
- 2년 뒤 매도 가능
- 투자금 1.4억 / 기대수익률 150%
D. 부산 금정구 1순위 생활권 | 준구축 대단지 전용84
- 매매가 4.5억 / 전세가 3.8억
- 전세 세팅 필요
- 2년 또는 4년 뒤 매도 가능
- 투자금 0.7억 / 기대수익률 257%
E. 대구 북구 1순위 생활권 | 준신축 주복 대단지X 전용84
- 매매가 4.0억 / 전세가 2.83억
- 세안고, 갱신권 O
- 2년 뒤 매도 가능
- 투자금 1.17억 / 기대수익률 205%
숫자만 놓고 보면 D지역이 가장 매력적이었습니다.
투자금은 0.7억으로 가장 적게 들어가고, 기대수익률도 257%로 가장 높았습니다.
게다가 당시 부사님 개인 장부에 있던 물건으로, 부사님께서도 강하게 추천해주셨던 물건이었습니다.
솔직히 그때는
“이 정도 물건이라면 투자하고, 한 채 더 투자해볼까?”
라는 생각까지 했던 것 같습니다.
하지만 최종적으로 D지역에는 투자하지 않았습니다.
이유는 단순했습니다.
그동안 월부 환경에서 배웠던 기준으로 봤을 때,
‘내가 살 수 있는 것 중 가장 좋은 단지’라고 생각되지 않았기 때문입니다.
② 투자금과 수익률만으로는 결정하지 않았습니다.
E지역 역시 마찬가지였습니다.
매매가와 투자금, 기대수익률만 놓고 보면 충분히 매력적인 단지였습니다.
하지만 다시 질문해보았습니다.
“지금 내 상황에서 내가 살 수 있는 단지 중, 정말 가장 좋은 단지인가?”
이 질문을 기준으로 하나씩 비교하고 소거해보니 결국 남은 선택지는
부산·대구 vs 수도권 외곽
이었습니다.
③ 금액대별로 다시 비교해보니
남은 후보는 A·B·C 세 곳이었습니다.
A. 부천 원미구 5순위 생활권 | 구축 대단지 전용84
매매 5.1억 / 전세 3.8억 / 투자금 1.3억 / 기대수익률 138%
B. 부산 동래구 3순위 생활권 | 준신축 주복 대단지 전용84
매매 5.4억 / 전세 4.2억 / 투자금 1.2억 / 기대수익률 178%
C. 대구 동구 1~2순위 생활권 | 준신축 △단지 전용84
매매 4.4억 / 전세 3.0억 / 투자금 1.4억 / 기대수익률 150%
세 곳을 다시 놓고 비교해보았습니다.
C지역은 생활권의 순위와 상품성 측면에서 분명 장점이 있었습니다.
하지만 투자금과 수요의 크기와 운영 매도 측면으로 보았을때는
오히려 수도권 외곽지역인, 인근 시세대비 부천 원미구,
구축이지만 대단지라는 장점과 전용84를 선택하는 것이 더 좋겠다라는 생각이 들었습니다.
그렇게 C지역을 소거했습니다.
④ 결국 마지막까지 남은 두 곳
부산 동래구 준신축 전용84 vs 부천 원미구 구축 전용84
B지역은 투자금도 1.2억으로 상대적으로 적게 들었습니다.
최근 투자자 물건으로 전세 세팅까지 마친 세안고 물건이었고,
- 거의 신축급의 주복 상품
- 대단지
- 구에서는 3순위 생활권
- 판상형 전용84
- 막힌 뷰라는 단점이 있지만 상대적으로 낮은 가격
- 전세 세팅이 완료되어 있다는 점등이 매력적으로 느껴졌습니다.
특히 당시 제 상황에서는
전세세팅을 해야 하는 부담과 혹시 모를 잔금 리스크까지 고려했을 때, 충분히 투자해도 괜찮겠다는 판단이 들었습니다.
그래서 마지막까지 부산 동래구 준신축 전용84와 부천 원미구 구축 전용84를 놓고 고민했습니다.
⑤ 그리고 매물코칭을 받았습니다.
