안녕하세요.
가치 있는 찬스를 잡고 싶은 찬스2입니다.
지난 8월 3일 세제개편안 이후, 본격적인 세법 시행령 개정안이
오늘 국무회의에서 의결되었습니다.
주요 내용은 크게 4가지로 결정되었습니다.
① 조정대상지역 내 일시적 2주택 특례기간 단축(3년 → 2년)
② 조정대상지역 매입임대 아파트에 대한 다주택자 양도세 중과 배제
③ 상생임대주택에 대한 거주 요건 면제 특례 조정
④ 비수도권 준공 후 미분양주택에 대한 세제지원 적용기한 연장
① 조정대상지역 내 일시적 2주택 특례기간 단축(3년 → 2년)
(양도) 26. 8. 4. 이후 주택 신규취득하고 시행일(26.10.1.)이후 종전주택 양도분 적용
(종부) 26. 8.4. 이후 주택 신규취득하고 27. 6. 1. 기준 납세의무 성립분부터 적용
(종전규정 적용) 26. 8. 3. 이전 취득 또는 매매계약 체결하고 계약금 지급
※ 종부 : 종합부동산세
이제는 3년에서 2년으로 단축됩니다.
사실, 기존에 22년 5월 10일 이후 2년이었다가, 금리 인상과 거래량 감소로 인해서
종전주택을 매도하지 못하는 사례가 늘자, 23년 1월 12일 이후 기존 2년에서 3년으로 늘었습니다.
하지만 현재는 정반대로 흘러가고 있고, 지역상관없이 3년에서 조정대상지역으로 2년이 됩니다.
또 해당 내용을 분석하면, 신규주택을 8. 4이후 취득 / 종전주택을 10. 1이후 양도해야 합니다.
특히, 주의해야 할 곳은 2026. 7. 1일에 처음 조정이 된 동탄, 기흥, 구리입니다.
이 세 곳(동탄,기흥,구리)에서 7월에 갈아타기를 하신 분은 3년,
8월 4일 이후에 취득하신분은 2년입니다.
다만, 계약금이 8월 3일 이전이었다면 8월 4일 이후여도 3년 적용됩니다.(종전규정 적용)
해당 부분을 짚어서 어떤 사람이 타격이 클지 생각을 해보면,
양도가액이 12억이 넘는 고가주택의 경우 타격이 큽니다.
기존 3년에서 2년으로 줄었기 때문에 매도 방향을 다시 설정해야합니다.
자칫 기한이 하루라도 넘기면 1세대 1주택 비과세 혜택이 사라지고
장특공의 경우 80%가 아닌 30%로 하락하기 때문입니다.
② 조정대상지역 매입임대 아파트에 대한 다주택자 양도세 중과 배제
(기존) 매입임대주택 등록말소* 후에도 다주택자 양도세 중과배제 및 법인세 추가 과세 배제 영구 적용
→ 27. 12. 31.까지 기존 특례 유지(의무임대기간이거나, 재건축/재개발의 경우 별도 기한 설정)
→ 27. 1. 1. 기준 의무임대기간이 종료되지 않은 경우 의무임대기간 종료일로부터 1년
→ 중과배제 기한 종료 전 재건축/재개발 절차가 진행된 경우 : 이전 고시일로부터 1년이 되는날까지
기존특례를 적용받음
*중과배제 기한 내 관리처분계획(재개발)/조합설립(재건축) 인가를 받은 경우
임대사업자 : 거주주택(조정지역)에 대한 양도세 1세대 1주택 특례는 기존과 동일(등록말소일로부터 5년)
해당 내용을 본다면, 자동 말소 후에도 무기한 중과배제를 누리던 임대사업자물건들이
2027년 말까지 처분하지 않으면 2028년부터 단계적 중과세율 적용을 받기 때문에,
2027년 이전 임대 아파트 매물이 시장에 풀릴 가능성이 높습니다.
