경기·인천 전세가가 오르고 매물이 줄었습니다
서울 전셋값은 9월 중순까지 올해 7.79% 올랐습니다. 지난해 같은 기간(1.66%)의 약 4.7배입니다.
8월 경기 전세가격지수는 101.12(전년 동월 95.19), 인천은 100.69(전년 동월 97.19)였습니다.
전세 매물은 전년 대비 경기 약 42%, 인천 약 35.2% 줄었다고 합니다.
※ 지수 100은 기준 시점의 가격 수준일 뿐 공급 부족을 뜻하지 않습니다. 공급과 수요는 KB 전세수급지수(100 초과 시 수요 우위)로 따로 봅니다. 수치는 보도마다 집계 기준이 다릅니다.
전세난이 번진 이유는 세 가지입니다
① 전세 물건이 줄었습니다
서울 전역과 경기 12곳이 토지거래허가구역(2026년 12월 31일까지)이라 집을 사서 전세를 놓기 어렵고, 세입자는 갱신을 선택하고, 집주인은 월세로 돌립니다.
② 입주 물량이 줄었습니다
서울은 올해 입주가 31.9% 줄 전망이고, 경기는 8.3%, 인천은 19.5% 줄 전망입니다(KB 기준).
③ 서울의 수요가 넘어왔습니다
서울 전세가를 감당하기 어려운 사람들이 가까운 경기·인천으로 이동하고 있습니다.
→ 수요는 넘어오는데 공급은 줄어드는 구조입니다
대출 환경이 지역마다 달라졌습니다
전세가가 오르면 매매로 갈아탈지 고민하게 되는데, 이때 대출 조건이 변수입니다.
| 구분 | 서울·경기 규제지역 | 경기·인천 비규제지역 |
|---|---|---|
| 지정 현황 | 서울 전역 + 경기 12곳(2025.10), 동탄·기흥·구리(2026.7) | 해당 없음 |
| 무주택자 LTV | 40% (생애최초 정책대출 70%) | 70% |
| 주담대 한도 | 15억 이하 6억 / 15~25억 4억 / 25억 초과 2억 | 수도권 6억 한도 |
| 매수 후 규제 | 허가·실거주 의무 | 없음 |
※ 정책대출과 개인별 DSR에 따라 실제 한도는 달라집니다.
"15억 이하는 최대 6억 대출"은 한도일 뿐입니다.
규제지역에서 6억 아파트는 LTV 40%로 2억 4,000만 원까지, 비규제지역은 70%로 4억 2,000만 원까지입니다.
이 격차 때문에 규제를 피한 인접 지역으로 수요가 옮겨 가는 풍선효과가 나타납니다.
올해 동탄은 11%대 올랐다가 7월에 규제지역이 됐고, 수원 권선구·안양 만안구·남양주 등이 다음 후보로 거론됩니다.
→ 같은 경기·인천이어도 규제지역인지 아닌지가 대출 한도를 가릅니다
매매 전환이 항상 유리한 것은 아닙니다
6억 아파트 매매(대출 4.2억, 자기자금 1.8억)와 전세 4억(전세대출 3.2억, 자기자금 0.8억)을 이자 기준으로 비교하면 이렇습니다.
| 구분 | 매매 6억 | 전세 4억 |
|---|---|---|
| 대출 이자 (월) | 연 4.66% 가정 약 163만 원 | 연 4% 가정 약 107만 원 |
| 자기자금 기회비용 (월) | 연 3.5% 가정 약 53만 원 | 약 23만 원 |
| 합계 (월) | 약 216만 원 | 약 130만 원 |
※ 원금 상환·세금·수선비 제외. 4.66%는 8월 신규 주담대 평균금리, 나머지 금리는 가정입니다.
매매가 월 약 86만 원(연 1,027만 원, 집값의 약 1.7%) 더 듭니다.
집값이 연 1.7% 안팎 이상 오르거나 원금 상환의 자산 가치를 중요하게 보실 때 매매가 의미를 갖습니다.
경기·인천 내집 마련 전에 확인할 것
→ 규제지역·토지거래허가구역 여부와 추가 지정 가능성 확인하기
→ 관심 지역의 입주 물량 확인하기: 경기는 시·구별 편차가 크고, 입주가 늘면 전세 상승 조건이 깨질 수 있습니다
→ 전세가 상승률과 매매가 상승률 비교하기: 전세는 많이 올랐는데 매매가 덜 올랐다면 검토할 시점일 수 있습니다
→ 대출 한도와 DSR을 은행에서 미리 확인하기: 4.2억 대출은 DSR 40% 단순 적용 시 연소득 약 6,500만 원이 필요합니다