최종 후보 두 곳을 가지고 오렌지하늘 튜터님께 매물코칭을 받았습니다.
결국 제가 선택한 곳은
아직 비규제지역이었던 부천 원미구 전용84였습니다.
투자금이나 기대수익률만 보면 부산 물건이 더 매력적으로 보일 수도 있었습니다.
하지만 제가 중요하게 생각했던 것은
단순히 “얼마를 넣어서 얼마를 벌 수 있는가”가 아니었습니다.
“내가 가진 종잣돈으로 살 수 있는 것 중
어떤 자산이 가장 좋은가?” 그리고
“내가 왜 이 물건을 선택했는지,
몇 년 뒤에도 그 이유를 설명할 수 있는가?” 였습니다.
수익률이 가장 높은 물건을 선택한 것이 아니라,
내 상황과 투자 기준에 맞춰 비교하고,
하나씩 소거해가며 마지막까지 남은 물건을 선택했습니다.
그렇게 저의 1호기 투자가 시작되었습니다.
둘, 보유 관점.
- 이 물건을 몇 년, 어떤 조건에서 들고 갈 것인지 판단하는 능력입니다.
1호기를 매수하는 과정에서 운이 좋게도
기존 임차인분이 그동안 7년간 올현금으로 거주하고 계셨다는 사실을 알게 되었습니다.
그리고 매물코칭을 통해 오렌지하늘 튜터님께 도움을 받으며,
매수하기 전에 기존 임차인분과 어떤 부분을 미리 협의하고
특약으로 남겨야 하는지 배울 수 있었습니다.
특히 기존 임차인분께서 갱신권을 사용하신 상황이었기에,
“빠르면 2년 뒤, 실거주가 가능한 물건으로 전환하여 매매 시세차익을 볼 수 있겠구나.”
라는 생각까지 해볼 수 있었습니다.
물론 그렇다고 해서 2년 뒤가 되면 그때부터 준비하면 된다고 생각하지는 않습니다.
오히려 지금부터가 시작이라고 생각합니다.
2년이라는 보유기간 동안 꾸준히 앞마당을 관리하고,
내가 갈아탈 수 있는 다음 단지는 어디인지,
현재 보유한 물건보다 더 좋은 선택지가 무엇인지
계속해서 공부하고 모색해야 합니다.
그리고 실제로 2년 뒤 시점이 다가오면
시장 상황과 가격, 전세 상황 등을 다시 확인하고,
기존 임차인분과의 협의부터 실거주 전환 여부,
매도 또는 보유 여부까지 그때의 상황에 맞춰 판단할 수 있도록 미리 준비하는 과정이 필요할 것 같습니다.
결국 보유는 단순히 “2년 동안 가지고 있는 것”이 아니라,
“보유하는 동안 다음 선택을 준비하는 것”
이라는 생각이 들었습니다.
아직 아무것도 정해진 것은 없습니다.
현재 부천 지역은 비규제지역이지만,
앞으로 어떤 정책 변화가 있을지,
다시 규제지역으로 지정될지는 알 수 없습니다.
또 2년 뒤 제가 투자한
부천 지역과 이 단지가 오를지, 떨어질지도 알 수 없습니다.
그래서 지금 시점에서 미래의 결과를 확신하기보다는,
내가 통제할 수 있는 것에 집중하려고 합니다.
앞마당을 꾸준히 관리하고,
시장을 계속 공부하고,
갈아탈 단지를 미리 찾아보고,
보유와 매도의 여러 가능성을 열어두면서,
그때그때 제가 할 수 있는 최선의 선택을 할 수 있도록 준비하는 것입니다.
돌이켜보면
이런 작은 보유 관점까지도 매수하기 전부터
생각해볼 수 있었던 것 자체가 월부 환경에서 배운 덕분이라는 생각이 듭니다.
처음 투자할 때는 그저
“좋은 물건을 찾아서 매수하면 끝”
이라고 생각했을지도 모르겠습니다.
