안녕하세요
동래구 대장 아파트를 담는 그날까지, 동대아입니다.
[지방투자실전반 강의에서 한달 간 나의 목표(이유)]
1) 지방 투자 매수, 보유, 매도의 모든 것을 내 것으로 만들기
2) 질적으로 성장한 임보 및 선명한 앞마당 임장지 만들기
3) 실제 지방 투자 매도 및 매수 진행하기 ← 각 강의 내용을 숙지, 체화하여 내 투자에 연결시키기
: 내 투자금으로 가장 좋은 아파트 사기 = 이게 나의 최선인가?, 더 나은 선택지는 없는지 끝까지 고민하기
[1강 ‘내 종잣돈 2배로 불려주는 실전 지방투자 노하우’를 수강하며 느낀점]
재이리 튜터님 강의는 처음으로 듣게 됐습니다. 주당 투자 시간이 100시간에 달하신다고 약 2년 만에 일만 시간의 법칙을 달성. 제대로 몰입하신 점 너무 대단하다고 생각합니다. 그리고 누구보다 지방투자를 잘 아시는 지방 투자자라는 점이 믿음이 확 갔습니다 ㅎㅎ
<내 종잣돈으로 지방 투자 방향성을 잡는다>
1)지방투자를 ‘잘 한다’는 것 => 지역 내 투자범위와 우선순위를 정할 줄 아는 것
-공급물량에 따른 투자범위
: 공급물량이 많은 곳은 조금 좁게 선호도 높은 곳 위주/공급부족인 지역은 조금 더 넓혀서 볼 필요가 있다.
-선호도 우선순위
: 선호도가 높은 단지는 환금성이 좋다. 따라서 보유 매도가 용이하다.
지방에서 수익률을 높게 가져가려면 반드시! 지방의 공급 상황을 제대로 잘 알아야한다.
왜 그렇게 공급이 중요할까?
왜냐하면 공급이 줄어들면 전세값이 상승하기 때문이다.
(← 오랜 지방 하락장은 건설사가 사업성이 떨어지니 공급을 하지 않게 만듭니다. 그리고 ‘공급 부족’이 시작되면 전세값이 상승하게 되는 구조, 반대로 울산은 시장이 좋아지니까 건설사가 분양을 시작하고 28년 물량이 다수 잡히게 된다. 그 후 물량이 과하게 쏟아지면 전세값이 떨어지게 되는 구조가 만들어진다. 이게 자꾸 반복)
전세가가 상승하면 공급이 많아서 저평가인 시기에 투자금이 줄어들면서 투자하기 좋은 타이밍을 만들어준다.
저평가 + 투자하기 좋은 타이밍, 이 두 가지로는 단지를 특정할 수 없다.
어떤 단지가 사람들이 더 좋아하는지 선호도 파악이 우선돼야한다. 그리고 매매 가격을 밀어올리는 힘은 사람들이 얼마나 좋아하는 곳인가에 따라 먼저 그리고 강하게 일어난다.
2)지방 가격을 결정하는 것 => 도시 별 선호 요소를 바탕으로 개별단지 선호도를 파악해함.
-수도권과 차이점 2가지
: V지방 시장의 수요의 크기는 인구로 결정(서울, 수도권에 비해 가수요가 적고 실수요 위주 시장이기 때문)
수요가 얕은 지방아파트는 실수요, 즉 전세가격 움직임이 시장 상황을 이끄는 특징.
V가격에 영향을 주는 요소의 비중이 다르다.
: 서울수도권은 대부분 입지(땅)-직장교통이 비중이 매우 크다.
광역시는 연식이 입지를 뛰어 넘음. 중소도시는 연식이 많은 비중을 차지 한다.
=> 서울 수도권은 빈땅이 없어서 꽉 차있고 사람들이 상대적으로 더 갖고 싶어하는 입지의 힘이 커진다.
반면, 지방으로 갈수록 빈땅이 많아져서 입지의 힘이 약해지고 연식가치가 사람들이 더 갖고 싶어하는 현상이 벌어진다.
전국 지방 주요도시 가격 결정 요소 정리(광역시, 중소도시)
-전국 지방 흐름+선호도 한판 정리
:부촌, 학군, 연식, 환경(오션뷰, 평지 등), 브랜드, 교통, 평형, 위치 등 각 지역별로 선호요소들이 다르며 그걸 임보, 임장을 통해서 선명하게 만들면 비교평가 또한 선명해진다.
3)나에게 맞는 투자 방향성
-현재 동대아의 상태는? 1주택에 5천 이상! 갈아타기냐? 추가투자냐? 그게 고민인가/
-갈아타기야 추가매수냐 등은 합산 시세가 20억이 되는지에 따라 선택할 수 있다.
