안녕하세요. 소중한 인연 함께 하고 싶은 스뎅입니다.
언제 더웠는지도 모를만큼 날씨가 선선해지고 월부학교 가을학기가 시작됐습니다.
1강은 이번에도 줴러미 튜터님께서 열어주셨는데요.
투자는 매수에서 끝나는 것이 아니라 보유와 매도의 중요성을 다시 한번 말씀해주시면서
익숙한 단어들이 나올 때마다 "알고 있다"가 아니라 "하고 있나?"를 떠올리게 되었습니다.
오늘 배운 내용을 투자, 운영, 성장 세 파트로 정리해봅니다.
PART 1. 투자:
상승장에서도 갈아타기의 기회가 있다.
튜터님께서 가격, 공급, 금리, 분위기를 함께 짚으며 지금 시장을 진단해주셨습니다.
- 수도권은 상급지는 매물이 쌓이며 주춤하고, 중하급지는 거래가 이어지며 매물이 줄어드는 흐름
- 그 결과 급지 간 가격 차이가 좁혀지고 있고,
그래서 지금은 하급지에서 상급지로 갈아타기를 검토해볼 수 있는 시기
상승장이라도 급지별 온도차가 생기면 기회가 열린다는 것,
그리고 그 기회는 평소에 시장을 트래킹해온 사람만 알아볼 수 있다는 것을 다시 느꼈습니다.
그리고 금리가 오를지 맞히는 게 아니라 금리가 더 올라도 내가 버틸 수 있는지 계산하는 것,
정책을 예측하는 게 아니라 정책이 나왔을 때 내 전략을 조정하는 것.
"오를까, 떨어질까?"에서 멈추지 않고 “그래서 나는 지금 무엇을 할까?”로 다가가야겠습니다.
공급: "수도권 외곽도 다 오르겠지"는 위험한 생각
서울은 공급이 부족하지만, 수도권은 권역마다 다릅니다.
특히 입지 좋은 곳에 새 택지가 들어오면 그 뒤에 있는 단지들은 선호도가 밀리면서
영향을 크게 받을 수 있는데요.
"상승장이니까, 서울 공급이 없으니까 외곽도 순서대로 오를 것"이라는 단순한 공식 대신,
권역별 공급과 사람들의 이동 범위를 입체적으로 봐야겠습니다.
지방은 가치 있는 것 × 덜 오른 것 × 공급 적은 것
세 가지가 함께 맞물려야 한다는 기준을 다시 확인하며 덜 올랐다는 것 하나,
공급이 적다는 것 하나만으로는 투자 이유가 되지 않습니다.
가치 먼저, 가격은 그다음
돌아보면 저도 투자금을 먼저 정해놓고 그 안에서 살 수 있는 물건을 찾을 때가 많았습니다.
그러다 보니 많이 오른 단지는 "이미 비싸다", 덜 오른 단지는 "아직 싸다"로 판단하고 있었고
결국 가격으로 가치를 판단하고 있었습니다.
투자 원칙: 내가 가진 돈으로 살 수 있는 가장 가치 있는 것을 산다
순서: 가치 → 가격 → 가저환수원리
그리고 단지별 시세 흐름을 긴 시계열로 보여주시면서,
먼저 오른 단지가 무조건 정답은 아니라는 점도 짚어주셨습니다.
최종 결과는 시장이 다 지나가야 알 수 있으니, 다른 단지가 먼저 올랐다고 내 선택을 성급하게 평가하지 않고
"왜 그 단지가 먼저 올랐는지"를 복기해서 실력으로 남기는 것이 중요하다고 느꼈습니다.
원칙은 그대로, 기준은 매수부터 매도까지
가장 크게 남은 건 가저환수원리가 매수할 때만 쓰는 도구가 아니라 보유와 매도까지 이어져야 한다는 점입니다.
그리고 원칙과 기준이 몸에 배어 있지 않으면 가격이 내려갈 때 보유를 버티지 못합니다.
상승장인 지금이야말로 원칙을 단단히 다져두어야겠습니다!
PART 2. 운영
자산이 하나둘 생기면서 오히려 매수 이후가 더 어렵다는 걸 느끼고 있었는데,
이번 파트가 딱 그 고민에 대한 이야기였습니다.
세금은 직접 계산하기: 보유세와 양도세를 내 상황에 맞춰 계산해보고,
보유·실거주·갈아타기·추가 투자 중 무엇이 맞는지 비교- 전세는 공격적이지도 보수적이지도 않게: 시세대로 올려받을 때, 5%만 올려받을 때 등
여러 시나리오로 시뮬레이션하고, 다음 만기 시점의 공급까지 확인
- 올려받은 전세금의 용도를 미리 정하기: 리스크 대응인지, 현금흐름 개선인지, 다음 투자인지
- 감정적 매도 금지: 매도할 땐 "이것보다 더 좋은 자산으로 갈아탈 수 있는가?"의 관점
질문하는 방식도 바꾸어야합니다.