하지만 지금은
왜 이 물건을 샀는지,
얼마 동안 보유할 것인지,
어떤 조건에서 보유를 이어갈 것인지,
그리고 그다음에는 어디로 갈 것인지
까지 조금씩 생각하게 되었습니다.
아직은 1호기를 막 시작한 투자자이지만,
정답을 미리 아는 것보다 배우고, 적용하고, 다시 점검하면서
내가 할 수 있는 최선의 방법을 찾아가는 과정이
더 중요하다는 것을 배워가고 있습니다.
앞으로도 월부 환경 안에서 꾸준히 배우고 적용하면서,
한 번의 선택에 머무르지 않고
더 나은 다음 선택을 할 수 있는 경험을
차곡차곡 쌓아가겠습니다 :)
셋, 세금과 정책.
- 재산세, 종부세, 양도세, 대출 규제.
매수할 대는 한 번 계산하고 끝났던 것들이,
보유하는 동안에는 매년 다시 돌아옵니다.
기존 무주택자인 상황에서 1주택,
이번 구해줘 월부, 자모님의 26년 세재개편 확정안을 참고하여,
* 재산세는 다시한번 검토해봐야겠지만, 비거지 1주택자 공시가 12억미만에 해당되며,
* 매수시 비규제지역이기에, 양도세는 해당되지 않음
* 대출규제, 비규제 1주택자 상황이며, 추가 매수시 상황에 따라 고려해야 할 것.
넷, 돈그릇.
- 자산이 커질 때 흔들리지 않는 심리적 용량입니다.
여기서 대부분이 막힙니다.
그래서 “뭘 해야 하죠” 라는 질문이 정확한 질문입니다.
관점을 하나 바꾸셔야 합니다.
보유할 대상이냐, 매매할 대상이냐. (매매할 대상)
내 물건이 어느 쪽인지 정하지 않으면, 보유 기간 내내 판단이 흔들립니다.
조금만 올라도 팔고 싶고, 조금만 빠져도 잘못 한 것 같습니다.
여러 대화에서 이런 질문을 받았습니다.
"매도자가 2020년에 매수했는데, 지금 15% 수익이더라고요.
수익이 적은거 아닌가요? 저는 얼마나 올랐을때 팔아야 하죠? "
이 질문에 답할 수 없습니다.
보유할 대상인지 매매할 대상인지 먼저이기 때문입니다.
그게 정해지면 매도 시점은 수익률이 아니라 조건으로 결정됩니다.
공백기에 채워야 할 네 구간
목돈이 모일 때가지 3~4년, 이 구간을 이렇게 쓰시면 됩니다.
구간 1. 보유 관리, 캘린더 한 장
A4 한 장에 세 가지를 적으세요.
전세 만기일, 재산세·종부세 고지 시점, 대출 금리 변동 시점.
이 세 개가 언제 겹치는지만 알아도,
갑자기 돈이 필요해서 급하게 파는 일은 생기기 않습니다.
전세 재계약이 다가오면 그때부터 고민할 게 아니라,
만기 6개월 전에 해당 지역 입주 물량부터
확인하는 겁니다.
대화에서 “부천 세입자 만기인데 대장지구 입주랑 겹쳐서 역전세가 두렵다”는
질문이 나왔습니다. 이건 만기 6개월 전에 알았다면 대응이 완전히 달라졌을 사안입니다.
구간 2. 앞마당 정비, 새로 만들기 전에 복원부터
이 질문을 하신 분이 계셨습니다.
“ 새 앞마당을 만드는 것보다, 흐릿했던 앞마당을 다시 채우는 게 우선이겠죠?”
맞습니다.
본론까지 못 쓴 임보, 결론을 못 내린 지역.
그게 서너 개 쌓여 있다면 신규 임장보다 그쪽이 먼저입니다.
앞마당은 개수가 아니라, 판단 가능한 개수로 세야 합니다.
30개가 흐릿한 것보다 5개가 선명한 쪽이 다음 매수를 만듭니다.
구간 3. 현금흐름, 저축이 아니라 역산
한 분이 이렇게 쓰셨습니다.
“제가 1년에 1,400~1,500만원 모읍니다.”
