[🍁26.월부학교 가을학기 Fall(4) in 센쓰💕 람파드] #1강후기 #줴러미 튜터님

안녕하세요. 람파드 입니다.

이번 학기도 OT와 1강으로 시작을 해주신 줴러미 튜터님! ✨

최고 수준의 투자자로 성장하고 결과를 낼 수 있도록, 학교에서 우리가 해야 할 것들과

그 과정에서 필요한 것들을 배울 수 있었던 시간! 

저에게 적용할 점과 투자에 대한 생각을 위주로 후기를 작성해 봅니다.

🔎현재 시장의 이해와 상위 1% 투자자가 해야 할 일

임보를 작성하는 현 시점 뿐 아니라, 내가 분석을 하고자 하는 시기에 대해서는

가격.공급.금리.분위기 4가지로 종합적인 판단을 해보고 있고, 

지금 바라보고 있는 부동산 시장을 강의를 통해 싱크를 맞춰 볼 수 있었습니다.

• 가격: 큰 그림으로는 볼 때, 상급지 대비해서 하급지의 매매 가격 상승 수준이 높은 최근 시장. 위에는 상승이 둔화 되었고, 아래는 올랐으니, 상승장이지만 갈아타기를 충분히 검토해 볼 수 있는 상황. 지금 같은 상황에서는 내가 단지의 가치를 아는 것 뿐 아니라 현재의 절대가격이 앞으로 보유해 나가면서 어떤 상황이 발생 할 수 있는 지 알고, 포트폴리오를 잘 점검하고 행동 할 수 있는 실력이 필요함

• 공급: 수도권 외곽에 대한 공급 정리가 되어 있지 않았다. 튜터님 레버리지. 서북권은 고양시의 상황을 여러 채널을 통해 확인 했었기에 알고 있었지만, 인천에 대해서는 많은 부분을 알게 되었다. 검단의 수요와 영향범위! 앞마당이 아닌 지역이지만 이런 시간을 통해서 확장하기! 현재 수도권 외곽에서 가장 큰 영향을 줄 수 있는 남양주의 왕숙지구의 입주. 뒤에도 알려주셨지만 높은 전세 세팅과 향후 운영에 있어서 검토가 필요한 지역

• 금리: 워시 연준의장의 말에 귀를 계속 기울일 수 밖에 없는 민감사항 금리, 우리나라도 근원물가 상승 뿐 아니라 수도권 집값 지속 상승에 늘어나는 가계부채로 6억 이하 축소 이야기도 나오는 지금. 22년에 금리 급등도 큰 원인으로 작용했던 과거 경험이 있지만, 그때와 다른 부분이 있기에 단순 금리 수준으로만은 볼 수 없다!

• 분위기: 가격과 연결하여 보게되는 현재 부동산 시장 분위기. 8.3 세재개편 이라는 큰 혼란을 야기시킨 정책 이후 방향에 대해 가격 구간에 따라서 다른 양상을 보이게 되었고, 이에 따른 격차가 줄어들고 있는 상황. 하급지역들이 급등하면서 이런 흐름이 계속 퍼지는건가? 하지만 지금은 철저한 실거주 중심의 시장. 여러 구간의 사람들이 모두 결정을 내리기 어렵고 고민을 많이하는 현재의 분위기 

🎯Continue: 주간머니이슈 통한 금리, 주식, 경제뉴스 체크, 가격대별 단지 트레킹&현장상황 파악

🎯Start: 갈아타기   

✔️주기적 체크: 3기 신도시 예정 권역에 대한 입주 시기와 물량 트래킹

🔎중간 결과 점검을 하는 이유

연초에 논란? 이되었던 단지. 북아현두산

벌써 26년 9월이 되어 같이 비교하였던 독립문 극동의 가격을 최근에 보면서, 투자자라면 이런 것들을 계속 트레킹하고 어떤 기준을 가지고 투자를 해나가야 할 지 여러 공부거리를 주는 것 같다고 생각했습니다. 

맞고 틀리고가 아닌 내가 공부하고 파악한 가치가 시장에서 가격으로는 어떻게 반영이되고 변하는지를 복기를 통해서 많은 부분을 배울 수 있었습니다. 

• 절대적인 위치. 땅!
• 기존 가치를 올려주는 환경개선/호재반영

예시로 강의에서 비교해주신 단지들을 보면서, 임보를 쓰면서 같이 생각해보면 좋을 몇가지가 떠올랐던 것 같습니다.

1. 비슷한 가치의 단지를 비교한 것이 맞는지 (과거에 가치 판단을 잘못하진 않았는지 복기하면서 점검)
2. 상승장에서 엎치락 뒤치락 할 수 있는 비슷한 가치의 단지. 역전 구간이 발생한 원인은? 무엇이 그 가격을 만들었나

🎯Start: 이번 투자복기에 적용해서 생각해보기 (+투경 추가)

🔎원칙과 기준. 나는 배운대로 하고 있는가

여러 번 이야기 해주신 것과 같이, 

모르는것이 아니라 아는것을 제대로 적용하고있는가? 라는 질문에… 쩜쩜쩜💦

다시한번 재점검 해보기

• 가격으로 판단하지 않았는가?
• 최근 빠르게 올랐으면 바로 절대적 고평가?
• 수도권 공급없으니 원금보전은 무조건?
• 둘 중에 뭐가 더 많이 오를까?
• 더 외곽으로 가기 싫은데, 소형/2층 매수?

