공급폭탄 속 지방중소도시 1호기, -2000만원 손해를 감수하고 한 달 만에 매도한 이유와 지난 투자 복기[26년 가을학기 적투 적적투 적투 적적투♬ 적투와 함께 적절한 투자할8자조 따간]

26.10.11 (수정됨)

안녕하세요

원칙과 기준을 지키는 투자자 따간입니다.

최근 세입자 전세기간이 많이 남아있던 지방중소도시 1호기를 매도했습니다.

공급폭탄 속에서, 전세 기간이 1년3개월이나 남아있고, 투자자 문의는 아예 없는 시장에서

불가능해보이던 매도를 해내면서 많은 동료분들의 축하를 받았습니다.

시간이 지나면서 지난 3년간을 하나씩 곱씹어보고 정리하면서

이번 1호기 매도를 통해 투자자로서 투자물건의 온전한 한 사이클을 경험해본 생각과 인사이트를 정리하고

앞으로의 투자에 지침으로 삼고자 합니다.

1. 이 물건을 매수를 결심했던 이유

22년 하반기 끝없이 이어질것만 같던 폭등장의 정점에서 하락장으로 전환되었던 시기가 있었습니다.

수도권, 지방을 가리지 않고 22.10부터 전국적인 매매가 하락과 더불어 가파른 금리인상으로 인한 대출이자부담에 전세수요까지 동반 위축되었던 시기가 이때였는데요

전국이 다 하락하던 절대적 저평가시기, 저는 지방중소도시 4개구를 임장하며 제 투자금에 알맞는 소액투자 물건을 고르고 있었습니다. 선호도 상 단생활권부터 순서대로 살펴보면서 전임, 매임을 지속중이던 저는 지역 전체적으로 볼때 중상 생활권에서 정말 투자하고 싶은 물건을 찾았지만 제가 가진 투자금 5000만원을 초과한다는 이유만으로 이 물건을 동료분에게 양보했습니다.

그러고나서 남은 단지들을 뒤져보다가 중하 생활권의 1등 선호도 단지에서 투자물건을 찾게 되었고,

10년내외의 준수한 연식,
쾌적한 단지 조경과 관리상태,
적은 투자금으로 다음 투자를 도모할 수 있다는 점,
전고점 대비 크게 하락한 가격으로 절대적으로 싼 구간

네 가지 기준에서 덜 벌더라도 망하진 않겠다는 확신 끝에 투자를 과감하게 결정합니다.

🔥 1호기 투자 경험담

1호기 투자 경험담 [https://cafe.naver.com/wecando7/8677149]
1호기투자 중간복기 [https://cafe.naver.com/wecando7/11352897]

2. 무리를 해서라도 판 이유

이 물건은 최근 5년이내 매수가격 중 가장 최저가였습니다.

가격도 싸게 매수했고, 층도 6층이상 물건에 나쁘지 않았습니다.

후순위 생활권이지만 그 안에서 대장급 선호도를 지닌 단지로 내부 자재 및 집 컨디션 역시

동일 연식대비 +4~5년좋은 단지들만큼 상태가 좋았습니다.

다만 문제는 시장상황이었습니다.

매도결심의 첫번째 이유는 제가 판단한 단지의 가치가 급격하게 훼손되고 있었다는 점입니다.

후순위 생활권이지만 그 내에서 대장급 단지로 위상을 자랑하던 제 투자 단지가

제 단지 중심으로 대단지 신축들이 대거 들어서며 생활권 내 단지의 위상이 추락하고 있었고,

상급지 선호생활권에도 끊이지 않고 신축들이 들어서고 있는 상황이었습니다.

게다가 낡고 낙후된 원도심 일대에 대단지 신축아파트가 들어서면서

낙후된 거주환경을 찾아 제 투자단지로 오던 원도심 거주수요들이

서서히 말라가고 있었습니다.

이는 매매 실거래가로도, 현장 분위기로도 체크할 수 있었습니다.

이런 상황을 종합적으로 판단해볼때,

제가 매수했던 당시 단지의 가치가 급격하게 훼손되었고
보유과정 자체가 리스크가 될 수 있겠다는 생각

두 가지에 근거해서 과감하게 결단을 내렸습니다.

확신이 없는 단지를 꾸역꾸역 보유해나가면서 내가 실제로 틀렸음을 증명할때까지

두 손 놓고 마냥 지켜보고 싶지 않았습니다.

두 번째는 더 좋은 자산으로 갈아탈 수도권 물건들이 보였기 때문입니다.

수도권 비규제지역 중에 대충 골라 잡아도 적어도 이 단지보다 좋다는 생각이 들었습니다.

