#서울 아파트 시장 현황과 향후 전망
거래는 반토막나고 매물은 늘어나고 있지만
공급이 없고 임대차 시장이 불안한 부동산 시장의 구조는 변하지 않았다는 것이 중요!
-정책이 바뀌며 시장이 얼어붙었던 시기에 용기를 낸 사람들은 기회를 잡고 시간이 지난 뒤 좋은 결과를 얻음
1) 거래 감소와 매물 증가
- 거래량 급감: 7월 약 5,800건 → 8월 약 3,500건으로 감소 (반토막)
- 매물 증가: 10월 5일 서울 아파트 매물 71,141건으로 일주일 전(68,588건) 대비 약 3.8% 증가
- 강남3구: 매물 전체의 약 37.7% 차지
- 강남뿐 아니라 비강남권에서도 매물이 증가하는 추세
→ 거래는 줄고 매물이 늘어나면서 분위기가 달라지는 것 아닌가 불안이 커진 상황
2) 매물이 늘어난 이유에 대한 3가지 팩트 체크
- 세제 해택 축소와 기한 : 8월 세제 개편안이 고가 시장 겨냥하며 강남 등 고가 아파트 매물 증가
- 금리상승으로 인한 수요자들의 망설임
호가와 실거래가의 가격 괴리감 : 저가 매물 소진된 후 직전 거래가보다 높은 호가를 본 수요자들의 망설임으로 인해 팽팽한 줄다리기가 이어짐
3) 시장의 구조에 대한 이해
- 6천건이 평균인데 거래량이 3,000건이라는 것은 정말 거래가 적다는 뜻
- 시장의 구조에 가장 크게 영향을 준 것은 전월세 대란, 즉 임대차시장이 매매시장에 큰 영향을 준 상황
- 강남같은 급지는 전세가 매매로 전환되기 어렵지만 급지가 내려갈수록 전세 호가 올라가며 매매수요로
전환되는 상황 연출 - 현재의 임대차 시장은 금리같은 외부요인보다 집 자체가 부족한 구조로 인해 움직이는 시장
→ 다만 시장의 구조가 변하지 않았다는 것이 중요! 집 부족이라는 구조가 바뀌지 않았다는 점에서
지금 같은 시기는 오히려 기회가 될 수 있음. 내집 마련 할거라면 지금이 적기!
금리인상의 폭이 중요하지만 예전같이 그런 상황은 아님
4) 과거 비슷한 시장 상황 찾아보기
- 2018년 9/13 대책 이후: 약 9개월 동안 매매가격이 하락했던 시기가 존재함.
- 전월세가 1년 가까이 불안했고 매매가도 조정 받아 현재와 비슷한 분위기
- 15억 원 초과 주택에 대한 대출 제한까지
- 20년 임대차법 이후 전월세 급등 → 임대차 시장 폭발하며 매매가 상승
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