주간머니이슈 요약 (10월 1주차)

1. 거래는 반토막, 매물은 7만 건을 넘었습니다

서울 아파트 매물은 71,141건으로 일주일 전보다 3.3% 늘었습니다.

강남 지역 매물이 26,826건으로 전체의 37.7%를 차지하며 매물 증가를 이끌었습니다.

매물 증가는 비강남권으로도 번지고 있습니다.

10월 들어 늘어난 서울 아파트 매물 2,285건 가운데 93.3%가 비강남권에서 나왔습니다.

가격은 여전히 오르고 있지만 오름폭은 줄었습니다.

서울 아파트값은 86주 연속 상승했지만, 상승폭은 5주 연속 축소됐습니다.

→ 거래 감소, 매물 증가, 상승폭 둔화가 한꺼번에 나타나면서 시장이 꺾이는 것 아니냐는 불안이 커진 상황입니다.

※ 한국부동산원 기준 9월 넷째 주(28일) 86주 연속 상승이며, 10월 첫째 주(5일)에는 87주로 연장됐습니다.

2. 매물이 늘어난 3가지 이유

① 세제 혜택 축소와 기한

8월 세제 개편안이 고가 시장을 겨냥하면서 강남 등 고가 아파트 매물이 늘기 시작했습니다.

임대사업자는 2027년 말까지 팔아야 양도세 혜택을 받을 수 있어, 기한이 다가오는 물건이 매물로 나오고 있습니다.

고가 주택도 양도세 공제 한도(10억 원)와 2027~2028년 기한을 앞두고 세금 부담을 피하려는 매물이 나오고 있습니다.

→ 이 매물들은 '정해진 기한 안에 팔아야 한다'는 공통점이 있습니다. 기한이 지나면 오히려 매물이 줄어들 수 있습니다.

② 금리 상승과 수요자의 망설임

금리가 오르면서 집을 사려던 사람들이 한 번 더 고민하고 있습니다.

③ 호가와 실거래가의 괴리

시장이 계속 오르면 싼 매물부터 빠르게 팔립니다.

저가 매물이 소진되면 남은 매물은 직전 거래가보다 높게 나오고, 수요자는 이 가격을 보고 멈칫하게 됩니다.

→ 매도자는 세금 때문에 지금 팔고 싶고, 매수자는 금리와 가격 때문에 망설이는 팽팽한 줄다리기가 이어지고 있습니다.

3. 시장 분위기보다 먼저 봐야 할 것은 전월세입니다

현장에서는 '소강 상태'라는 이야기가 나옵니다.

문의는 있지만 거래는 잘 안 되고, 매수자는 적극적이지 않고, 매도자도 가격을 크게 낮추지 않습니다.

시장이 오를 때는 적극적으로 사다가, 주춤하거나 매물이 조금 쌓이면 오히려 사지 않고 기다리는 모습이 반복되고 있습니다.

최근 2~3년 시장 분위기만 보고 판단했다가 후회한 경험이 있다면, 이번에는 시장의 구조를 봐야 합니다.

지금 매매 시장에 가장 큰 영향을 주는 것은 전월세 시장입니다.

생존 매수는 이렇게 생겼습니다

전세 물건 자체가 부족해 돈을 올려줘도 살 곳을 구하지 못하는 경우도 많았습니다.

→ 지금 임대차 시장은 금리 같은 외부 요인보다 '집 자체가 부족한' 구조가 움직이는 시장입니다.

전월세 가격 흐름

서울 전셋값은 올해 1~8월 누적 5.91% 올라 2011년 이후 15년 만에 가장 높은 상승률을 기록했습니다.

월세는 더 가팔랐습니다. 올해 5월까지 서울 월세 누적 상승률은 통계 작성 이후 가장 높았습니다.

전월세 공급이 나올 구멍이 없습니다

새 아파트 입주 물량은 올해보다 크게 줄어들고, 기존 아파트는 계약갱신이 늘면서 시장에 새로 나오는 전월세가 줄었습니다.

4. 매매가 쉬어도 전세는 쉬지 않습니다

매매 거래가 부진하면 집을 사려던 사람 일부가 전월세 시장에 남습니다.

그만큼 전월세 수요가 늘어 전셋값을 다시 밀어 올립니다.

설령 매매가가 내려가더라도 전세가가 계속 오르면 매매가와 전세가의 차이는 다시 좁혀집니다.

→ 집이 부족하다는 근본 문제가 풀리지 않는 한, 이 흐름은 반복될 수 있습니다.

지금과 닮은 시기

최근에도 비슷한 장면이 있었습니다.

6·27 대책, 10·15 대책처럼 정책이 바뀌며 시장이 얼어붙었던 시기에 내 집 마련을 한 사람들은 시간이 지난 뒤 좋은 결과를 얻었습니다.

※ KB 주간 시계열 기준 서울 아파트값은 6·27 대책 직후부터 10월 첫째 주까지 약 18%, 10·15 대책 직후부터 약 14% 올랐습니다.

월세와 금리를 비교해보면

금리가 월세보다 높으면 사람들은 월세를 선택합니다.

하지만 지금은 월세도 크게 오르고 있어 월세가 유리한 선택이라고 보기 어렵습니다.

→ 월세, 전세, 매매가 모두 오르는 근본 이유는 하나입니다. 집이 너무 부족하기 때문입니다.

5. 조정기에 내 집 마련을 준비한다면

매매 상승률은 더 둔화될 수 있고, 단기적으로는 하락으로 바뀔 수도 있습니다.

하지만 집 부족이라는 구조가 바뀌지 않았다는 점에서, 4~5년 혹은 10년을 본다면 지금 같은 조정기는 기회가 될 수 있습니다.

→ 금리 부담 따져보기 : 금리가 오르는 것은 사실이고, 과거 같은 저금리로 돌아가지 않을 가능성이 큽니다. 대출 부담을 꼼꼼히 계산해야 합니다.

→ 매수자 우위 시장 활용하기 : 매물이 늘고 거래가 잘 안 되는 지금은 급한 마음 없이 여러 집을 천천히 비교해볼 수 있는 시기입니다.

→ 기한이 있는 매물 살펴보기 : 세금 기한 때문에 팔아야 하는 매도자라면 가격이나 잔금 일정에서 협상 여지가 있을 수 있습니다.

→ 전월세 흐름 함께 보기 : 집은 주식과 달리 사지 않아도 시장에 참여하고 있는 것입니다. 지금 내 전세·월세 비용이 앞으로 어떻게 바뀔지도 판단에 넣어야 합니다.