❌ "전세 만기랑 공급이 겹치는데 어떻게 할까요?"
⭕ “이 시점에 공급이 몰려 있어서, 확인한 사실은 이렇고, 저는 이렇게 대응하려는데 맞을까요?”
결국 내 물건의 책임은 내가 지기 때문에,
답을 받기 위한 질문이 아니라 내 판단을 검증받기 위한 질문을 해야겠습니다.
PART 3. 성장: 동호회가 아니라 프로팀
10억이라는 숫자가 가진 무게
순자산 10억은 연 8% 수익을 내면서 매년 4%를 생활비로 써도 원금이 줄지 않는,
노후를 지킬 수 있는 금액입니다.
결코 적은 돈이 아니고, 그만큼 상위 10%의 태도와 행동이 필요하다는 말씀에
스스로를 돌아보게 됐습니다.
지금은 아니지만 훗날 10억 그리고 30억 그 이상의 자산을 지키고 준비해나가는
상상까지 해볼 수 있었습니다.
성장계획서 × 투자 × 복기
자산이 언제, 얼마나 오를지는 제가 정할 수 없습니다.
하지만 어떤 계획을 세우고, 어떤 기준으로 투자하고, 그 판단을 어떻게 복기할지는 제가 선택할 수 있습니다.
- 성장계획서: 독서, 강의, 임장, 투자, 커뮤니티에서 스스로 목표를 세우고 달성하기
- 투자: 투자 = 매수가 아니라 매수 × 보유 × 매도의 전 과정.
- 복기: 3개월마다 투자 복기, 경험담 작성. 가격이 아니라 그때 무엇을 근거로 가치를 판단했는지까지 돌아보기
📍 프로는 경기가 없는 날에도 훈련한다
월부학교는 프로팀 입니다. 잘 알지만, 계속 알고 있어야 할 독서, 강의, 임장, 투자, 커뮤니티
경계해야 할 건 익숙함이었습니다.
임장보고서도, 투자복기도 "이 정도면 되겠지"라는 타협이 시작됩니다.
이번 학기에는 같은 일을 하더라도 지난번과 무엇을 다르게 할지에 대해서 깊이 고민하고 행동을 바꾸겠습니다.
튜터님께서 소개해주신 “주식투자의 기쁨”의 메시지에 있었던 것처럼
투자에는 "그때 샀더라면, 그때 팔았더라면"이라는 후회가 따를 수밖에 없지만,
걱정한다고 나아지는 것도 없고 바뀌는 것도 없습니다.
중요한 건 WHY 인지를 알고 복기하고, 아쉬울수록 나 자신에게 먼저 용기를 주는 것
그리고 우리가 만나는 문제는 대부분 돈, 마음, 시간 중 하나라는 것.
돈의 문제는 돈으로, 마음의 문제는 조언과 대화로, 시간의 문제는 묵묵히 버티는 것으로 풀어가야합니다.
모든 걸 다 가질 수는 없다는 현실을 인정하고,
어떤 후회를 선택할지 정하는 것도 실력이라는 말씀이 오래 남을 것 같습니다.
적용할 점
[투자]
- 투경담 가격을 빼고 가치 순서대로 다시 정리하기
- 임장보고서 단지 비교를 가저환수원리 프레임으로 쓰고, 리스크 확인하기
- 앞마당·임장지 내 권역별 공급 트래킹
[운영]
- 보유 물건 시세·실거래·전세 만기·과거 전세 흐름 정리
- 보유세·양도세를 내 상황에 맞춰 직접 계산하고, 유지 vs 갈아타기 비교
- 다가오는 전세 만기 증액 시나리오 시뮬레이션과 자금 용도 정하기
[성장]
- 매주/매월 CSS 회고로 실행 여부와 배운 점 복기
힘들 때 다시 펼칠 책 한 권 정하기 음~~~~~~
튜터님이 말씀 해주신 것처럼 "이 정도면 되겠지"가 아니라 “이 정도면 될까?” 를
계속해서 물어보며 만족스러운 결과가 나오지 않았다고 한다면 왜 그랬는지 복기하고 또다시 하겠습니다.
부디 제가 3개월 뒤에는 “이전과 다르게 판단하고, 이전과 다르게 행동하게 되었다”
라고 말할 수 있도록 하겠습니다.
이번 학기도 1강을 맡아주신 줴러미 튜터님 감사드립니다 🍂 ♥️
