[내마기 기초 1강후기] 내 집 마련의 적기는 ‘시장이 좋을 때’가 아니라 ‘내가 준비됐을 때’

1. 강의를 듣고 느낀점은 무엇인가요?

부동산 강의를 들으면서 가장 크게 느낀 점은 하나였습니다.

“내 집 마련의 적기는 시장이 정해주는 게 아니라, 내가 준비됐을 때 오는구나.”

주식투자를 하면서는 너무 당연하게 생각했던 원칙인데, 이상하게 부동산에서는 그 원칙을 적용하지 못하고 있었다는 걸 깨달았습니다.

📈 “미국 장기금리가 오른다는데… 대출이자도 오르고, 지금 집 사기 부담스럽지 않나?”

처음에는 이렇게 생각했습니다. 

• “금리가 계속 오르면 대출이자도 올라가는데, 부동산을 사기 더 어려워지는 것 아닌가?”

그런데 강의를 들으면서 생각이 바뀌었습니다.

남들도 모두 부담스럽다고 느끼는 시기가 오히려 좋은 물건을 살 수 있는 기회가 될 수도 있겠구나.

저는 주식을 투자할 때는 기업의 가치를 보고, 외부요인에 의해 그 가치에 비해 주가가 충분히 낮아지면 매수합니다. 좋은 기업이 시장 상황 때문에 저평가되어 있다면 오히려 매수할 준비를 해야 한다고 생각해왔습니다.

그런데 정작 훨씬 큰돈이 들어가는 부동산에서는 이 원칙을 적용하지 못하고 있었습니다. 😅

“금리가 높으니까 기다려야지”가 아니라, 금리가 높아 모두가 사기 어려울 때 좋은 물건이 충분히 싸게 나온다면 살 준비가 되어 있어야 하는 것 아닐까?

이번 강의를 들으면서 이 부분에서 꽤 크게 ‘아차!’ 싶었습니다.

결국 중요한 것은 저점이 왔을 때 살 수 있도록 미리 공부하고, 자금을 준비해두는 것이었습니다.

🏦 “대출규제가 더 강화된다는데… 올해 안에 당장 사야 하는 것 아닐까?”

이 부분도 제게는 꽤 큰 고민이었습니다.

저는 개인적으로 2027년 하반기 매수를 계획하고 있고, 그때 살 지역과 아파트 후보를 찾기 위해 이번 강의를 듣게 되었습니다. 그런데 정책과 대출규제가 계속 바뀌는 것을 보면서 마음이 급해졌습니다.

• “내년에는 집값이 더 오르면 어떡하지?”
• “대출규제가 더 강화되면 지금보다 사기 어려워지는 것 아닌가?”
• “그렇다면 계획보다 빨리 사야 하나?”

계속 이런 생각을 하게 됐습니다.

그런데 강의를 듣고 다시 기준을 세울 수 있었습니다.

내 집 마련의 적기는 내가 준비됐을 때다.

한번 사면 적어도 10년을 바라볼 수도 있는 집입니다. 아마 제 인생에서 가장 비싼 물건 중 하나가 될 것이고요.

그렇다면 정책이 바뀔까 봐 불안해서 급하게 사기보다는,

• 내가 감당할 수 있는 가격인지
• 입지가 충분히 좋은지
• 장기간 살 수 있는지
• 비슷한 단지보다 비싸게 사는 것은 아닌지
• 과거 실거래와 전고점에 비해 가격이 적절한지

를 충분히 확인하는 것이 먼저라는 생각이 들었습니다.

“올해 사야 하나, 내년에 사야 하나”보다 “좋은 가격에 좋은 물건을 알아볼 수 있는 준비가 되어 있나”가 더 중요했습니다. 🔎

2. 강의를 듣고 나에게 적용해보고 싶은 것이 있나요?

💰 ① 대출 ‘한도’보다 내가 실제로 감당할 수 있는 금액부터 계산하기

강의를 듣기 전에는 대출을 생각할 때 거의 규제부터 봤습니다.

• 생애최초면 4억? 아니면 6억? 그러면 내 예산은 여기까지겠네.

그런 식이었습니다.

그런데 예산계산 과제를 하면서 월 원리금 상환액을 직접 계산해보니 생각이 조금 달라졌습니다.