저는 적다고 말씀드리지 않았습니다. 대신 계산을 함께 해봤습니다.
다음 부동산 투자금을 3억으로 잡으면, 이 저축액으로는 20년입니다.
그러면 결론은 하나입니다.
다음 아파트 투자 재원은 저축에서 나오지 않습니다.
매도 차익, 전세 상승분, 그리고 대출 여력에서 나옵니다.
이걸 인정하고 나면 지금 할 일이 바뀝니다.
저축액을 늘리려고 애쓰는 대신,
보유 물건의 예상 매도 시점과 매도 금액을 먼저 잡게 됩니다.
그리고 그 금액이 나오는 순간 갈 수 있는 지역이 어디인지,
그 지역을 지금부터 앞마당으로 만드는 겁니다.
"다음 부동산 매수를 준비할 때 예상 매도 시기와
매도 금액을 가지고 앞마당을 늘리는 건가요?"
네, 그게 순서입니다.
구간 4. 금융자산, 대기 자금에도 원칙이 필요합니다.
“주식이라도 할까요?”
이 질문에 저는 조검부로 답합니다.
매도 시점까지 3년 이상 남았다면, 그 돈을 예금에만 두는 것은 손해입니다.
다만 목적이 다릅니다.
수익률을 노리는 돈이 아니라, 부동산 진입 시점까지 가치를 지키는 돈입니다.
가저환수원리 여섯 요소 중 이자금에 적용할 것은 두 개입니다.
환금성과 원금보존.
필요할 때 3일 안에 현금화되는가.
진입 시점에 원금이 훼손되어 있지 않은가.
이 두 개를 통과하지 못하는 상품은,
수익률이 아무리 좋아도 부동산 대기 자금으로 부적합합니다.
4구간을 3년 동안 채운 분이 어떻게 됐는지 말씀드리겠습니다.
앞마당 5개를 선명하게 복원해둔 상태에서,
매수한 아파트의 전세가가 올라 보증금 차약 4,000ㅇ만원이 생겼습니다.
동시에 예상 매도 금액과 시점이 이미 잡혀 있었기 때문에,
“지금 팔아야 하나”라는 고민 없이 바로 다음 지역으로 이동했습니다.
1년 전 그분이 제게 보낸 메세지입니다.
"공백기에 앞마당 복원하고 캘린더 채우놨더니,
다음 아파트 매수 게약하는 날 떨리지 않다라고요.
이미 다 계산해 놨으니까요."
3년의 공백을 채운 사람과 흘려보낸 사람의 차이는 다음 아파트 매수 여부가 아닙니다.
그 아파트 가의 크기 입니다.
오늘 하실 일은 한 장입니다.
새벽에 집 앞을 뛰다 보면,
매일 같은 코스가 지루해 보이는 날이 있습니다.
그런데 지루한 구간을 지운 러너는 완주하지 못합니다.
매수와 매수 사이의 3~4년도 같습니다.
아무 일도 일어나지 않는 구간처럼 보이지만,
사실은 다음 매수의 크기가 결정되는 구간입니다.
오늘 종이 한장을 꺼내세요.
1. 내 물건은 보유 대상인가, 매매 대상인가
→ 매수 당시 이유를 떠올리며 결정.
2. 전세 만기 / 세금 / 금리, 이 셌어 겹치는 달은 언제인가?
→ 등기부·계약서 열어서 날짜 확인
3. 흐릿한 앞마당은 몇개이고, 어디부터 복원할 것인가?
→ 임장보고서 폴더 열어서 미완성 지역 이름만 적기
4. 예상 매도 시점과 금액, 그리고 그때 갈 지역
→ 숫자가 없으면 “미정”이라고 써두고 다음 주에 채울 날짜도 적기
오늘 이 네 줄이 채워지는 순간, 공백은 일정이 됩니다.
매수 다음 구간은 쉬는 기간이 아닙니다.
다음 매수의 크기를 정하는 기간입니다.
- 한가해보이 멘토님의 - 칼럼 필사중
#1호기투자 #복기 #칼럼필사