가저환수원리로 보았을 때, 환금성, 리스크, 수익성 관련된 부분은 그래도 배운대로 한다고 이야기 할 수 있었지만, 가치와 저평가에 대해서는 가격적인 부분에 아예 영향을 받지 않는다곤 못하겠더라구요. 

이게 가치가 더 좋지.. 근데? 하면서 어? 가격이 이렇다고? 

부족한 무언가가 있다는건 그만큼 나의 투자 확신이 부족할 수 있다는 거고, 그건 지역/단지에 대한 채워야 할 부분이 여전히 많다는 것을 메타인지 하고선 채워야 합니다. 

🎯Stop: 가치판단에 대한 확신이 부족한 것들! 가격으로 판단하고 넘어가지 않기

✔️주기적 체크: 지역특강, 강의 레버리지 통해 점검 

🔎매수가 끝이 아닌 운영과 매도 방향

상반기에 갈아타기를 하면서, 이후 보유하고 있는 물건들에 대해 여러가지 시뮬레이션을 해보았고

지속적으로 포트폴리오를 점검 해왔습니다. 

특히 8.3 세재개편으로 그 전부터 저를 포함한 많은 분들이 보유세, 양도세에 대한 부분을 면밀하게 검토해보았고,

투자 방향을 고민했던 상반기였던 것 같습니다.

이러한 부분은 잘 준비를 해왔고, 시장에 대응하면서 투자를 이어나가고 있지만

오늘 강의에서 말해주신 전세에 대한 부분은 바로 적용해보고 검토가 필요하다고 생각 되었습니다.

최근 급등한 전세가격. 서울은 평균 전셋값이 6억을 돌파했고, 25년 2월 이후 86주 연속 상승중입니다.

경기도 전체 전세지수를 보면 아직 22년 수준이 안되지만, 수지구만 본다면 서울과 거의 비슷한 수준으로 지역별로 모두 다르고 서울 못지 않은 경기 지역이 매우 많습니다.

그래서 자연스럽게 저도 생각을 해보았던, 이 가격으로 전세 올려도 되는걸까? 에 대해서

과거 시장을 통해 어떻게 가늠해 볼 수 있는지 배울 수 있었고, 의미하는 바 또한 쉽게 알 수 있었습니다.

결국 내 물건의 가치! 와 특징을 알아야 이러한 부분들도 고려해서 전세 운영을 할 수 있다!

🎯Start: 보유물건 안정적 전세 운영 체크

🔥성장. 태도. 마인드

프로

의식적으로 리마인드 하지 않으면 자꾸 잊는 것이 바로 이런 프로의식인 것 같습니다. 

나는 진짜로 투자자라는 정체성을 갖고 그게 맞는 인풋을 넣어서 목표로 하는 높은 수준의 자산을 가지려고 하는 것이 맞는지에 대한 부분인데요. 그래서 이럴 때 필요한 것들이 독서와 함께 하는 높은 실행환경인 것 같습니다.

태도

학교에서 처음으로 반장이라는 기회를 주셔서 많은 고민도 하고 실행의 수준도 높이려고 하고 있지만, 

과연 나는 어떤 태도로 지금 임하고 있는지 잠시 생각해 본 것 같습니다. 

성장계획서의 목표수준이 그저 적정수준은 아니였는지, 더 높은 도전목표가 지금 필요한건 아닌지

튜터님과 반원분들에게 나는 어떤 마음과 생각을 갖고 있는지. 현재 1번은 솔직한 소통으로 다가가기!

마인드

목표 달성을 위한 투자는 단거리가 아닌 마라톤과 같기에 지금의 어느 한 부분도 깨지면 절대로 달성할 수 없습니다. 

투자, 성장, 가족, 회사 모두 잘 유지해 나가기 위해 이번 학기에는 가족,건강에 대한 부분도 커뮤니티와 함께 추가가 되었고, 이부분을 크게 생각하지 않고 있었던 것 같습니다. 

지금도 문제가 없었으니, 크게 생각하지 않아도 괜찮게 또 넘어가겠지? 라고 생각했지만, 이런 안일함과 회피가 문제를 야기했던 경험도 있기에, 이번 시간을 통해서 꼭 챙기면서 지속해나갈 수 있도록 하겠습니다.

1강과 함께 본격적인 시작을 하게 된 26년 가을학기!

현재 시장에 대한 디테일한 분석과 원칙을 지키는 투자로 현재 시장에서 올바른 방향으로 계속 해나갈 수 있도록 좋은 강의를 해주신 줴러미 튜터님 감사합니다 💕