-공급장 후반부에 접어들면서 가격이 절대적으로 저렴하고 전세가는 더 이상 빠지지 않는시기는 절대적 저평가 시기라고 한다
-가치 대비 가격이 싼데 투자금'도' 적은 것 = 좋은 물건
= 생활하기 편리하여 거주 만족도가 괜찮은 아파트
1.생활하기 편리하여 거주만족도 괜찮은 아파트는
-환경: 상권(생활업종이 잘 들어와 있는, 젊고 깨끗한 상권/균질성
(신축만>신축기축혼재>준신축만)/건물(연식,세대수, 구조)
-학군 : 학교와 학원이 가까운 곳에 있다.(부촌 커뮤니티가 형성된 학군지면 좋지만..
-직장/교통 : 최근하애 출퇴근하기 너무 붙편하지 않은 곳(주요 업무지구 30분이내)
<수도권과 다른 지방만의 매수, 보유, 매도 원칙을 알고 투자에 적용한 >
1.매수 : 저평가 → 투자금 → 리스크, 순서대로 본다
-핵심은 저평가! 가치가 있고 → 가격이 싼 것을 말하는 것임. 우선순위대 가치가 있는 것!
가치판단 : 개별 단지의 가치, 특징을 알고 지역 내에서 선호하는 단지인지 확인(가격결정요소 참고)
싼 가격 : 절대적 자체가 쌀 때/ 비슷한 단지 간 가격 차가 전보다 많이 벌어졌을 때
/ 가치가 여전히 유효함에도 오랜 기간 가격이 오르지 않았을때
=> 저평가는 감으로 떄려 맞추는 게임이 아니다. 기준이 있다 기준에 가치 있는 걸 선택해야 한다.
더 핵심은 내 앞마당 중 비슷한 가격에 최선의 단지인지 넓게 살펴야 한다.
(넓게 보기 - 같은 매매가, 투자금으로 살 수 있는 내 앞마당 내 다른 단지들은 살펴보고 더 가치와 선호도가 높은 단지를 찾는 것!(과거에서 후회를 남기지 않는 것)
★소액 투자의 핵심은 '가치판단'이다.
2.보유 및 매도
투자는 싸게 사서 비싸게 파는 것이다!! => 지방투자로 불린 뒤에는 반드시 매도를 통해 수익 실현해야한다.
v오를 때 까지 기다리는 것
v가치 대비 쌀 때는 보유하는 것
v감적적으로 손절하지 않고 이성적으로 지키는것
v적절한 수익에 매도하여 더 좋은 것으로 갈아 끼우는 것
제 지금 상황을 말해주는 팔고 싶어도 못파는 시장..
1)경쟁 매물 파악하여 1등 물건으로 만들어 놓아햐한다.
2)내 예상 매도(최저가.., 더, 더 , 추가네고!)로 매도한 다음 살 단지들 후보를 추려 놓는다.
3)네고 요청이 들어왔을 때 갈아 탈 단지들은 매도가격별로 각각 확보하고 있는다
4)매도하고 갈아타는게 더 유리하다 편단이 되면 매도한다.
=> 부자는 비용을 줄이려는 선택이 아니라 편익이 더 큰 쪽으로 행동한다.
과정에서 조금 손실이 있을 수 있지만 가장 중요한 건, 내가 조금이라도 손실을 알 보려는 음음을 버려야 한다.
조금 싸게 팔 수 있지만 그럼에도 중요한 건 더 좋은 자산으로 갈아타는 겄!
<지방 투자로 종잣돈을 불려 목표 자산까지 가는 로드맵을 그린다>
내가 목표로 하는 서울 핵심지 한 채! 지금 당장 어렵다면 목표로 가는 징검다리를 놓아야 한다.
한 번에 갈 수 없다면, 한 칸씩 건너가면 된다. 멈추지 않고 한 칸씩 건너다 보면 생각보다 빨리 닿아 있을 것이다!
V멈추지만 말자!! 수없이 깨지는 순간이 있어도 멈추지만 않으면 목적지에 도착할 수 있다♥
적용할 점 TOP3)
1.선호신축, 선호구축, 중간 신축, 후순위 단지로 구분하며, 후순위 단지까지 오른다면 매도 타이밍을 잡야한다.
2.공급장에 앞마당을 만들어 놓고 전세가 하락을 멈추는 시기를 트래킹하자.(절대적 저평가 시기)
3.저평가 물건 찾기(매매가 내림차순으로 정렬, 비싼거 부터 나열하면서 비슷한 매매가의 다른 단지들의 위상과 비교해본다 + 투자금으로 나열 비교 같은 투자금이면 더 좋은 물건을 볼 수 있는 눈을 기르자
“어제와 똑같이 살면서 다른 내일을 기대하는 것은 정신병 초기 증세이다. ” -아인슈타인-
