안녕하세요. 지구의주인은고양이 입니다.
이번 1강은 재이리 튜터님께서 지방투자의 거의 모든 것을 나눠주셨는데요.
기억 해야 할 내용들과 인상깊었던 점 위주로 후기를 남겨보겠습니다!
긴 시간동안 많은 인사이트 알려 주시고, 응원과 따끔한(?) 말씀도 해주신 재이리 튜터님 감사랑합니다❤️
지방투자에서 중요한 두가지 : 공급과 선호도
- 공급이 적다고 무조건 가격이 오르는 것도, 공급이 많다고 무조건 가격이 떨어지는 것도 아니다. 수도권보다 선호도에 더 민감하고 뾰족한 지방에서는 공급과 선호도 두가지 모두 중요하다.
지방과 수도권의 차이 : 수요의 크기와 성격, 입지요소의 비중
- 지방은 상대적으로 수요가 얕아 전세 가격의 움직임이 중요 => 시세트래킹 시 전세가+개수 함께 체크할 것
- 수도권은 장기적으로 보면 연식보다 입지 좋은 곳이 중요하지만, 지방은 각 지역마다 사람들이 어떤 요소를 희소하게 생각하느냐의 차이 -> 퉁쳐서 보지 말고 각 지역마다 개별적, 입체적으로 보는 것 필요 => 선호도가 환금성, 수익과 연결
- 부산, 대구, 울산 동구/북구
- 지방투자에서 좋은 타이밍은 가격이 싸진 상태에서 전세가가 올라오는 시기, 즉 공급이 많았다가 적어지는 시장이다. 오랜 기간동안 공급이 많았던 지역은 매매가가 싼 반명 미분양이 많은 시기를 필연적으로 지나갈 수 밖에 없음 => 악성미분양의 ‘양’보다 ‘방향’을 보며 신호를 캐치캐치!
지방투자와 수도권투자 비교
- 지방보다 무조건 수도권 투자가 좋다?
- 현재 시장에서는 수도권 외곽과 지방을 비교해서 ‘매도’가 잘 되는, 즉 ‘환금성’이 좋은 단지들을 골라야 함 → 수도권, 지방 프레임보다 선호도 파악이 중요한 이유
- 특히 수도권 외곽에서 선호도 낮은 단지들을 전고점 대비 덜 올랐다는 이유로 사는 것은 리스크를 키울 수 있음 + 인천, 3기 신도시 택지 입주의 영향을 받을 수 있음
- 지방에서의 가치성장투자
- 대상 : 대체 불가능한 가치와 선호도를 가진 곳
- 시기 : 가치성장투자는 수익률보다 ‘수익금’을 봄. 수도권은 장기보유관점, 지방은 공급이 줄어들어 매매가 상승+전세 하락을 멈춰서 매매가가 절대적으로 싼 시기에 맞춰서 접근해야 함 => 대전, 천안아산, 광주처럼 현재는 공급이 많지만 점점 줄어드는 곳들이 기회가 될 수 있으니 미리 앞마당 만들기
- 소액 투자 범위의 기준
- 환경, 학군, 직장&교통을 각각 판단해 단지들의 장, 단점 비교
- 소액 투자로 수익이 난 단지vs아쉬운 단지를 통해서 투자 범위를 알 수 있음
지방 투자 성공 공식
1. 매수
- 저평가 > 투자금 > 리스크 순서를 지킬 것!
- 저평가 : 가치가 있고 가격이 싼 것 (가치는 개별적으로, 가격은 절대가와 다른 단지와 비교)
- 투자금 : 1)투자금 범위 내 감당 가능한가? 2)투자금 범위 내에서 가장 좋은 것인가?
- 리스크 : 공급 상황과 매수 시점과 보유 기간의 잔금 리스크 검토 → 상승장에서 고려하지 않는 경우가 많음. 얼마를 벌 수 있느냐보다 이 투자에서 감당해야 하는 리스크를 꼭 검토해야 한 번 벌고 끝나는 투자가 아니라 “지속할 수 있는 투자”를 할 수 있음
2. 보유 및 매도
- 시기 및 상황
- 매수 및 전세 세팅 후 매도까지 갈아탈 지역 앞마당 만들기 + 갈아탈 매물 찾기
더 많은 사람들이 내 집을 찾을 수 있도록 유리한 조건(3-4개월 전 매도 광고+임차인과 협상)
→ 임차인에게 매도 시도 시 부사님께 당근(중개수수료) 제시
→ 임차인이 계갱권 요구 시 이사비 조건 협상하여 퇴거 후 매도 (조건 협상 되었다면 전액or일부 송금하여 계갱권 거절 사유 명확하게 만들기)
- 기준 : 수익, 포트폴리오, 리스크 고려해 1가지라도 충족하면 매도
지방투자로 돈 버는 로드맵
지방투자는 목적지가 아니라 더 좋은 자산으로 가는 징검다리 + 목표는 스스로 정하는 것
→ 마인드가 중요하다. 안 될 이유를 찾지 말고 ‘해야 되는 이유’에 집중하자!
이번 강의에서 적용할 점
1) 지역 내 비교평가 장표
2) 공급 파트에서 악성 미분양 추이 체크
3) 0호기 매도 금액별 투자할 수 있는 단지 체크 (1억 5천 이하, 2억 이하)