③ 상생임대주택에 대한 거주요건 면제 특례 조정
(기존) 2년간만 상생임대(임대료 증가율 5%이내) 양도소득세 1세대 1주택 비과세(양도가액 12억 이하분) 및 장특공 우대(최대 30% → 80%)의 거주요건(2년) 면제
(변경) 적용기한(26. 12. 31.)에 따라 종료, 상생임대 종로 후 1년(최대 29. 12. 3.1) 내 양도한 주택에 한하여 양도소득세 거주요건 면제 적용
→ 26. 12. 31. 이전에 상생임대차계약에 따른 임대기간이 종료된 경우 27. 12. 31.까지 적용
정부는 연장 대신 종료를 선택했습니다.
그 이유는 결국, ‘실거주 중심’의 정책 방향입니다.
상생임대주택의 내용을 살펴보면, 직전 임대차 계약보다 임대료를 5%이내로 올리거나
동결한 집주인에게 양도세 혜택을 주는 방식입니다.
원래 조정대상지역 집을 산 1주택자는 비과세를 받으려면,
2년 거주를 해야 합니다.
하지만 상생임대 요건을 채우면 한 번도 살지 않았어도,
2년 거주한 것으로 인정을 해줬고 1세대 1주택 비과세,
장특공도 거주기간 2년 채운 것으로 인정을 해주었습니다.
특히, 상생임대주택의 경우 임대차 2법이 시행 뒤 전/월세 가격이 치솟던
시기에 처음 당했고, 2022년 종료될 예정이었으나 지속적으로
기간이 늘어나기 시작했습니다.
그래서, 처음에 있었던 공시가격 9억 이하 조건과 1주택자 조건도 사라졌습니다.
그 당시 공시가격 9억 이하 물건들은 현재 10억 초 ~ 중반대 물건들이 대부분 해당됩니다.
하지만 이제는 실거주 정책을 중심으로,
혜택은 인정하지만 정해진 기간에 팔아야 하는 데드라인이 생겼습니다.
결국 2027년까지 매도를 해야 합니다.
결국, 등록임대 세제 혜택 축소와 더불어
전/월세 공급이 줄고 반전세 또는 월세화가 가속화 될 것으로 보입니다.
④ 비수도권 준공 후 미분양주택, 세제지원 적용기한 연장
준공 후 미분양 주택에 대하여 종부세 및 양도세 계산 시 주택 수에서 제외하는 특례 연장(27. 12. 31.)
기업구조조정 부동산투자회사가 취득한 비수도권 준공 후 미분양 주택에 대한 종부세 합산배제 및 법인세 추가 과세 배제 특례 연장(27. 12. 31.)
비수도권 준공 후 미분양 세제 혜택은 2027년말까지 1년 더 늘어났습니다.
특히, 지방 미분양 감소 추이를 달마다 확인할 필요가 있고
이에 따른 전세 / 매매 매물 증감도 같이 봐야 할 것 같습니다.
결국 최종 정리하자면,
금번의 조치들은 결국, 2027년까지 최대한 매물을 출하하고,
수도권과 지방을 투트랙전략으로 가져가겠다는 것으로 보입니다.
또한 고가 주택의 경우, 일시적 2주택의 특례기간을 단축하여
매물 출하를 유도하고,
중가 주택의 경우, 다주택자 양도세 중과 배제, 상생임대주택 거주요건 면제 특례 조정을 통해
매물을 출하하겠다는 것으로 보입니다.
9.29 시행령 이후 전임을 한 결과, 시장의 분위기는
아직까지 이전 8.3 세제개편안과 다르지는 않았습니다.
선호도가 있는 초고가 주택(50억~60억)의 경우
가격이 일부 조정되어도 거래가 많이 되지는 않는 모습
선호도가 있는 고가 주택(30~40억)의 경우
가격이 일부 조정되면서 거래가 체결되는 모습
선호도가 밀리는 고가 주택(30~40억)의 경우
문의는 있으나 RR만 주로 거래되는 모습
각 급지별 선호하지 않는 생활권의 단지들(20억초)의 경우
급한 물건의 경우 조정이 되며 갈아타기 수요가 큰 모습
어느 곳이 더 충격이 더 클지에 대해서는 지속적으로 1급지부터 5급지까지
전화임장을 통해 현장 분위기, 상황을 파악하여 시장의 흐름을
지속적으로 파악하고 아울러, 지방 시장 미분양, 전세, 매매 추이까지 지켜보겠습니다 :)