정책상 대출한도가 얼마인지와 별개로,

• “우리 부부 소득으로 매월 얼마까지 무리 없이 갚을 수 있는가?”

를 먼저 알아야 한다는 것이었습니다.

현재는 규제 때문에 대출한도가 제한돼 있더라도, 향후 규제가 완화될 수도 있습니다.

그렇다면 지금부터라도

• 월 200만원을 상환할 수 있을 때 가능한 대출
• 월 250만원일 때 가능한 대출
• 월 300만원까지 가능한 경우의 대출

등을 미리 계산해보면 좋겠다는 생각이 들었습니다.

그렇게 해야 규제가 바뀌었을 때 갑자기 고민하는 것이 아니라,

“그 조건이라면 나는 이 가격대까지 살 수 있고, 이 지역의 이 단지까지 후보가 될 수 있겠구나.”

라고 바로 판단할 수 있을 것 같습니다.

당장 그 금액까지 대출받겠다는 의미는 아닙니다.
가능성을 열어둔 채 미리 후보군을 만들어두자는 의미입니다. 📊

🗺️ ② 2강, 3강이 당장 너무 궁금하다!

사실 강의를 듣기 전부터 대략적인 예산을 정하고 분당을 관심 있게 보고 있었습니다.

제가 생각했던 이유는 꽤 명확했습니다.

✅ 학군
✅ 교통
✅ 직주근접
✅ 재건축 가능성 

이 정도면 좋은 지역이라고 생각했습니다.

그런데 강의를 들으며 PIR, 전세가율, 그리고 아직 제대로 배우지 못한 ‘예가비실지’ 같은 개념을 접하고 나니 생각이 달라졌습니다.

• “같은 예산이라도 내가 아직 모르고 있는 더 좋은 후보가 있을 수도 있겠는데?”

라는 생각이 들었습니다.

아쉽게도 2강, 3강을 당장 들을 수는 없어서 요즘은 커뮤니티에서 다른 분들이 작성한 아파트 분석 보고서를 찾아보고 있습니다. 👀

아직 모든 내용을 이해하는 것은 어렵지만 그래도 조금씩 보이는 것들이 생기기 시작했습니다.

특히 지역을 볼 때 단순히 “여기는 좋은 동네야” 정도가 아니라,

• 교통 🚇
• 학군 🏫
• 일자리 💼
• 공급 🏗️
• 환경 🌳

을 하나씩 나눠서 살펴봐야 한다는 것을 알게 됐습니다.

예전에 제가 좋다고 생각했던 지역도 다시 보게 되었고, 다른 분들이 어떻게 평가했는지를 보면서 제가 놓친 부분도 찾아보게 됐습니다.

✍️ 이번 강의를 듣고 정한 나의 원칙

결국 이번 강의를 통해 제가 가장 크게 얻은 것은 특정 지역이나 아파트 추천이 아니었습니다.

집을 살 때 어떤 태도로 준비해야 하는지에 대한 기준이었습니다.

📌 금리가 높다고 무조건 기다리지 않는다.
📌 대출규제가 바뀐다고 조급하게 사지 않는다.
📌 내가 감당할 수 있는 대출규모를 먼저 계산한다.
📌 좋은 물건을 알아볼 수 있도록 지역과 단지를 미리 공부한다.
📌 사람들이 사기 어렵다고 느낄 때 좋은 물건이 싸게 나온다면 살 수 있도록 자금을 준비한다.
📌 한번 사면 10년을 보유할 수도 있다는 생각으로 꼼꼼하게 고른다.

저는 아직 2027년 하반기 매수라는 계획을 그대로 가지고 있습니다.

다만 이제부터는 그때가 오기만 기다리기보다는, 그때 좋은 물건이 나타났을 때 “이건 살 만하다”라고 판단할 수 있는 사람이 되는 것을 목표로 해보려고 합니다.

그런 의미에서 지금 가장 하고 싶은 것은 하나입니다.

2강, 3강 빨리 듣고 싶다!!! 😂

그전까지는 다른 분들의 보고서를 최대한 많이 읽어보려고 합니다. 제가 관심 있는 지역도 보고, 비슷한 예산의 다른 지역도 보면서 제 기준을 조금씩 만들어볼 생각입니다.

결국 좋은 집을 사는 것도 운보다 준비의 문제가 아닐까 싶습니다. 🏠📚