안녕하세요 효확행입니다 :)
1주차는 줴러미 튜터님께서 현재 시장 상황과 스스로에게 맞는 운영방향을 설정하는 방법에 대해서 알려주셨습니다.
투자를 결정하고 운영하기 위해 상위 10%의 행동을 하고 있는지 스스로를 돌아보고 보완하는 시간을 가질 수 있었습니다.
#시장 상황
수도권의 경우 가격, 공급, 금리, 분위기를 확인하며 현재 어떤 상황인지를 확인할 수 있습니다.
가격은 상급지와 중하급지가 다른 움직임을 보이고 있는데 상승 초반에 치고 나가던 상급지의 흐름이 조금 주춤하고 오히려 가격이 눌려 있던 중하급지가 상승하면서 지난 3개월동안 상급지에 비해 더 많이 오르는 모습을 보이고 있습니다. 그 과정에서 지역별로 대표 단지를 설정하고 트래킹하는 방법을 배웠는데 지역의 흐름을 전반적으로 보여줄 수 있는 중간 정도의 단지를 설정하는 방법에 대해서 알 수 있었습니다. 특히 대표 단지들의 가격 흐름을 보면서 단순히 ‘이 단지가 먼저 올랐네’, ‘이 단지가 더 많이 올랐네’를 비교하는 것이 아니라 하락장에서 어떤 단지가 하방을 더 지지했는지, 그 후 움직임도 같이 트래킹해야 한다는 것을 배웠습니다.
올 해 시장이 어떤 식으로 움직였는지 보며 이런 분위기가 만들어진 이유도 생각해 볼 수 있었습니다. 5월까지는 각종 규제에 따라서 사람들의 심리가 달라지고 7월까지는 실수요자들의 지속적인 매매시장 참여로 상승 흐름이 하급지로 퍼지는 것을 볼 수 있었습니다. 현재는 8.3 세제개편 이후 관망세가 생기며 상급지 물건이 쌓이고 하급지는 여전히 매수세가 이어지는 것을 알 수 있었는데요, 이런 흐름을 생각해보며 지금이 갈아타기 좋은 상황인지 아닌지, 어떻게 행동해야 하는지에 대해서도 생각할 수 있었습니다.
BM
- 지역의 평단가로 계산했을 때 지역에서 중간 정도 선호도의 단지를 뽑고 해당 단지를 급지별로 분류해서 계속 트래킹하기
#투자 기준
시장이 혼란스러울수록 투자의 원칙과 기준이 중요하다는 것을 느끼게 되는 것 같습니다. 원칙과 기준이 흔들리면 매수 뿐만 아니라 보유와 매도, 투자 전반에서 문제가 생길 수 있기 때문입니다. 특히 공포가 심리를 지배하는 상승장의 상황에서는 원칙과 기준을 지키는 것이 무엇보다 중요하겠다는 것을 알 수 있었습니다.
이번에 알려주신 내용 중에서 원금보전 부분이 가장 임팩트있게 다가왔는데, 24년 월부를 시작했을 때만 해도 원금보전으로 전세가율을 계산했는데 어느 순간부터 이 데이터를 보지 않고 있었다는 것을 깨달았습니다. 전세가율을 보는 것은 전세가 높으니 원금보전이 될 것이라고 판단하기 위함이 아닌 현재의 전세가가 괜찮은 수준인지, 너무 많이 오른 상태인지, 역전세의 위험은 없는지를 보기 위함입니다. 따라서 해당 단지의 과거 전세가와 전세가율을 함께 보는 것이 의미가 있다는 것을 배웠습니다.
BM
- 과거 시기별로 전세가와 전세가율을 보면서 지금 전세가율이 어떤 수준인지 파악하기
#투자 운영
운영 면에서는 보유세와 양도세 시뮬레이션의 중요성을 다시 깨달을 수 있었습니다. 세금 부분은 뭔가 복잡하고 공부할 것이 많다 보니 자꾸 뒤로 미루게 되는 것 같습니다. 지금은 1채만 운영하고 있고 당분간 투자가 불가능하니 당장 나와는 상관 없는 이야기라고 생각하기 쉬운데, 언제든 투자할 수 있는 투자자가 되기 위해서는 세금에 대해서도 제대로 배워야겠다는 생각이 많이 드는 부분이었습니다. (솔직히 올 해 초부터 강의에서 세금 관련 내용이 많이 나왔는데 제대로 적용해본 적은 별로 없는 것 같습니다..)
BM
- 갈아타기와 추가 매수할 때의 세금 부담을 직접 계산해보고 이번 투자 결론에 적용하기
#전세가 계산
최근 수도권 전세가가 급격하게 오르면서 투자자에게는 기회이기도 하지만 동시에 나중에 전세가를 돌려줘야 하는 부담까지 같이 있는 상황이 되었습니다. 그 과정에서 자연스럽게 역전세에 대한 고민을 하게 되는데, 막연하게 이전보다 전세가가 비싸졌으니 역전세 위험이 있을 것이라고 생각하는 것이 옳지 않다는 것을 배웠습니다.
단지별로 과거 전세가 폭등장에서의 전세가를 시작으로 전세가를 올렸을 때 언제 역전세가 발생했는지를 계산해보면 내가 이 전세를 받아도 될지 객관적으로 판단할 수 있습니다.
상위권 단지의 경우 전세 절대가가 큰 만큼 한 번 오를 때 많이 오르는 모습을 보였습니다. 하지만 그만큼 하락장에서도 더 많이 빠지는 것을 알 수 있습니다. 반면 중하급지의 중간급 단지는 전세가를 시세대로 맞추고 5%씩 증액한다고 해도 역전세가 많이 나지 않거나 오히려 당시 시세와 비슷해진다는 것을 알 수 있었습니다.
이 처럼 전세가는 단지별로 다르고 전세가의 수준에 따라서 쓸 수 있는 전략이 다르다는 것을 알아야 합니다.
BM
- 내가 보유한 단지의 과거 전세가 흐름을 보면서 현재 가격 수준과 다음 재계약 시의 전세가 플랜 짜보기
#마인드
나는 지금 월부학교의 수준에 맞는 행동을 하고 있는가?
제가 월부학교에 임하는 마음과 학교에 온 목적에 대해서도 생각해볼 수 있었습니다.
월부학교는 최고의 부동산 투자자를 양성하는 곳입니다. 지금 내가 하는 행동이 그 목표에 맞는 행동인지, 스스로 탁월함을 추구하고 있는 것인지 계속 고민하며 불태우는 3개월을 보내겠습니다.
좋은 강의 해주신 줴러미 튜터님 감사합니다 :)