실제 전임과 매물임장을 병행하며 이 생각은 확신으로 굳어졌고

지금 매도하고 갈아타는게 손해를 보더라도 장기적으로 더 나은 판단이라는 확신이 들었습니다.

결단 끝에 과감하게 물건을 최저가(3년이내 최저가 수준) 수준으로 과감하게 내렸고

공급폭탄과 매수문의 실종 상황에서 약 한달만에 매도, 그리고 2주만에 3호기 매수까지 이어질 수 있었습니다.

K: 잘했던 점

가격을 과감하게 내려서 저 멀리서 단 한명의 매수자를 끌고온 점.
어중간하게 네고해줄 금액까지 감안해서 올리거나, ‘이 정도는 받아야 해’ 라는 욕심 부리지 않은 것.
내가 실수요자여도 사고싶을만큼 매력적인 물건과 가격, 상태 만든 것.
팔기 전부터 매수할 물건들을 미리 리스트업하고 전임과 매물임장 매일 지속했던 것.
네고금액 마지노선(3호기 투자금) 정해놓고 절대 타협하지 않은 것.(이미 말도안되게 싼 금액설정했기에)

3. 3년동안 시장을 지켜본 투자 생각과 매도 복기

제가 복기하며 정리한 생각입니다.

한 문장씩 다 설명하기란 불가능하지만 분명 곱씹어보신다면

누군가에게는 생각거리가 되고, 이를 파고드는 과정에서 도움이 되실거라 확신합니다.

누구나 그럴싸한 계획이 있다. 쳐 맞기 전까지는
무주택자라면 주담대를 통한 급매잡기를 무기로 공격적인 매매가 네고를 시도해보는것도 좋겠다. 주담대를 통한 매수가 가능하다는 것 그 자체가 엄청난 무기
다만 주담대 이후 전세셋팅은 중도상환수수료가 있기에 여러 금융권을 비교해보고 중도상환수수료 50% 할인 등 혜택이 좋은곳도 찾아보면 좋겠다.
지방중소도시는 빈땅이 많으며, 추후 필요시 순식간에 공급계획이 잡힌다.
수요가 한정적인 지방중소도시는 공급을 더 보수적으로 바라보고 위치와 규모에 따라 대응정도를 결정해야 한다.
같은 공급이라도 위치와 규모에 따라 대응정도를 높일 필요도, 대수롭지 않게 넘겨도 될만한 상황이 있다.
중소도시는 연식이지만 그게 전부는 아니다. 다른것들이 덜 중요할 뿐 안 중요한게 아니다. 본질을 잊으면 안된다.
부동산은 공식이 아니다. 사람들의 삶이며 인문학이다. 투자자 관점이 아니라 원도심 사람들의 선호, 니즈를 알면 뾰족해진다.
내가 쓴 투자금에 매몰되면 수익도 놓칠 뿐만 아니라 매도 역시 힘들어진다.
내 물건이 매도가 되지 않는 이유는 3가지 중 하나다. 가격이 싸지 않거나, 매도에 유리한 조건을 만들지 못했거나! 둘다 안하고 있으면서 현장에도 안 가고 있거나
공급과잉 시장에서는 역전세를 피하기 위해 3년계약도 하지만 그게 부메랑이 되기도 한다.
수요가 제한적인 중소도시라면&공급이 이어진다면 매수 및 전세셋팅부터 이미 내 물건이 1등이어야 한다. 그게 아니라면 세입자 거주중에 수리는 정말 쉽지 않다.
인테리어 경험(숨고/턴키업체/부사님추천업체 등)은 꼭 전체 인테리어가 아니더라도 경험해보면 ‘어떻게 해야 싸게 수리할 수 있을까?’ 를 알게 된다. +부사님 추천은 부사님에게도 이익이 간다 ㅎ
세입자와의 관계개선은 첫 입주이후 3개월이내부터 시작하는게 좋다. 그곳이 공급과잉 지역이라면!
세입자가 별 연락이 없어도 그게 우리 집에 아무 문제가 없다는 뜻은 아니다.
내가 CEO의 마음으로 우리 세입자를 챙겨도 세입자에겐 그저 좋은 임대인일뿐 우리 투자에 협조하는 것과는 별개일 수 있다. 모두가 내 마음 같지는 않다.
대책없는 낙관주의는 투자자로서 살아갈 우리에게 치명적일 수 있다. 미리미리 다양한 사건,사고,세입자 대응 케이스를 공부해두고 실전에서는 단호하고도 유연하게 대응할 수 있어야겠다.